深圳有多少買房人，能夠買一套房住到老？

換工作，考慮通勤，從這個區搬到那個區；孩子升學，從這個學區房挪到那個學區房；收入提高，考慮改善居住環境，從小兩房換到大三房。

這些情況下，手頭沒有富餘資金或是購房名額的人大多要面對這樣一個步驟：把手裡的房子賣出去，再買一套。

可買房時隻關注了房産價值而忽略了流動性的房東會發現，自己手裡的房子賣不出去了！有的隻是一個虛無缥缈的價格！

在這個房産過剩的時代，買房人一定要記住：不能再一味的動心于房産的價值和升值空間，流動性才是目前買房最需要考慮的問題！

如果不思考未來誰會接盤，買到了沒有流動性的房子，以後隻能面臨大幅降價求出手，或是直接砸在手裡的困境！

流動性，是指把資産變成現金的容易程度，放到房子上來講，也就是房子的變現能力。

一般來說，越是供不應求的城市、繁華的地段，二手房的流動性越好，變現能力強、出手快。

在過去，人們不用過分關注房子的流動性，因為過去十年，無論買哪房價都漲了，這讓無數沒有買房知識和經驗的人也嘗到了甜頭！

但需要注意的是，閉眼買房都能賺錢的時代已經結束，房地産已經不是過去簡單粗暴的模式了！接下來，就要考驗真實水平了！

在房産投資界有這樣一句話，能賣出去的房子叫做資産，賣不出去的房子叫做磚頭。因為資産是升值的，而沒有流動性的房子隻是一堆鋼筋水泥。

舉個例子，一套500萬的房子，兩年後市場價達到了580萬，你想出手，可是挂牌了很久也賣不出去。這時候有一個買家和你說，降一點，500萬我就要了。

500萬，你會出手嗎？我肯定不會！我的房子價值580萬啊！

但是這樣的漲幅無法變現，也就失去了它的意義。

可能會有人反駁，房子最基礎的不是居住屬性嗎？500萬我不賣，我就自己住啊！

如果你永遠沒有變現的需求，這個方法可行。但如果你有一天着急置換、急需用錢，你會不會向500萬低頭？

還有更糟的情況，你的房子是特殊時代下的産物，正在被主流市場抛棄，等10年、20年，隻會越來越難出手，500萬也無人接手，最後隻能砸在手裡！

簡單粗暴的概括，在如今的大環境下，買房第一步要考慮的不再是抄底或是杠杆獲利，房子有足夠的流通性勝過一切！

未來買房，買的就是房子的流動性，這句話一二線、三四線房子，全都适用。那麼，如何判斷房子有沒有流動性？

放在第一位考慮的，一定是城市。

我們經常說，買房的第一要務是選對城市，判斷标準就是人 錢 城市定位。判斷一個城市的房價是否上漲，就要看它是否人口流入性城市。

買房，為什麼要看人口？

因為一個城市要成為人口湧入之地，産業、配套、就業崗位、城市化水平等等都差不了！

吸引人才流入，就能加大房地産市場的需求，有需求引發交易，那流動性不就來了麼！

切記！在選擇城市時，一定要避開那些人口流失嚴重、産業衰退嚴重、經濟收縮嚴重的城市！

比如，下圖我也給大家找到了人口流失嚴重的一些省份和城市。

來源：第一财經資訊

第二，買房是一個由大到小、由面到點的過程，選對了城市，接下來就要看如何選闆塊。

給你三個核心标準：

1.跟着CBD走

2.跟着城市發展的戰略走

3.跟着核心産業走

中國的城市發展是資源導向型的，哪裡的資源更好、更集中，人就會往哪裡走。選城市是這樣，選闆塊也是。

首選城市的CBD，也就是中央商務區。

CBD區域是城市的功能核心，也是城市經濟、科技、文化的密集區，需求一定大于供給，保障房子的流動性！

這個地方的房子基本沒有缺點，唯一不好的地方，就是貴，但這個也不是闆塊的問題，是我們自己的不足。

其次，要看城市的核心産業在哪裡，以及接下來的發展戰略。

放到深圳來看，深圳的發展戰略一路向西，未來資源、産業一定會向西部傾斜，人口也會向西走，西部的房子的流動性會在人口流入後得到大大的提升！

當然，選城市和選闆塊都是大的方向參考，即使是在深圳選對了區域，也可能掉坑裡。

畢竟，不是所有深圳的房子都有好的流動性，選對項目、産品也很重要。

上幹貨，先來個避坑小指南，以下這幾類房子在未來出手時大概率會面臨流動性差的問題，房東快來自我對照，是不是需要盡快置換：

1.富人區的剛需盤，遠郊區的别墅

這兩類房子看似産品、受衆、地段都完全不一樣，但他們都有同一個問題：高低配，産品定位就錯了！

簡單來說，也就是這兩類房子富人看不上、窮人買不起，買了，住了一段時間發現了問題，再脫手可就難了！

2.沒有學區的老破小

老破小憑什麼賣高價？直接原因就是它背後的附加值，大部分時候是為了學區溢價。

而今年，深圳拟推行的大學區政策讓學區房大地震，買了也不一定上名校，上了名校心儀的老師輪崗去了，不确定性太大了，你還敢賭嗎？

普通的學區房哪怕失去了學區的屬性還有居住屬性，如果老破小失去學區，它還剩什麼？花幾百萬買一個不能住、沒有用、難置換的房子，這個坑，你可千萬别踩！

3.物業服務水平差的房子

現在人買房，物業最多算一個加分項，但我今天要說，要是物業水平差，你可就要被坑慘了！

随着人們生活水平的提高，對生活體驗的追求也越來越高，那些物業服務不好的房子，短期會出現物業不作為、吞沒小區廣告收益，居住體驗感很糟心！

就像我一位朋友，和物業“幹仗”已經好幾個月了，朋友圈吐槽發了一條又一條，遍尋解決渠道而不得，最後無奈報警！

另一些朋友，會在官方平台投訴、舉報，小區一“出名”，二手房的意向客戶終歸是多了一層顧慮。

另外，物業水平的高低關乎小區保養的好壞，物業用心，十年的小區也可以嶄新亮堂，物業不用心，整體環境越來越差，變得越來越不受歡迎，最終可能會變得“無人接盤”。

（換物業前）

（換物業後）

4.小區裡的邊角樓棟、非主力戶型

這一點，應該關注的朋友更少。

小區設計時會考慮景觀、不利因素等，但一些邊角樓棟隐藏的噪聲、空氣污染等問題可能會被一筆帶過，未來要通高架、要建垃圾焚燒廠，這些隻有建成了、住進去了才有體會。

另外就是小區的非主力戶型，改善盤裡的超小戶型，剛需盤的大平層，都可能存在設計上的缺陷。

專業的人做專業的事，目标客戶是富豪的，他不能理解你對于實用性的需求，面積浪費才是他的主旋律。而做慣了小戶型的，即使給他200㎡，他也想把所有地方都利用起來，布局不大氣。

為了滿足主力客戶的體驗感，非主力戶型的需求就會被淡化，很可能存在利用率不高、不方正、缺少功能區等各種問題。

5.沒有獨立排水的二樓、沒有花園的一樓、沒有閣樓的頂樓，還有腰線層

另外，還有一些比較常見的坑。

沒有獨立排水的二樓、沒有花園的一樓、沒有閣樓的頂樓、腰線層，新房入手時都比較忌諱的幾個樓層，住的時間久了、問題顯現了，二手房出手就更難了。

看完以上内容，可能有些朋友還是很迷茫：

我知道了買核心、買發展方向、買産業集聚地，可是我沒錢啊！

我知道這個坑那個坑，但避開這些，就沒有其他坑了嗎？我還是不會買啊！

甚至有朋友被紮到了心：我精準踩坑了，怎麼辦啊！

别急，接下來教你幾個實用的選房技巧：

1.買住宅産品，普通人不要購買公寓、商鋪、寫字樓！畢竟，未來可能會面臨貼錢都賣不出去的情況，懂的都懂。

2.關注近幾年深圳二手房的成交走勢，在熱門區域和闆塊購房，也就是大多數人可以接受的地方。

3.關注近年來二手房成交主力戶型變化，找到未來的熱門面積段、戶型，讓自己手裡的房子更吃香~

3.房子的總價相對低一些，太高的總價不利于流動。如果别人買不起，房子隻會爛在你手裡。

當然，有一種情況可以除外，那就是真正的有錢人，他們依然有非常強的購買力。

5.考慮房子能否貸款、貸款年限的長短，要求全款的房子，成交周期相對會長一些。

在這種大環境下，房東應該開始思考自己手裡的房子是不是好流動，需不需要盡快置換；買房人也應該關注，現在買入什麼樣的房子，未來才更容易出手。

房産過剩的時代，謹慎入手不考慮流動性的房産，小心被套牢！接下來的買房邏輯，流動性要比房産價值和升值空間更重要！

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