首先，樓面價是什麼？樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面地價＝土地總價÷規劃建築面積 ＝土地單價÷規劃容積率；規劃建築面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積；例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最後成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

樓面價與房價有什麼關系呢？一般來說，房價是指建築物連同其占用土地在特定時間段内房産的市場價值。即房價：土地價格＋建築物價格，是房地産經濟運行和資源配置最重要的調節機制。另外，房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及财務費用、淨利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。據推算，土地成本占房地産開發成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什麼途徑拿到的，如是通過競争激烈拍賣，土地成本有可能占到開發成本的60%左右甚至更高。

其次，樓面價格和銷售價格，有什麼關系和區别呢？樓面價格說白了隻是開發商的一個成本核算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是随行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會随着時間的推移變得沒有規律。因此，6500是成交樓面價（不考慮為政府代建安置房）。并不是最終還需要繳納土地稅(成交價的3%）、市政配套費（這裡假設按總建築量每平米412元），因此實際樓面價=6500*（1 3%）*412=6311 412=6723。接下來算算開發商的運營和銷售成本！營銷費用包括一些廣告費，活動費，銷售人員的開銷，一些公司運作的成本等。如果不是建在人流大的區域，樓盤月片越不好賣。對應的營銷費用就可能增加！随着區域内樓盤的多盤競争，人才争搶，這都會增加費用。如果樓盤在一定時間内仍沒有賣掉，那麼成本會随之成倍增加！1.5-1.8倍約為一般正常可參考值，容積率大些的話可能會低一點，容積低的開發成本就越來高，視開發商利潤空間而定。最後當然還要加上開發商的利潤。千萬不要小看房地産開發商的雄心壯志，雖然他們公然宣稱開發樓盤隻有百分之幾利潤，建房子等同于做慈善。

最後，樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考标準之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發周期較長，那麼土地價值可能随着時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。

最終房價如何要看整個房地産市場的發展以及開發商對于樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低，建安成本占據比例高，銷售價格是樓面價3到5倍也屬于正常，大城市土地價格高，建安成本占據比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤，這取決于單平米價格的利潤空間，也取決于周邊參考價格，樓面價本身不屬于參考範圍，具體地區，具體分别，需要周邊參考價格來綜合分析，才會得出最低售價範圍是多少！

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