近日深圳新盤六選一，保利勤誠達譽都值得打新嗎？

下面請跟随團長一起去看看這個項目：

1、實地踩盤

2、戶型分析

3、升值潛力

4、購買建議

01

實地踩盤

保利勤誠達譽都，位于龍崗五聯片區，五聯西面與東莞市清溪鎮、鳳崗鎮銜接，北連惠陽南坑村，南邊連接回龍埔等龍崗中心城地區。

目前前往項目的方式可以乘坐軌道交通或自駕，軌道交通需要在地鐵3号線吉祥站下車，然後乘坐M275路公交在百合盛世站下車，步行640米可到達項目，從福田中心乘坐地鐵到項目全程約2個小時。

自駕從福田中心出發，沿南坪快速，水官高速，鹽龍大道……到達保利勤誠達譽都，全程所需時長約50-60分鐘。

項目周邊的環境以小産權為主，沒有大型的商業配套，便利店和餐館也不多。

項目建設進度已經封頂，圍擋的宣傳标語：6 3全齡學府群，12年一站式無憂教育。

展示空間是水池、噴泉、搭配綠植的園林景觀，工作日的下午看房咨詢人數還有不少。

項目沙盤建造了左右兩個社區單元，右側的兩棟是本次推出發售的新房，共549套；左側産品預計今年下半年入市。這意味着如果你這一次沒有選到中意的樓層和戶型，可以等下半年的那一撥推盤。

根據沙盤的布局，團長還發現一個問題，就是項目的樓間距很近，而且此次推售的1棟2棟，是呈南北向直線排列的，那麼站在後方的低樓層，采光視野勢必會受到前方樓體的遮擋。

走近項目區位圖，在銷售的講解下，團長對項目的配套有了更加清晰的認識。

教育配套，項目所屬學區是千林山小學和蘭著學校，其中千林山小學并非中介口中的“龍崗前三”，誇大成分居多；而蘭著學校的教育質量也不被家長看好，因此學位并不緊張。

商業配套，星河coco park、山姆會員店、萬科廣場等，都需要駕車約20分鐘才能到達。

地鐵配套，預計2023年開通的地鐵16号線龍崗汽車站，距離項目的直線距離約1.7公裡，遠期的地鐵31号線五聯站距離項目更近，但據銷售介紹，31号線要等到2029年。據團長了解，地鐵31号線納入2024年—2029年建設規劃，運營開通時間可能在2029-2034年。

當團長委婉地表示項目配套弱時，銷售也表示贊同，并開始講述保利勤誠達譽都這個超級大城的發展前景。

保利勤誠達譽都占地約28.29萬平，總建面210萬平，分八期開發，是龍崗目前最大的住宅純居大盤。

一期規劃有12班幼兒園、48班初中、社康中心、郵政、老年人日間照料中心、公共廁所、小型垃圾轉運站、再生資源回收站等公共配套。二期規劃有12班幼兒園，24班小學，文化活動室，菜市場，三期規劃有社區體育活動場地和文化活動室。四期規劃有綜合車站。

項目推出的一期産品占地3.15萬平，建面約26萬平。車位比1：1.12，容積率5.9，綠化率40%。

本次備案住宅523套、商業26套，位于A、B座。住宅戶型建面約63.7-115.5㎡，均價約4.25萬/㎡，單價區間在3.89-4.64萬/㎡。

如果保利勤誠達譽都，未來真的可以做到商業、辦公、居住、教育、休閑自成一體的超級大城，不到100萬首付購置小3房，對于剛需确實有一些吸引力。

那麼在保利勤誠達譽都描繪的美好前景之下，我們購房者是否值得為這個“亮點”買單？

02

項目戶型

參觀完項目的區位和沙盤，我們一起來看看項目的樣闆間。

從88-110㎡，每一個戶型都有贈送一個可拓展空間，但這個拓展空間非常小，需與相臨的次卧打通合并為一個卧室才具備使用價值，不然這個拓展空間隻能做一個雜物室。

可拓展空間

110㎡D1戶型，整體設計都可以，進門左側是客房和衛生間，右側是廚房，橫廳設計，陽台朝南，采光優越，主卧帶有南向陽台和獨立衛生間，缺點是客廳電視牆與主卧相連，次卧門與主卧對望，主卧的私密性和安靜受到一定程度影響。

110平客廳餐廳實拍

88㎡B戶型槽點還是蠻多的，衛生間的大門正對着主卧，衛生間的門也緊挨着餐廳和廚房，即使次卧加上可拓展空間的陽台，88平米也隻是做成2房一衛，空間利用率并不高。

88平樣闆間實拍

89㎡C1戶型的格局相比于88㎡B戶型就好得多，中規中矩的2房設計，但使用率還是低。

90㎡C2戶型，陽台朝西，主卧牆體朝西，主卧陽台朝南，沒有樣闆房可看，所以不知道可拓展空間的大小，如果這個可拓展陽台面積很小，又無法與其它卧室打通合并，那麼就顯得非常雞肋。

最終推薦的戶型是89㎡C1戶型和110㎡D1戶型。

03

升值潛力

想預判一個項目的升值潛力，先要理清闆塊的規劃和産品自身的特性。

由政府主導的，有好的産業、好的規劃的片區，自然會有大量居住人口和熱錢的流入，目前深圳第一檔的片區，分别是前海自貿區、深港河套和光明科學城。

截至目前，深圳有18個重點發展片區，其中位于龍崗的有三個，分别是大運新城、坂雪崗科技城和國際低碳城。而保利勤誠達譽都所在的五聯不在以上重點發展片區之内。

從産品自身的特性來看，保利勤誠達譽都沒有特别稀缺的自然資源和性價比優勢，而且這種高密度超大社區，往往在升值潛力方面表現不佳。

項目分8期開發，開發周期至少在10年，當一期業主想要賣房的時候，可能項目正好要推售新房入市，在深圳新房限價的背景下，二手房沒有價格優勢，新房價格會嚴重制約二手房升值。

大型社區的另一個弊端，就是二手放盤量過多，給買家更多的選擇餘地，當購房者有了更多的比對和選擇時，業主很難把二手房賣出一個好價格。

保利勤誠達譽都，其宣傳标語是“學府大城”，團長認為該項目的亮點不在于大城而在于學府，項目能不能引入一個名校，才是項目升值潛力的關鍵所在。

04

購買建議

保利勤誠達譽都到底值不值得買，團長認為應該明确項目最後是否簽約名校後，才可以考慮入手，這樣更穩一些。

如果你在龍崗工作，家庭需要一個3房空間，預算又非常有限的話，該項目作為上車盤完全沒問題。

對于有更多預算的購房者來說，同價位下，寶安福永、沙井、松崗，甚至光明的非核心區的新房，要比保利勤誠達譽都更有價值。

保利勤誠達譽都貨量還是很充足的，如果這一次沒有選擇合适戶型，可以等下一次開盤。或者把寶貴的打新名額留給網紅盤，最後實在買不到可以把保達譽都作為備選方案。

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