解禁潮後reits投資價值幾何?新華财經上海9月24日電（記者楊溢仁）眼下，以産業園REITs為代表的我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）試點正在不斷擴大，今天小編就來說說關于解禁潮後reits投資價值幾何?下面更多詳細答案一起來看看吧!

解禁潮後reits投資價值幾何

新華财經上海9月24日電（記者楊溢仁）眼下，以産業園REITs為代表的我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱“基礎設施公募REITs”）試點正在不斷擴大。

業内人士認為，REITs是産業園貫徹新發展理念的有效路徑，而伴随市場的縱深發展，與之相适應的制度建設也将日臻完善。

産業園REITs表現不俗

作為上海市地方國企、臨港新片區第一單獲批的公募REITs“國泰君安臨港創新産業園REIT”獲得了148.03倍的網下超額認購，還首次出現了境外機構投資者參與公募REITs的戰略配售情況；“國泰君安東久新經濟REIT”網下超額認購倍數達100.94倍……資金對于REITs産品的“熱情”由此可窺一斑。

無疑，以産業園為代表的産業類基礎設施，有利于培育産業發展集群，建設先進制造業基地，而基礎設施公募REITs，又是産融結合的創新模式、高能模式。

有公開數據顯示，當前國内已有7隻産業園基礎設施公募REITs産品，總占比超過了30%，是較為成熟的大類行業。

“站在企業的角度而言，REITs發行有效破解了産業園區運營的痛點問題。”北京中關村資本基金部副總監江帆告訴記者，“借道REITs，一方面，能夠盤活存量資産，使産業園區物業資産流動起來，将項目投資回收期由過往的平均20年大幅縮短至8年左右，這大幅減輕了園區原始權益人的資金和财務壓力，有效降低了企業負債率、提高了資金周轉率，增強了産業園區的再開發、再投資能力。另一方面，後期可以通過擴募機制向公募REITs平台持續注入資産，搭建資本循環體系，形成‘投資-運營-發行REITs（盤活）-再投資’的資金流動循環模式，繼而提高産業園區投資建設的可持續性。”

不僅如此，基礎設施REITs還促進了産業園區“開發建設”和“運營服務”的分離，解決了産業園區長期存在的“角色重疊”問題。這能助力原始權益人更專注于園區運營服務，形成精細化、定制化的管理模式，并打造可複制的運管模式和服務品牌。建信中關村REIT的基金經理李元利表示，為提高後續資産管理的決策效率、發揮主動管理責任，建信基金設置了完善的決策機制和相應制度，采用“公募基金份額持有人大會-公募基金管理人-執行董事”的三級授權決策，并在項目經營過程中，以實際行動踐行監管對基金管理人主動管理的要求。

張江高科項目開發一部高級經理兼集摯副總經理張志遠也表示，産業園REITs同時促進了園區原始權益人由“重開發”向“重運營”轉變，将有利于園區原始權益人更專注園區服務，破解當前産業園“重開發、輕運營”的普遍問題。聚焦園區服務發展，逐步擴大運營規模，漸漸形成可複制的運營模式和服務品牌。

市場擴容步伐加快

不可否認，自首批産業園REITs上市以來，市場已經積累了一定的持續運營經驗。

那麼産業園REITs與普通産業園運營有何差異？

其一，在項目公司收款賬戶的規範化方面有所不同。REITs項目公司會開立專門用于接收基礎設施項目運營收入等款項的監管賬戶，且該賬戶受到監管銀行監管；項目公司監管賬戶，禁止物業公司轉付等操作，更加規範化。

其二，是各方人員職能會有所轉變。由項目公司委托原始權益人作為基礎設施資産的運營管理機構，各方簽署運營管理協議确定相關權責利關系；項目公司會采用“淨殼化”管理，發揮監督職能；原始權益人由資産持有方轉變為專業運營方。

其三，是運營更加透明。REITs 上市後，運行模式發生改變，所适用的管理原則和決策程序更加規範和透明；運營目标的設定和完成情況向社會公開，定期披露報告，相關機制安排增強了基礎設施運營的透明度。

其四，是激勵制度更加科學、市場化。對運管機構設置浮動管理費，與績效目标關聯，從而實現對運管機構的獎金激勵；REITs通過科學合理的績效及考評設置，在機制上給予了運管機構更大的自主性和積極性，有效促進了基礎設施項目運營質量和管理效能的提升。

在蘇州國際科技園财務總監顔永萍看來，REITs的推出，有助于做實、做深、做優基礎設施底層資産的市場化、資本化、專業化、協同化。在REITs的促進之下，蘇州國際科技園産業園運營市場化能力愈加成熟，在産業園空間規劃與建設、招商與服務、創新中心建設、平台資源鍊接、媒體調動、财務支持方面積累更多經驗。

信息披露相關制度建設有待完善

眼下，包括“國泰君安臨港創新産業園REIT”“華夏合肥高新REIT”“國泰君安東久新經濟REIT”在内的多單項目即将進入上市流程，同時，還有更多項目開始“摩拳擦掌”，以期加入試點範疇。

毋庸置疑，REITs市場的加速擴容将為大勢所趨。

而聚焦未來發展，在9月23日下午舉行的長三角基礎設施REITs産業聯盟系列活動——産業園區持續運營圓桌論壇上，諸多與會專家提出了寶貴的建言。

就信息披露而言，該工作貫穿了整個REITs産品從申報到發行到運營的各個階段，重要性不言而喻。

“然而，經過一年多和投資人的交流溝通，我們發現很多投資人關心的問題在目前的定期報告中，尤其是季度信披報告中還沒有得到很充分的體現和解讀，例如租金調整中長期策略、租戶結構變化及原因、重點大客戶的入駐或退租預期、退租和續租意願分析、周邊供需情況分析等等。”東吳基金基金經理徐昊指出，“概括起來，投資人可能希望得到更多未來預期性或及時性的信息來幫助投資端進行判斷，但目前的信息披露内容更多聚焦于過去報告期内運營及财務情況的歸納和總結。”

“未來，我們将在監管機構的指導下，逐步完善定期報告的内容完整性和及時性，更好地将項目情況清晰、及時、有效地傳遞給所有投資人。”徐昊說。

華安基金的基金經理葉璟亦表示，信息披露是REITs基金存續期管理的重要一環，是連接基礎設施資産，基金管理人與投資者之間的信息紐帶。規範、準确和及時的信息披露可以幫助使用者厘清投資邏輯，協助投資者更好的理解基礎設施項目的投資價值及識别相關的投資風險，從而給出有效的投資決策。随着REITs試點的推進和規模化，未來對信息披露的要求也将不斷提高。比如，提高同類型基礎設施REITs相關披露的标準化程度，可使同類項目間的可比性提高；再比如當同一基金擴募衆多資産後，可否參考海外REITs的方式,以組合模式呈現相關信息，這都值得後續酌情思考。

編輯：王春霞

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