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年終歲尾很多好朋友們又開始談房子的話題了，是的，去年年底今年年初被很多人形容為一次購房良機，為什麼？一方面咱們中國人的習慣到年底會發年終獎，甭管你是元旦之後發還是春節之前發，很多人在年底會有相對比較大的一筆錢進賬，荷包豐厚了，就敢于去買房。

而另一方面，從去年下半年開始很多城市都進入到了房子量價齊跌的狀态，開發商非常着急忙慌的要回籠資金，所以給出了各種各樣的優惠。今天你打折，明天我送車位，後天我免物業費。以前有些高不可攀的房價，現在感覺到還真是有了挺大的降幅力度能夠得上了。更關鍵的是就在這兩天央行降息了，1月20号央行把一年期的LPR利率調降了10個基點，把5年期的lpr利率調降了5個基點。

雖然說央行這次不對稱的調降有着很明确的意圖，那就是我這次降息并不是針對房子去的，我是針對實體經濟去的，我是要刺激未來的經濟發展的。因為很顯然對于購房者而言，5年期及以上的LPR利率更有用。但是即便這樣，很多購房者也感覺到那我好歹是降息了，雖然沒降多少，那麼我購房的成本将減低，每個月的月供會少還一些。而且确實相比于前一段時間，很多銀行批貸速度也真是大大加快了。

因此有很多人說，最近一段時間是不是一個買房的好機會？咱們這麼講，我們已經提了好多年的房住不炒，我們不建議大家以投資為目的買多套住房，但是如果您真是自住的話，我一個家庭生活我是需要一套自己的房屋的，那麼這段時間還真是一個不錯的機會。

但是特别到這個時候我們真得提醒大家，當你準備去買房的時候，一定要注意辨别，因為我們感覺到市場上有幾類房子你要下手的時候一定是要相對謹慎的。第一類房子我們可以稱之為公寓，以前的節目我們也跟大家聊過，公寓式的住宅和真正的住宅它是有很大差别的。今天很多城市的房地産商在年終歲尾推出各種各樣的優惠，您去仔細看一看，有很多優惠是集中在公寓房上的。往往同一個地段住宅的房子假設賣3萬一平，他的公寓房可能賣不到1萬一平。有時候我們自己都感覺到非常的納悶奇怪，同樣的小區，同樣的地段，同樣的戶型，為什麼是公寓就便宜這麼多？

而且您在買房的時候，房地産銷售人員還經常會跟您講，我們這個是民水民電，我們也有70年産權，我們公寓跟别的住宅完全一樣。這個時候我們提醒大家一定要做好鑒别，如何區别住宅和公寓呢？

最重要的一個因素就是它的土地性質，住宅的土地性質它一定是住宅，它不是商用的，有些城市可能開發商開發能力也比較強，它可以真的把它的公寓搞成70年産權，所以你去買的時候你會感覺到他也是70年，他不就是住宅？不一定，有很多房子他表面上有70年的産權，但是它的性質也不是住宅，而是公寓。

當然了，還有更多大量的公寓開發商跟你講，我雖然是40年産權，但是我民水民電。什麼意思呢？你用水也好用電也好，使用的都是居民價格，而不是商用價格，所以你完全可以當住宅來買，可以當住宅來買嗎？當然不行了，更别提有的地方教育政策還不一樣，有的地方明确規定你公寓類産品你的第一任房主是有學位的，你是買的新房，你的孩子可以享受學區可以進來讀書。你這個房子轉賣之後，對不起，第二任房主開始他的孩子就沒有這個學位了。

所以大家在購房的時候真是一定要擦亮眼睛，稍有不慎你就可能吃個大虧。為什麼我們說不建議大家在現階段買公寓，咱們這麼講，任何一種産品你放到市場上之後，總是有人喜歡有人不喜歡。我們不是說公寓産品不好，而是告誡大家，當你準備下手買公寓的時候，你要了解到它跟我們的正常住宅有着非常大的區别。

最大的區别在哪裡，就是預期。以前我們經常跟大家講，我們不建議大家在現階段用投資為目的去買房子，因為在未來的5年到10年，全國各地的房子未必會有以前20年那麼快那麼高的漲幅。但是從長遠來看，用10年20年的目光來看，由于我國經濟的發展人口向大都市的聚集，所以房價上漲那也是一定的，隻不過漲得不會那麼快而已，很有可能你的房子的上漲速度跟通貨膨脹是差不多的。

好比說我國每年通貨膨脹5%，你買的房子，你唯一自住這套房子，你的每年漲幅大概也就是4%、5%、6%。你買了一套自住的房子基本上保證了你的資産可以跑的赢通貨膨脹。但是反過來講，如果你多買幾套作為投資的話，一方面二套房三套房你稅費高，另一方面你的持有成本又很大。所以有可能你的投資的話你跑不赢通貨膨脹。

但是對于普通購房者而言，如果自己真的隻有一套住房的話，大家當然是寄希望于在未來的10年20年我這套房子的價格是可以溫和穩定上漲的，我們不求未來說這個房子漲了很多倍我突然暴富，但好歹我們真是希望通過買房子通過自住，我還能使得自己的資産保值增值。

但是公寓房最大的特點就是在這一點上達不到你的要求。倒退10年可能某個開發商開發了一片樓盤，在樓盤之中由于土地性質有一部分是住宅，有一部分是公寓，10年之後住宅價格翻一番了，當年賣1萬現在賣2萬很正常，10年一點都不高，公寓當年賣1萬現在還賣1萬，當年賣8000，現在還賣8000。

有很多人就後悔不叠，我10年前就貪圖這個公寓便宜，同小區的住宅他可能賣12,000，我這公寓賣8000，我感覺我撿了個大便宜。結果10年之後12,000的變成24,000了，我8000的還是8000，也就是說公寓産品有一個最大的特點，它就是幾乎不上漲，為什麼它不上漲？

當然有很多因素，一方面公寓産品你交易的時候稅費高，買家得多掏錢。另一方面公寓産品貸款的時候隻能貸5成、隻能貸10年，所以給買家的成本也增加了，花同樣的首付住宅是30%，公寓是50%，我可以買到更大的房子，住宅可以貸30年，公寓隻能貸10年。我這個月供壓力要小很多，所以公寓産品的接盤俠少導緻它價格就上不去，再包括什麼商業水商業電的問題，一層樓有十幾戶非常吵雜，住客來源複雜這些問題，以及剛才我們說到的學區問題。

總之公寓産品它天然有非常多的弱點，導緻在全國各地很多公寓産品它5年10年都不漲價。甚至很多公寓在出租的時候，相對而言它的租金也幹不過住宅，原因也很簡單，很多公寓産品它的物業費高，水費電費高，那麼住宅它相對這些費用能低一些嗎？對于租客而言，我不考慮你的産權性質，但我要考慮我未來的居住成本。

所以當你想購買一套房子的時候，我們給大家的建議是你要根據自己的情況，如果你是自己家庭居住唯一一套住房，你需要長期居住至少10年15年，你也希望在未來的10年15年房價能有溫和的上漲，你的資産能夠借由持有一套房屋保值增值，那麼很顯然住宅是更合适的。

而反過來講你可能現在手頭資金不太寬裕，你買一套公寓也不是打算出租，隻是想自己住解決掉一個租金問題，你并不在乎未來這套公寓價格能不能上漲，隻要今天能夠讓你拿稍微比較少的成本，有一個自己的家就可以，那麼當然也可以選擇公寓了。但是不管你怎麼選擇，我們建議大家一定要徹底搞清楚你想買的房子的性質之後再下手。

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