農村房屋買賣合同無效必須返還嗎?來源：劉某會與陳某博、龍某蓮、陳某梅農村房屋買賣合同糾紛案，接下來我們就來聊聊關于農村房屋買賣合同無效必須返還嗎?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

農村房屋買賣合同無效必須返還嗎

來源：劉某會與陳某博、龍某蓮、陳某梅農村房屋買賣合同糾紛案

一審：北京市房山區人民法院（2020）京0111民初12152号；

二審：北京市第二中級人民法院（2021）京02民終10088号

劉某會在北京市房山區周口店鎮山口村一區28号有宅院一處（以下簡稱28号院）。

2004年9月1日，劉某會（賣方）與陳某志（買方）簽訂房屋買賣合同，約定：賣方将其所有的房屋及院、樹賣給買方，全部售價26000元，合同生效後一次性付清，并對其他事項進行了約定。協議簽訂後，陳某志交付給劉某會26000元，劉某會将28号院交付陳某志居住使用。陳某志購買28号院後對宅院房屋進行了裝修、改建。陳某志及其第一順位繼承人龍某蓮、陳某博、陳某梅均系北京市城鎮居民，非山口村集體經濟組織成員。

2020年，劉某會起訴要求确認其與陳某志簽訂的房屋買賣合同無效。經法院釋明，龍某蓮認可雙方簽訂的協議書無效，提起反訴要求劉某會賠償損失，并申請對28号院區位補償款、房屋及附屬物價值進行評估。經北京京港房地産估價有限公司評估，28号院宅基地區位補償價及房屋、附屬物重置成新價：655505元，其中宅基地區位補償價：399900元；宅基地超占面積區位補償價：1922元；房屋重置成新價值：138073元、設備、裝修及附屬物價格115610元。龍某蓮支付評估費8000元。

宅基地使用權作為農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。本案買賣合同的标的物為農村房屋，農村房屋是建築在宅基地上的附着物，從我國目前房地一體的格局來看，雙方房屋買賣的同時必然涉及宅基地使用權的問題。而宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理，與特定的身份關系相聯系，不允許任意向非集體經濟組織成員轉讓。劉某會與陳某志簽訂的農村房屋買賣合同必然涉及相應宅基地使用權的變更。陳某志在購房時不是訴争房屋所在地集體經濟組織成員，不享有相應的宅基地使用權。陳某志去世後，龍某蓮、陳某梅均非訴争房屋所在地集體經濟組織成員，亦不享有相應的宅基地使用權。劉某會、陳某志簽訂的合同違反了法律的強制性規定，應為無效。

合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。28号院系陳某志與龍某蓮婚前購買，應屬陳某志個人财産，……合同無效後，龍某蓮應承擔騰退宅院及房屋義務。劉某會與陳某志簽訂的協議無效，劉某會要求龍某蓮返還28号院房屋、附屬物的訴訟請求，理由正當，法院應予支持。返還宅院房屋時間，法院酌情考慮。

劉某會将28号宅院出賣給非集體組織成員的陳某志，故對于合同無效，劉某會應承擔主要責任（70%）。對于龍某蓮反訴主張的房屋、附屬物重置成新價應按評估報告确定價值予以給付。上述款項已包括陳某志購房款26000元，龍某蓮再次要求劉某會返還購房款的反訴請求，沒有事實依據，法院不予支持。對于龍某蓮反訴主張的宅基地區位補償價399900元，依據雙方過錯程度，劉某會應予以給付279930元。評估報告依據28号院房屋、附屬物現值進行的評估，劉某會認為未考慮使用房屋導緻折舊費用，缺乏事實依據，法院不予采納。劉某會認為龍某蓮非山口村集體組織成員，無權使用28号院宅基地，28号宅院未涉拆遷，無權主張宅基地區位補償款，結合房地一體的格局，該反訴抗辯理由，法院不予采信。雙方各自要求過高部分，法院不予支持。陳某博、陳某梅認為2015年10月19日簽訂協議書屬于效力待定，可另行解決，反訴要求賠償經濟損失，無事實法律依據，法院不予支持。

《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發[2007]71号）規定，農村住宅用地隻能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小産權房”。

本案中，陳某志與劉某會簽訂農村房屋買賣協議，陳某志并非涉案房屋所在村集體組織成員，一審法院經審查認定雙方之間的協議違反了法律、法規強制性規定，應屬無效，并無不當。

合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

本案中，陳某志與劉某會簽訂農村房屋買賣協議被認定無效後，一審法院對劉某會要求返還涉案房屋及附屬物的訴訟請求予以支持，同時考慮到劉某會将農民集體所有的宅基地上房屋出賣給非集體成員陳某志，認定劉某會應承擔主要過錯責任，并根據評估結果認定劉某會應向買受方給付相應宅基地區位補償價、房屋及附屬物重置成新價，上述認定及處理均無不當。

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