随着一二線城市優質土地日益稀缺，存量物業的升級正成為商業地産的新戰場，國有資本也不甘落後。日前，國務院印發了《關于推進國有資本投資、運營公司改革試點的實施意見》。該意見的出台主要是針對國有資本配置和運營效率進行試點。

而就在2018年10月1日，作為北京昌平科技園發展有限公司（以下簡稱昌發展）與北京萬科有限公司（以下簡稱北京萬科）、印力北京城市商業公司（以下簡稱印力）合力重拳打造的科技型創新商業地産項目的昌發展萬科廣場正式開業，這也是實施意見之後昌平區在國有資産與市場化領域内的一次成功探索。

昌發展萬科廣場項目充分發揮國有資本投資和運營公司平台的作用，促進國有資本合理流動，優化國有資本投向，從而實現國有資本所有權與企業經營權的分離，實現國有市場化企業運作目标。

北京昌發展萬科廣場購物體量約5萬㎡，是國内首家以科技、互聯、智能為主導的社區型商業購物中心，同時屬于印力在北京的首家輕資産管理運營項目。其區域覆蓋回龍觀商圈客群70餘萬，彙集上地、中關村商圈白領精英人群和家庭性客群，而且這部分客群具有明顯特質。

下面跟睿和智庫一起來探索下北京昌發展萬科廣場。

項目基本信息概述

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項目概況

01 | 開發理念：

北京昌發展萬科廣場是國内首家采用科技全球化互聯網智能技術的購物中心，在功能型終端 體驗型終端 視覺互動型終端上深度演繹，并以客戶為中心、三好商業為基準打造的科技創新體驗式購物中心。

02 | 項目定位

總體定位：區域型商業綜合體

主題定位：科技創新體驗式購物中心

經營定位：中檔體驗式消費

主力消費層：後廠村20-40歲具有消費能力的IT一族

次主力消費層：周邊居住的五口之家

03 | 項目區位

昌平區位于北京市西北部，是北京市的北大門，其已經初步形成了以高新技術産業為核心的三大主導産業。

回龍觀社區位于昌平區南部，毗鄰海澱區上地科技園和高校、高科學園區，是一個承接南北、貫通東西的首都正北部重鎮。其具有850萬平方米的超大規模社區，常駐人口超過40萬人，是亞洲最大的居住社區之一。

而萬科廣場項目位于北京市昌平區龍域中街1号，其地屬于回龍觀社區，京藏高速和京新高速之間。

04 | 項目曆史

萬科廣場項目屬于城市更新中的舊城改造類項目，項目于2017年底由設計師李金武主刀設計，曆時7個月打造而成。

05 | 政策扶植

萬科廣場處于回龍觀天通苑地區，是北京的大型居住社區和京北高學曆人才的聚集地，但該地區面臨嚴重的職住失衡、公共服務滞後、高端商業設施欠缺的問題。2018年7月，《回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施優化提升三年行動計劃》正式下發，萬科廣場的打造是昌發展切實落實“回天有數計劃”工作的一部分。它的開業為其所在社區提供了更加豐富、更加高品質的商業服務，并與龍域中心西區商業項目形成互動，為該地區居民提供了一個更為優質的生活環境。

建築規劃特色分析

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該項目是由李金武先生主刀設計，建築形态以智能芯片為主題元素，賦以智能cpu的形态設計而成。其設計思想實現了與其項目定位、項目理念的完美融合，并在設計上考慮了其地塊形狀所限制的因素，揚長避短，将特殊定位的主題項目放置其狹長的東西兩側，從而引導客流在其中穿梭。

01 | 整體設計思路

項目以智能芯片為設計理念，以智能 CPU 為設計靈感，借助視頻聯動締造星球中央劇場，全智能系統演繹科技典範，形成自我的專屬标簽，凸顯出商業發展的與衆不同和差異化特征。

02 | 項目外立面

萬科廣場的外立面設計強調了其科技的個性，演繹了科技酷炫的空間感。

其交錯的整體造型，保留了建築的整體體量感，使其内部空間具有更高的合理性。其外立面設計運用了智能芯片的元素，其建築流線與線性燈帶完美融合，在光與影的交互中光芒四射。

03 | 項目内部設計

由于其建築受地塊限制，東西向狹長，考慮消防等多方面因素，每層都大緻分為了4個片區，并由商場中央的主中庭往兩邊擴散，以折線形的中廊串聯了大小、形态各異的3個次中庭，分别連接了萬科廣場的各個出口。

▼主中庭

▼次中庭

▼次中庭中廊

萬科廣場的房頂也運用兩個芯片元素，使其建築外觀風格相一緻。裸露出的管道、原始的梁架結構等使其整體視覺設計更具現代化，并增強了層高進深，提高了視覺效果，整個空間不會産生壓抑感。

同時，建築整體還采用了全镂空、半镂空等結構，使空間更具有趣味性。

▼屋頂結構

▼構成布局

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商業文化藝術特色及亮點

01 | 景觀小品

▼外部标志性雕塑

▼特色景觀燈

▼戶外景觀小品

萬科廣場在商場内設計了很多特色主題的打卡點，引導客人在此留影。利用互聯網思維，萬科廣場成為了标志性打卡點，逐漸變成一種獨特的網紅記憶。

▼根據節日布置不同場景

02 | 青翠綠植

萬科廣場采用了綠植牆、小景觀綠植、大型盆栽植物等，構成了立體的景觀空間，彰顯了其綠色環保的主題。室内擁有鮮活的綠植後，會給人清新自然的感覺，讓顧客在遊玩的同時能驗到綠色帶來的生機盎然之感。

▼商場内景觀

▼商場内綠植

03 | 導視系統

萬科廣場内設置了全面立體的導視系統，使顧客身在任何一個角落都能知道自己所在位置，并可以方便顧客快速找到所想所達的地方。

▼牆壁導視牌

▼電子導視牌

▼停車場導視牌以及停車場指引牌

▼吊頂式樓層主題導視牌

04 | 信息化運用

萬科廣場的運用了當下領先的數字技術，以科技賦能來切入商業服務。其電子互動屏以及電子宣傳屏能使客戶夠更方便快捷的了解商場内的各種信息。其停車場使用了ETCP智能化系統，方便了客戶的出行，減少了人工的使用量。同時，這些使用數據也會回傳到其内部，進行分析處理，使其更能了解客戶的習慣，更好的服務客戶。

▼ 商場内電子互動屏

▼ 停車場ETCP智能化系統

▼ 商場内電子宣傳屏

▼ 商場内電子指引屏

05 | 項目亮點總結

建築外觀：以智能芯片為主題元素，賦以智能cpu的形态設計而成

互動空間：視頻聯動締造中央劇場

智能系統：線上線下數據融合，将完成創新數字化智能系統全新體驗

服務創新：彙集九大業态，招租率達100%

項目的整體布局和業态規劃特色分析

項目商圈及覆蓋辦公、住宅客群

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01 | 項目所在商圈：回龍觀商圈

02 | 周邊大型企業或企業集群：百度、高德、聯想、騰訊、小米、鍊家

03 | 商圈現有商業結構：多為低中層級，項目體量普遍較小，客群活躍度相對較低。

04 | 商圈消費者特征：大都為互聯網行業從業人員，人均收入較高，但消費意識普遍較低。

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項目區位交通條件

地鐵：地鐵13号線龍澤站

公交：周邊有9個公交站，最近為藍天嘉園。

駕車：位于龍域中街，東為京藏高速，交通較為方便

項目動線分析

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▼人流動線

該項目采用自由流動式的人流動線形式，沒有特定的流向，可以多線路多方向的自由流動。同時充分利用商場的面積，盡可能的降低面積浪費的情況，顧客可以随意流走，增加購物的趣味性。

▼手扶電梯

▼觀光電梯

▼垂直電梯

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整體布局及業态規劃

01 | 整體業态業種分析

▼各樓層經營主題

02 | 特色店面介紹

萬科廣場由于東西向過于狹長，出于引導客流量的考慮，其放置了特色主題店于東西兩側，來吸引客流量進行橫向穿行。

其将使客戶停留時間長的電影院、健身房放置于頂層，增加了客流量的縱向穿行。

睿和分享項目的優劣勢與啟示

優勢

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昌發展萬科廣場地屬于回龍觀社區，而其東西南北四側皆為居民區，因此吸引了一批五口之家周末聚餐、孩子上課、老人帶孩子娛樂的客戶群體。萬科廣場處于京藏高速和京新高速之間，在被兩條高速天然分割而成這塊區域内，也是區域内唯一一家商業綜合體。同時，靠近上地科技園，定位主題為科技，則吸引了一批高收入IT行業的消費者。故萬科廣場可謂是交通位置優越且具有合适的消費人群。

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存在的不足

由于地塊本身過于狹長，使其東西向流線不夠順暢，從而會導緻一些顧客在其空間内會進行過多的穿行，産生煩躁感。

同時，由于時間緊迫，在施工時，産生了商戶與施工方交叉施工的情況，導緻了一些裝修細節不能盡善盡美。

并且，招商方面，由于很多品牌擁有自己的城市布局的戰略思維等各種原因，而未能引進。所以，其品牌略有散亂，并缺乏一些高端品牌。

睿和商業地産觀察

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2015年5月，昌平區政府全資設立了産業生态投資運營平台——昌發展，用于開發、運營産業園區，整合創新孵化和科技服務體系，開展股權投資并集成綜合金融服務。科技金融方面，從2017年3月設立至今，昌發展自主管理的兩隻母基金在大健康、智能智造、TMT、文化等領域投資了一批一線基金，合作基金超過20隻，總規模116億元，直接、間接投資項目近200個，投資企業估值逾1300億元。

本次的昌發展萬科廣場項目是昌發展作為國有企業盤活自身資産新模式的嘗試，是昌發展打造的龍域中心旗艦項目的重要組成部分。龍域中心将重點引進高科技企業，緻力于打造為硬科技産業創新高地，由昌發展充分整合各類資源，為入駐企業提供一系列産業服務。

昌發展萬科廣場将産業和商業完美結合，為昌平區構建高精尖産業結構和消費升級提供助力。同時昌平區政府通過政府引導基金的方式，參與到更多的新興項目中，為昌平區的傳統産業轉型帶來更多選擇，來實現國有資産的增值。

現如今，北京已不再是單單的昌平區，海澱、朝陽、東城、豐台、石景山、門頭溝、房山、懷柔等都先後成立了政府引導基金，由點帶面，全面引導、促進區域經濟轉型。

而對于印力而言，昌發展萬科廣場項目是印力在北京的第一個輕資産項目，也是一種全新的嘗試，同時也是為所有的地産商指引一種新的合作形式。

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