關注沈陽房哥,看最适合沈陽人的買房經驗
房哥粉絲都見過這組圖片,曾經在群内瘋傳。
有人看了覺得諷刺,有人看完無動于衷,有人看完嗤之以鼻。而我從圖片中隻看到了血淋淋的現實,讓人不寒而栗。
買房做好預判、買預期,這件事基本能夠達成共識了。中國都是期房、全國都在造新城,所以做好預判尤為重要。
1、渾南自從長白島暴掌、無淨地可供開發,長白就已經成了過去時。一個區域不可能無止境地快速上掌,這是毋庸置疑的。長白島島民不要不知足,你們已經完成了原始積累,是時候優化下資産配置了。
渾南多年陪練,終拿金牌。在改善大潮洶湧而至的時候,渾南新區成了很多購房者的第一選擇。
渾南就是這樣一點點被捧紅的,然而也逐漸失去了性價比。奧體闆塊淨地嚴重不足,世紀大廈人滿為患,全運闆塊價格“離譜”。唯獨東湖闆塊可能還有想象空間,但是需要更大的資源傾斜。
闆塊輪動告訴我們,渾南的漲幅偏大,早晚會輪動走。除了個别小版塊有走出獨立行情的機會,其他版塊未來會随大勢波動。
2、沈北新區沈北新區早在2006年就獲批國家級新區,是zf先于渾南發展的區域。但是十多年過去了,目前看來遠沒有渾南新區發展的好。但是調子定下了,早晚都得起來。
渾南目前發展初具規模,在現有基礎上發展足以。而沈北新區由于占地面積大,是主城區的三倍。目前投入還稍顯不足,未來将是zf發展的重點區域。
我們也看到了,沈北新區近期引進優質學區、建設萬達廣場,各種利好紛至沓來。十多年過去了,又開始重點發展沈北,這也許就是“毅種循環”吧。
重金投入或者确定級别的區域肯定會有機會,隻是沈陽之前經濟不振、進展緩慢。但是最近兩年,事情正在起變化。所以标題我也寫了"一年看渾南、兩年看沈北、三年看于洪、五年看曹仲、十年看沈撫"。未來沈陽也許會一年一變樣,發展的很快。
3、于洪區于洪區是被學區拖累的代表,典型區域還有大東區。于洪飛地于洪新城地理位置優越,距離哪裡都不遠。鐵西區、長白島、和平區都是咫尺之隔,天然的地理優勢決定了未來的潛力。
于洪新城渾河晚渡公園
去年,教育局領導曾經視察過于洪,進而爆出了于洪區将引進學區的事情。随着蘇甯小鎮重金進入于洪新城,于洪區未來勢必會有優質學區。重金打造的特色小鎮不可能沒有利好支撐,否則怎麼敢有膽量拿地呢?我們都知道特色小鎮占地大、還需要配建很多特色産業,如果住宅賣不出去何談利潤?
于洪區也是多年沒有發展起來,但是從人口流入和地理位置上看都不差。未來如果能夠引入重點學區和品質開發商,想象空間很大。因為這裡還有很多淨地可供開發,有鍋才能畫餅。看看大東區,鍋裡全是大白菜,沒地方畫餅了。這就是有地和沒地的區别。
4、曹仲
“一年看渾南、兩年看沈北、三年看于洪、五年看曹仲”。為什麼到曹仲就多了一年?這裡面有着深深地不确定性。
曹仲區域目前隻有萬科翡翠濱江哥一個,而且銷量并不理想。開盤一推再推,隻能說明購買的人比較少。除了起點太高之外,這裡面還有大家都區域發展不确定性的焦慮。萬科作為區域的拓荒者,精神是值得肯定的。但是情懷不能當飯吃,老百姓買房還是認可看得到的利好。區域究竟能不能成為第二個長白島?或者是長白島的升級版?暫時來看,很有可能。但是周期會被大大拉長。
曹仲哥德杯世界足球公園
銅鑼灣商場從這裡搬到了新市府闆塊,中東砂之船奧特萊斯也轉手給了華發蓋住宅,定名華發和平首府。種種利好來而複失,從側面上體現出區域發展的緩慢。
有人說,曹仲臨河位置好,還有和平的學區和指标到校,妥妥未來富人區。憑啥不看好啊?如果事情都是這麼簡單的話,金廊房價早就到十萬了。領事館搬遷遙遙無期,也不是zf能做主的。沒有領事館大規模搬遷,區域就沒有發展的基礎。隻蓋住宅嗎?沒有配套和産業,靠什麼發展呢?
基于以上,我判斷曹仲短期内并非投資的潛力區域,未來5年以上才能有所動作。
5、沈撫新區十年看沈撫,是不是過于保守了?是的,确實很保守。沈撫新區不歸沈陽管,所以也不限購。目前區域内沒有大量人口,也缺乏短期大量流入的基礎。雖然zf通過招商引資招來了很多公司、雖然這裡房價還很低、雖然最近漲勢喜人、雖然這裡有輕軌有地鐵規劃等基礎配套投入,但是這都不是短期内爆發的核心因素。
核心因素隻有一個:人。沒有人,說什麼都沒用。東北人口整體流失,人才更是外流嚴重,短期内不可能有足夠的人口支撐。渾南新區還需要人呢,沈北新區也需要人,而且是需要很多很多的人。
航拍沈撫生命之環
但是如果把沈撫新區的投資周期拉長到十年以上,那也是很有潛力的。未來沈撫同城化、國家中心城市會落地、東北經濟穩中向好、人才人口不斷回流。當渾南新區發展到盛夏的時候,才是沈撫新區的春天。我們也期待,随着越來越多大企業的入駐,沈撫新區會越來越好。
最後
這篇文章講的是投資,是投資,是投資。其實投資房産,就是與城市的命運捆在一起,微觀買區域預期,本質卻是搏沈陽的發展與未來。
沈陽,定不會讓你失望。
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