關注沈陽房哥，看最适合沈陽人的買房經驗

房哥粉絲都見過這組圖片，曾經在群内瘋傳。

有人看了覺得諷刺，有人看完無動于衷，有人看完嗤之以鼻。而我從圖片中隻看到了血淋淋的現實，讓人不寒而栗。

買房做好預判、買預期，這件事基本能夠達成共識了。中國都是期房、全國都在造新城，所以做好預判尤為重要。

自從長白島暴掌、無淨地可供開發，長白就已經成了過去時。一個區域不可能無止境地快速上掌，這是毋庸置疑的。長白島島民不要不知足，你們已經完成了原始積累，是時候優化下資産配置了。

渾南多年陪練，終拿金牌。在改善大潮洶湧而至的時候，渾南新區成了很多購房者的第一選擇。

• 長白島的房子買小了，換渾南
• 市内太堵了，換渾南
• 北京飄累了，買渾南
• 孩子考到沈陽了，買渾南
• ...

渾南就是這樣一點點被捧紅的，然而也逐漸失去了性價比。奧體闆塊淨地嚴重不足，世紀大廈人滿為患，全運闆塊價格“離譜”。唯獨東湖闆塊可能還有想象空間，但是需要更大的資源傾斜。

闆塊輪動告訴我們，渾南的漲幅偏大，早晚會輪動走。除了個别小版塊有走出獨立行情的機會，其他版塊未來會随大勢波動。

沈北新區早在2006年就獲批國家級新區，是zf先于渾南發展的區域。但是十多年過去了，目前看來遠沒有渾南新區發展的好。但是調子定下了，早晚都得起來。

渾南目前發展初具規模，在現有基礎上發展足以。而沈北新區由于占地面積大，是主城區的三倍。目前投入還稍顯不足，未來将是zf發展的重點區域。

我們也看到了，沈北新區近期引進優質學區、建設萬達廣場，各種利好紛至沓來。十多年過去了，又開始重點發展沈北，這也許就是“毅種循環”吧。

重金投入或者确定級别的區域肯定會有機會，隻是沈陽之前經濟不振、進展緩慢。但是最近兩年，事情正在起變化。所以标題我也寫了"一年看渾南、兩年看沈北、三年看于洪、五年看曹仲、十年看沈撫"。未來沈陽也許會一年一變樣，發展的很快。

于洪區是被學區拖累的代表，典型區域還有大東區。于洪飛地于洪新城地理位置優越，距離哪裡都不遠。鐵西區、長白島、和平區都是咫尺之隔，天然的地理優勢決定了未來的潛力。

于洪新城渾河晚渡公園

去年，教育局領導曾經視察過于洪，進而爆出了于洪區将引進學區的事情。随着蘇甯小鎮重金進入于洪新城，于洪區未來勢必會有優質學區。重金打造的特色小鎮不可能沒有利好支撐，否則怎麼敢有膽量拿地呢？我們都知道特色小鎮占地大、還需要配建很多特色産業，如果住宅賣不出去何談利潤？

于洪區也是多年沒有發展起來，但是從人口流入和地理位置上看都不差。未來如果能夠引入重點學區和品質開發商，想象空間很大。因為這裡還有很多淨地可供開發，有鍋才能畫餅。看看大東區，鍋裡全是大白菜，沒地方畫餅了。這就是有地和沒地的區别。

4、曹仲

“一年看渾南、兩年看沈北、三年看于洪、五年看曹仲”。為什麼到曹仲就多了一年？這裡面有着深深地不确定性。

曹仲區域目前隻有萬科翡翠濱江哥一個，而且銷量并不理想。開盤一推再推，隻能說明購買的人比較少。除了起點太高之外，這裡面還有大家都區域發展不确定性的焦慮。萬科作為區域的拓荒者，精神是值得肯定的。但是情懷不能當飯吃，老百姓買房還是認可看得到的利好。區域究竟能不能成為第二個長白島？或者是長白島的升級版？暫時來看，很有可能。但是周期會被大大拉長。

曹仲哥德杯世界足球公園

銅鑼灣商場從這裡搬到了新市府闆塊，中東砂之船奧特萊斯也轉手給了華發蓋住宅，定名華發和平首府。種種利好來而複失，從側面上體現出區域發展的緩慢。

有人說，曹仲臨河位置好，還有和平的學區和指标到校，妥妥未來富人區。憑啥不看好啊？如果事情都是這麼簡單的話，金廊房價早就到十萬了。領事館搬遷遙遙無期，也不是zf能做主的。沒有領事館大規模搬遷，區域就沒有發展的基礎。隻蓋住宅嗎？沒有配套和産業，靠什麼發展呢？

基于以上，我判斷曹仲短期内并非投資的潛力區域，未來5年以上才能有所動作。

十年看沈撫，是不是過于保守了？是的，确實很保守。沈撫新區不歸沈陽管，所以也不限購。目前區域内沒有大量人口，也缺乏短期大量流入的基礎。雖然zf通過招商引資招來了很多公司、雖然這裡房價還很低、雖然最近漲勢喜人、雖然這裡有輕軌有地鐵規劃等基礎配套投入，但是這都不是短期内爆發的核心因素。

核心因素隻有一個：人。沒有人，說什麼都沒用。東北人口整體流失，人才更是外流嚴重，短期内不可能有足夠的人口支撐。渾南新區還需要人呢，沈北新區也需要人，而且是需要很多很多的人。

航拍沈撫生命之環

但是如果把沈撫新區的投資周期拉長到十年以上，那也是很有潛力的。未來沈撫同城化、國家中心城市會落地、東北經濟穩中向好、人才人口不斷回流。當渾南新區發展到盛夏的時候，才是沈撫新區的春天。我們也期待，随着越來越多大企業的入駐，沈撫新區會越來越好。

這篇文章講的是投資，是投資，是投資。其實投資房産，就是與城市的命運捆在一起，微觀買區域預期，本質卻是搏沈陽的發展與未來。

沈陽，定不會讓你失望。

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