記者 | 王婷婷

編輯 | 彭飛

在上海地鐵11号線連接昆山的終點站花橋站外，幾個身穿白襯衫、黑色西裝褲的年輕人看到有乘客進出時，便會向前兩步，微笑問道，“花橋，考慮買房嗎？”

8月中下旬，在昆山放松對外地人的購房限制後，當地的房産銷售人員在近40度高溫下忙碌起來。

作為連續16年穩居全國百強縣市首位的城市，昆山因緊鄰上海嘉定區以及有地鐵連通，這些年承接了不少來自上海的外溢購房需求，平均房價也從8000元/平米漲到2.4萬元/平米以上。

但在房地産行業整體期，昆山樓市從去年下半年開始也表現低迷。

如今，昆山正試圖激活沉寂已久的樓市。8月18日，昆山取消了外地戶籍購房的社保要求，即近期銷售人員口中的“憑身份證就能買房”。

近日，界面新聞實地走訪昆山樓市發現，新政後新房市場确有回暖，但各區域分化、項目冷熱不均現象明顯。從區域來看，以花橋開發區、城東開發區闆塊升溫最明顯；具體到項目，适合剛需購房者的小戶型去化最快。

“睡城”花橋被激活

昆山在限購放開的當天，商品住宅成交套數剛破100套，但次日成交套數就達到1041套，增長十倍。

這一銷售成績，鼓舞着這個城市的每一位房産銷售人士，尤其是在有着“上海後花園”之稱的花橋。

雖然在昆山本地市民眼中，花橋房價居高不下的原因僅僅是離上海太近，各方面配套都跟不上，并不建議購買，“那邊很多二手房都在抛售，都沒人接手，妥妥的睡城。”

但絕大部分房産中介人員近期都處于興奮狀态。白天，他們在平台秒回客戶咨詢信息，并且負責接送客戶看房，晚上則要安排後續的簽約和看房計劃，而且花橋目前在售的新房項目并不多。

8月20日，昆山限購放開的第一個周六，界面新聞探訪花橋多個售樓中心，以象嶼都城嘉園最為熱鬧，不到下午3點，項目來訪人數已經超過200組，樣闆間也是人來人往。

該項目主推67-104平方米的剛需小戶型，均價約為2.3萬元/平米 ，總價約147-260萬元，毛坯交付，預計2024年3月交房。以銷售人員推薦的一套位于11樓的83平方米2居室為例，首付57.47萬元，貸款131萬元。按30年計算，每月月供為6444元。

在月供還未計算出來時，銷售人員翻看微信群消息後告訴界面新聞，該套房源一分鐘前已被成交出去，話音剛落便是砸金蛋的聲響。

體現該項目高熱度的還有幾個細節，比如現場已無空餘桌椅，銷售人員的嗓子逐漸沙啞，以及金蛋被砸後不再有祝賀聲、鼓掌聲。

“今天大半天時間已賣出去近30套。”據銷售人員介紹，花橋市場在一夜之間被激活，無論是咨詢客戶還是帶看，甚至項目來訪，都是成倍增加，且90%以上的客戶都是來自上海。

象嶼都城嘉園之所以更受歡迎，主要還是因為占據價格優勢。

與都城嘉園相比，花橋闆塊另一新房項目香逸鉑悅，單價更高，去化更慢，離地鐵也更遠。以一套位于13層的89平方米二居室為例，單價25301元/平米，總價226.4萬元，每月月供需7800元。

不過，該項目目力可見的優勢是今年年底即可交付，以及周邊的教育資源，有蘇州外國語學校、華東康橋國際學校，也有集善幼兒園以及嘉善小中學。

但很明顯，對于絕大多數隻是将花橋作為自己“上海第一站”的購房者來說，性價比才是首要考慮因素。或許正是這個原因，香逸鉑悅自去年12月份開盤，項目去化緩慢，此次放開限購後回溫也不及都城嘉園。

象嶼聯合保利操盤的明月璟辰苑則是個例外。同樣是單價超過2.5萬元，依然迎來不錯的銷售。界面新聞了解到，該項目以88-118平方米的3-4房戶型為主，精裝交付，計劃2024年10月交付。

象嶼地産的一位銷售主管告訴界面新聞，截至下午5點，8月20日已成交了25套。“我們這個項目屬于小型社區，隻有1300多戶，現在房源所剩不多，這一期推出的410套隻有幾十套了。”

一邊竭盡全力銷售，另一邊釋放漲價風聲。上述銷售主管表示，表面看單價确實不低，但是抛出掉裝修費，以及可以破格贈送一個價值10萬元的車位，折算下來該房源單價22400元，“到下一期開盤，已經确定這個項目會漲到2.8萬/平米左右。”

“花橋還是可以，昆山樓市很大一部分是靠花橋來支撐的。”現場一名購房者感歎道。

十年城西，十年城東

在昆山還有種說法是，前十年看城西，後十年看城東。

“城西房價從2013年的8000-9000元漲到現在5萬元/平方米，而現在已無地可拍，再往前隻能走鄉鎮方向，到天花闆了，接下來是屬于城東開發區的時代。”負責昆山城東區域的中介人員劉文說道。

界面新聞實地走訪了解到，城西區域内因新房供應長期稀缺，每有新盤推出便能實現售罄，無法滿足昆山人“居住向西”的置業需求。

比如今年唯一新盤合頌蘭亭花園項目，入市以來4次加推都賣完，銷售金額超30億元。

城中區域亦是如此。位于該闆塊的鹿鳴錦苑（鹿鳴府）項目由中建七局旗下子公司開發，銷售均價32500元/平方米。中介人士表示，鹿鳴錦苑項目看房不僅要100萬驗資，還需要“茶水費”。

8月19日，該項目推出270套房源，開盤便售罄，實現銷售金額超13億元。

城東則有三個新房項目在售，保利正榮棠悅花園、中建春景雅苑和東望璟園。19日下午，棠悅花園項目售樓處開始熱鬧起來，但看房者停留時間普遍較短。現場一位銷售人員告訴界面新聞，該項目小戶型（100平方以内）剛需房源已售完，僅剩下幾套戶型較差的房源。

據其介紹，棠悅花園目前銷售單價為22600元/平方米，2024年精裝交付。項目500米處有首創奧特萊斯，附近還有即将投入運營的東部醫療中心，步行約5分鐘可到達開發區體育公園，因此自開盤就熱度未減。

城東區域熱度最高的屬中建春景雅苑項目，新政次日就成交了20餘套。項目定位改善群體，戶型以143-168平方米為主，銷售單價22000元/平方米。

雖然地理位置優勢不明顯，但項目性價比較高，靠近中環，自持約2.9萬方商業體，兩公裡内有世茂廣場、首創奧特萊斯以及在建的S1号線金融街站。

該項目在今年2月首開，半年時間内備案323套，前4個月消化掉180套，自7月中旬開始樓市熱度漸恢複，近一個月時間去化150套左右。

随着購房熱情增漲，項目首付要求也由前期的兩個月結清變為現在的七日内繳齊。

而作為城東唯一一個現房項目（毛坯交付），建滔菁庭冷清得多。該項目隻有兩棟在售，從去年底開盤至今，去化接近50%。中介人員給出的解釋是“疫情影響”，但根本原因其實是這裡已位于陸家闆塊，距離城東市中心車程至少需20分鐘。

毫無疑問，在昆山的樓市邏輯裡，項目地理位置仍是決定去化的主要因素。

昆山樓市承壓

昆山的城東闆塊也承接着越來越多的上海外溢需求。

多名負責城東區域的中介人員告訴界面新聞，近期咨詢、帶看的客戶基本都是從上海而來，尤其是有了蘇州S1号線（在建）、占地950畝的體育公園、永旺夢樂城以及東部醫療中心等加持，城東闆塊樓市的投資屬性漸強。

從事房産銷售超過7年，從昆山到嘉興，再由嘉興返回昆山，劉文如今十分看好城東樓市。“現在24000元的均價，未來接近4萬是輕而易舉的，你看城東現在有些二手房項目已經是4萬元的水平了。”19日下午，他這樣對一位帶看客戶說道。

昆山本地一名本地購房者持同樣的态度，今年年初就已将自己一套位于城北的房子挂出去，想在城東開發區買套新房。據他所說，身邊不少朋友都選擇在城東置換了新房，項目如首創悅都、綠地21新城等。

昆山樓市重心東移的說法似乎可站住腳，但城東卻很難成為下一個花橋。

作為衆多環滬小鎮之一，花橋憑借與上海地鐵11号線連接實現逆勢成長，房價從2014年的均價8500元/平方米漲至2016年的2.5萬元/平方米。

直到2016年10月，昆山宣布實行限購，外地人限購一套，且需要1年社保或個稅證明。緊随其後的是更嚴厲的“限貸”，花橋房價因此一度回調到1.7萬元/平米。

直到2019年3月份，蘇州地鐵S1号線花橋段開工，令積壓已久的購房需求得到釋放，包括花橋在内的昆山樓市在瞬間被喚醒。

此後随着2020年後上海樓市調控趨嚴，部分購房需求外溢至花橋，其新房市場才重回“2”字時代，并在去年上半年迎來普漲。

也正是由于上海客戶居多，花橋新城闆塊如今的入住率僅在50%左右，且很多二手房在抛售。此次限購放開後，花橋市場雖有回暖卻未過熱，意味着昆山樓市已進入到相對理性狀态，不再具備“炒房”的土壤。

此外，當前昆山樓市存在一定比例的“内循環”。“我自己都把手上房子挂出去了，原來買的利率6.28%，月供太高，賣掉再用現在的4.25%去買，怎麼都是劃算的。”中介人員李朋表示，今年持這種想法的客戶很多。

8月22日，央行宣布5年期LPR再下調，首套房貸利率最低可至4.1%，購房成本進一步降低。

同策研究院研究總監宋紅衛分析，當前房地産市場低迷，環滬城市昆山也呈現下滑趨勢，成交縮量，地方财政壓力上升，取消首套房限購目的就是刺激樓市回暖，穩定樓市。

據克爾瑞統計，今年前7個月，昆山市商品房住宅供應面積為14.95萬平方米，同比減少65%；成交面積為23.02萬平方米，同比減少44%。

從房企銷售情況來看，前7個月，昆山市場排名前5的房企金地商置、中駿、碧桂園、招商蛇口和萬科，成交金額分别為35.2億、27.4億、21.74億、19.06億和17.95億。這表明昆山對全國性房企而言，已是一個極為重要的市場。

單看7月，據中指研究院監測數據顯示，昆山商品住宅成交面積為22.81萬平方米，環比下降16.03%，同比下降42.33%；商品住宅成交1920套，環比下降19.29%，同比降幅為48.04%。

克爾瑞分析稱，一直以來，昆山市場剛需屬性和投資屬性突出，新政放寬限購對于區域市場會有很大促進作用。

而更關鍵的是，昆山樓市對于蘇州的重要性。數據顯示，2022年上半年蘇州市區共計成交37779套商品住宅，昆山市成交了11253套，接近蘇州市區三分之一的成交量。

眼下，最強縣級市昆山正迎來今年以來最好的樓市光景，但能否持續，還要看政策落地的後續效力。

（文中李朋、劉文為化名）

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