前兩天看了《夢想改造家》的節目，有感而發寫了一篇關于規劃設計的文章，今天，我再補充一下我關于房地産開發中如何做好規劃設計的一些思考。

我們一般談到規劃設計，主要着眼點，除了功能，另一個關注的點就是美觀和藝術價值，對于公共建築來說，這無可厚非，但對于房地産開發來說，規劃設計的原則隻有一個，那就是如何實現地塊的價值最大化。因為，作為商品，房地産開發本身的目标就是追求最大化地實現地塊價值，作為其中的重要一環，規劃設計自然要為此目标服務。

關于這一點，我們換個角度來看也很好理解，我們說一個建築要把它做成什麼樣，是怎麼決策的呢，它一般有三個層面的考慮，一是政治和公共利益方面的決策，這個層面是最高等級的，這一點尤其在一些大型公共建築方面表現最為明顯，比如奧運會場館、機場等等，這些建築，除了具體的使用功能外，往往還具有形象展示、彰顯國力的功能，所以為了達到這些目标，犧牲一些經濟價值也無所謂；第二個層面就是我們熟知的經濟方面的考慮，即如何用可負擔的成本來打造這個項目；第三個層面才是技術層面的考慮，規劃和設計就是屬于這個範疇，他隻是實現目标的一個技術手段。

對于房地産開發來說，第一個決策層面的影響往往是比較弱的，所以經濟決策方面的比重相對大一些。當然，我們開發的産品，也需要注重美觀、要吸引消費者喜歡，但這仍然不能背離經濟原則，任何好的設計都有成本，關鍵是消費者願不願意為這些設計買單。所以，所謂經濟層面的考慮，也不是成本越低越好，而是在成本和消費者支付意願之間做好平衡，這才是追求價值最大化。

那麼，規劃設計如何實現地塊價值最大化的目标呢？今天，我先講三個最重要的方面。

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項目定位是指導規劃設計的基礎

一個房地産項目要實現開發價值，你首先得考慮怎麼把它賣出去，而要賣出去，定位精準是一個必要的前提。

定位所解決的問題就是：為什麼樣的客戶，開發什麼樣的産品。而規劃設計在圖紙上要表現出來的就是開發的産品。因此，規劃設計的方向由由定位來決定的，而定位是根據地塊的價值判斷、市場需求、消費者特征、市場競争等綜合因素來确定的。

沒有定位就做規劃設計，無疑兩眼一抹黑——抓瞎。當然，一個合格的建築設計師，會有自己對項目的理解和經驗的判斷，也會對市場需求進行一些分析，但建築設計師畢竟不是房地産市場的專業人員，隻能完成一些表面的工作。他們的本職是根據開發商的委托設計産品，如果我們的委托本身，模棱兩可，設計師自然無從下手。

在房地産開發中，定位需要專門的策劃團隊去完成，定位是一個系統，通過定位，我們需要知道，應該設計什麼類型的産品，需要什麼樣的建築形式和建築風格、園林主題應該如何匹配，以及各個産品内部的空間布局和特點應該怎樣，各個産品的數量、占有的比例是多少和需要有怎樣的配套來襯托産品……

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站在整個城市發展的高度把握設計方向

在房地産開發中，我們總是強調地段，其實地段是其中比較顯性的因素，有經驗的人很容易對地段價值做出判斷。而另一個因素，對地塊價值的影響往往是隐性的，如果不能正确把握，地塊的價值将出現天淵之别，那就是城市規劃和城市發展趨勢對地塊價值的影響。

我曾經舉過一個例子，是當年廣州華南闆塊開發時，兩個樓盤因對地塊價值的判斷不一樣，而導緻産品設計方向的差異，到最後結局的巨大不同。廣州華南闆塊是人們對番禺一個區域的稱呼，這個區域因為與主城區銜接的華南快速的修建而得名。當年這個區域還是廣州的郊區，有兩個樓盤，華南新城和星河灣同時開發，兩個樓盤隻相隔馬路，華南新城根據當年區域的現狀，開發的是剛需産品，而新河灣則看到了區域快速發展成熟的趨勢，打造的是高端産品，結果表明，新河灣無論在價格表現，還是市場影響力方面，都遠遠超過了華南新城。

對開發商來說，隻有站在整個城市發展的高度，詳細了解新區的規劃、定位、功能劃分，然後結合本項目所在區域的位置，順應整個城市的規劃要求，如此，項目的規劃設計才是最科學、最合理、價值最大化的。

3

平衡市場需求與設計指标

對一個商業地塊來說，政府往往規定了一定的經濟技術指标，規劃設計就是在這些規劃的限制下，尋找到價值最大化的設計方案，而價值對大化，往往是市場需求與設計指标平衡的結果。

那麼我們該如何做好平衡呢，有三個步驟：

01 分析地塊的價值

很多地塊往往有一個核心價值點，也就是地塊價值的支撐點，或者地塊價值最高的地方。比如說，很多地塊臨近某一塊水域，水景是地塊的核心價值點，地塊内部有“山”，這個山也有可能就是最吸引市場的因素。另外，地塊内部的價值分布是不均衡的。比如說，地塊的形狀不一樣、朝向不一樣、内部的景觀不一樣，因此地塊内部每個具體的位置價值是不一樣的，如果能确定這些位置價值的差異，我們就能更針對性的布局産品；還有，住宅産品和商業産品的價值取向不一樣，住宅産品需要的是空間、朝向、景觀視野，而商業需要交通環境、需要人流、需要商業氛圍，等等。這些都要通過地塊的價值分析來确定，也是設計的基礎。

02 合理布局，強化地塊價值點

第二步就是确定地塊整體布局，比如建築應該如何擺放，公建配套如何安排、景觀空間的預留、主入口的選擇、内部交通的設置等等，規劃布局一方面是要對地塊的空間進行合理的利用，而另一方面，就是需要強化和優化地塊的各個價值點。

比如，項目是以水為核心價值，那麼我們就要突出水景應該如何打造，同樣的項目以山景核心價值，那麼山景該如何打造就是設計的核心，還有就是，項目有不同的産品組合，價值高的産品需要對應價值更高的位置，這樣才能最大化的體現産品價值。

03 設計的平衡取舍

為了實現最大價值，規劃設計需要做好取舍平衡。

在規劃設計中，我們往往會遇到很多矛盾，追求住的舒适，往往就會犧牲景觀空間，追求商業價值，往往就要以犧牲住宅的價值為代價。規劃如何取舍，主要取決于對市場需求的把握水平。

有個簡單的例子，我國各地地理環境和氣候條件的不同，消費者的敏感點不同，像南方，更加注重朝向，那麼我們在設計時，就需要更加注重朝向的處理，降低一下其他方面的設計标準，北方，人們對日照環境的需求更高，那麼日照指标就是北方要重點解決的矛盾，而在四川盆地和雲南等地，人們對朝向不太敏感，那我們就可以優先解決消費者的其他關注點。

規劃的合理性實質就是對地塊規劃的平衡掌握。

針對不同的對象，評價設計好壞有很多評價标準，但我們需要知道，在房地産開發中，規劃設計為實現開發價值最大化而服務。偏離這一目标，也許從根本上就錯了。

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