房地産企業融資性售後回購業務，指房地産開發企業在銷售房地産時，與購買方簽訂合同，約定在日後的一定期間内再将所售房地産回購的一種交易方式。

這種交易方式，如果銷售合同中明确了回購日期，到期後必須由賣方回購，同時還約定了利率，就可以認定為融資性售後回購業務；如果銷售合同沒有約定具體回購日期，或回購僅是備選條件之一，或沒有約定利率，或按市場價格回購的，就可以認定為促銷性售後回購業務。促銷性售後回購業務按正常的銷售業務進行财稅處理。

以融資租賃方式售後回租房地産的，與融資性售後回購房地産沒有本質上的區别，稅務處理應基本一緻，這裡将其合并論述。

案例

甲房地産企業2010年1月1日将一棟已完工的商務樓銷售給乙銀行（經批準具有從事融資租賃業務資質），售價為5000萬元。該棟商務樓的建造成本為4500萬元。合同約定2012年12月31日房地産企業将該棟商務樓重新購回，回購價為5600萬元。

會計處理

這項交易實質上是房地産企業将房産做抵押擔保，向銀行借款5000萬元，期限3年，應付利息600萬元，其所售房産所有權上的主要風險和報酬并沒有發生實質上的轉移，仍留在該房地産公司，因此不能确認收入。

《企業會計準則第14号——收入》應用指南規定，采用售後回購方式銷售商品的，收到的款項應确認為負債。暫不考慮其他相關稅費，房地産企業的賬務處理如下：（單位：萬元）

1.出售房産時：

借：銀行存款 5000

貸：其他應付款 5000

借：發出商品 4500

貸：開發産品 4500

2.2010年和2011年度末計提應付利息時：

借：财務費用 200

貸：其他應付款 200

3.2012年12月31日重新回購房産時：

借：其他應付款 5400

财務費用 200

貸：銀行存款 5600

借：開發産品 4500

貸：發出商品 4500。

稅務處理

企業所得稅

《國家稅務總局關于融資性售後回租業務中承租方出售資産行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13号）規定，承租方以融資為目的，将資産出售給經批準從事融資租賃業務的企業後，又将該項資産從該融資租賃企業租回的，承租方出售資産時，資産所有權以及與資産所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。承租人出售資産的行為，不确認為銷售收入，對融資性租賃的資産，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業财務費用在稅前扣除。

上例中，房地産企業出售資産的行為，不确認為銷售收入，仍按出售前原賬面價值4500萬元作為計稅基礎計提折舊。租賃期間支付的利息作為财務費用在稅前扣除。稅務處理與會計處理無差異，應納稅所得額無需調整。

契稅

《财政部、國家稅務總局關于企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（财稅〔2012〕82号）第一條規定，對金融租賃公司開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

上例中，在房地産企業出售房地産環節，銀行要繳納契稅。

應納契稅＝5000×契稅稅率；在房地産企業回購環節，對房地産企業免征契稅。

土地增值稅

關于融資性售後回購業務如何繳納土地增值稅問題，稅法沒有明确的規定。土地增值稅暫行條例實施細則第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地産的全部價款及有關的經濟收益。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220号）規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額确認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益确認收入。

融資性售後回購業務，交易雙方都涉及資産所有權的轉移。筆者認為，隻要房地産權屬發生轉移，企業在銷售時按規定開具發票并收取價款，就要按規定繳納土地增值稅。房地産企業在出售環節計算繳納土地增值稅，回購環節銀行計算繳納土地增值稅。

印花稅

按照《國家稅務局關于對借款合同貼花問題的具體規定》（國稅地字〔1988〕第30号)規定，上例交易中，房地産企業和銀行簽訂的商品房銷售合同按“産權轉移書據”計稅貼花，交易雙方分别應納印花稅＝5000×5；如果雙方簽訂了融資租賃合同，按“借款合同”計稅貼花，交易雙方分别應納印花稅＝5600×0.5。

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