在剛過去的中秋小長假，據不完全統計，有十多個全新盤亮相或推出新一期，多以中心區的改善型産品為主。從記者現場走訪情況來看，不少新項目現場人氣不錯。

業内人士表示，近期随着改善型産品供應的增加，關注改善置業的人也相應增多，不少需要置換物業的業主看房也變得更加積極。另一方面，機構統計數據顯示，廣州二手市場的挂牌量持續增加超過11萬套。在此情況下，對于想通過賣一買一順利實現改善置業的購房者而言，需要對自己的物業有更清晰的定位和了解。即使不為了購買新物業，手頭的房産也可以根據情況進行合理規劃和整理。

外圍兩房是挂牌出售主力

由于心儀的區域推出了不少新盤，王小姐也盤算着将手頭的一套房子出售，湊齊換一套大房子的首付款。事實上，像王小姐這樣的改善型買家市場還有不少。手頭房産的出售是否順利，直接關系到能否實現改善置業。二手市場持續增加的挂牌物業究竟以哪些房子為主？怎樣的物業能更快成交？機構近期的成交數據或能提供一些參考。

貝殼研究院數據顯示，截至2022年8月，廣州二手房挂牌數量已突破11萬套。而根據貝殼網商圈的劃分來看，目前挂牌量前五的闆塊為花都商圈占比3.9%，番禺商圈占比2.5%，番禺祈福新邨商圈占比2%，黃埔科學城商圈占比1.8%，增城的白江商圈占比1.8%。從項目分布來看，挂牌量前十的項目為祈福新邨、碧桂園鳳凰城、亞運城、廣州雅居樂花園等，挂牌量前十的小區合計占全市挂牌量的比例為7%左右。

從房型來看，挂牌量最大的戶型為60-80平方米的二房，占比15.7%，其次為100-120平方米的三房占比13.2%，其次為80-100平方米的二房占比8.6%。

整體來看，大型居住社區由于體量巨大，且相對成熟，生活配套完善，其挂牌量也相對較大，市場交易也相對活躍。而從戶型角度來看，中小面積戶型是市場挂牌主力。從近期挂牌房源來看，挂牌量依舊以番禺區最多，房源也以60~80平方米的二房，80~120平方米的二房、三房為主。

海珠荔灣天河價格較堅挺

挂牌量占比大的房子卻不一定是銷售最快的房子。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，當下廣州二手房成交呈現一定的恢複态勢，從2021年最低點6000 套不到的水平，目前已經回溫到月成交8000套左右，甚至一度達到過9000套。從市場情況可以看到，成交的房源普遍存在高頻降價動作。比如今年以來成交的房源，從挂牌到成交平均降價幅度為10.1%，平均降價次數為3次（不含成交前業客談判的一次議價）。

根據統計發現，目前貝殼在售挂牌房源中，有68.9%的房源從挂牌到目前降價在5%以内。從前8個月各區域成交的二手房從挂牌到成交平均降價幅度的幅度來看，中心城區價格堅挺，海珠、荔灣、天河降價幅度均小于全市平均水平，此外番禺區從挂牌到成交平均降價幅度也小于10%。

而合富大數據則顯示，現時較為熱銷的二手房主要是性價比高的電梯樓以及降價明顯的二手房。尤其是急售降價的房源，主要是業主置換需求而賣房，因此還是比較容易談價的。在廣州等一線城市，由于置換一般都要先賣一再買一，不少剛需購房者在購置首套房時更傾向于一步到位，因此，沒有教育配套優勢的小面積的舊房，面積不是太實用的樓梯樓大兩房，或是沒有加裝電梯計劃的樓梯樓高層單位，在目前的市場狀況下相對較難找到買家承接。此外，由于近郊和遠郊的一手房供應量比較大，近郊和遠郊部分闆塊的二手房在價格上較難與一手房競争，除非是降價幅度很大，價格明顯遠低于鄰近一手房項目，才有可能吸引買家出手購置。

建議：需建立房産整理思維

由于設計更新，生活方式的變化，人們對居住的需求也同樣發生了變化。業内人士表示，在當前的市場情況下，對于手頭的房産需要有及時整理的思維，判斷物業的價值而選擇處理方式。一些物業随着年限漸長，除了無法獲取貸款支持，還因為難以适應新時代的居住需求，增加了出租出售的難度。

劉先生搬入新房後，想将手頭一套20多年樓齡的樓梯樓放售，但恰逢市場調整，一直無法以滿意的價格售出，他就轉售為租，想等到市場回升時再出售。不過中介人員對他表示，此類房産随着年限增加，出手預計會更加困難，因為市場同等價格的新房選擇也比較多，舊房的優勢主要在于地段和生活配套，建議他适度降低心理預期及早出售。

對此，李茂喆表示，從中長期來看，讓房子回歸居住屬性是大的方向。對于一些居住屬性相對較弱，或目前已不太适合居住的物業可以考慮盡早處理。而對其自住屬性比較強，生活氣息又比較濃厚的物業可以根據自身對資金的需求而選擇持有或出售，從中長期基本面來看，廣州房地産市場是持續向好的。

支招：如何才能加快成交？

在挂牌量大的市場環境中想更快促成成交，業内人士建議，可多和主要負責的經紀人聯絡溝通，除了了解最新的市場行情根據自身需求确定價格是否需要調整外，要學會了解經紀平台對房源的評分規則。業主也可以做些自主推薦的動作提升評分，評分高的房源，經紀人可以去推動房源獲得一些标簽，如必看好房等。以往獨家代理的房源會獲得更多推薦，而現在門店仍有很多方式通過平台提升推薦量，以及發動周邊各品牌門店聯動，所以多聯系溝通是非常有必要的。此外，建議将房子收拾得更加整潔美觀，提升觀感和房屋質素。

文、圖/廣州日報·新花城記者：劉麗琴

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