買房，作為人生中極為重要的幾件事情之一，除了在選擇地段、配套、戶型等方面之後，在簽訂《商品房買賣合同》時，也一定要“擦亮眼睛”，仔細閱讀合同内容，留意合同具體細節，謹防合同陷阱。

一、什麼是《商品房買賣合同》？

商品房買賣合同，是指房地産開發企業将尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這裡的房屋，特指商品房，而不包括農村自建住房、單位集資建房等。

目前，太原适用的是2012年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中适用《中華人民共和國工會法》若幹問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正版本。

二、簽訂《商品房買賣合同》時，應注意哪些問題？

1、認準簽約主體

首先，在拿到《商品房買賣合同》後，要仔細閱讀全文，查看開發商基本資料，确認簽約主體，是否與宣傳時所說一緻。

由于許多樓盤是委托代理公司或者其他代銷，因此，簽約時，一定要仔細留意簽約主體，簽約過程中涉及到的所有書面文件、材料也都應與簽約主體一緻。

2、查看是否有《商品房預售許可證》

簽訂合同的基礎是，開發商取得《商品房預售許可證》，也就是俗稱的五證齊全。雖然，開發商在通知你簽訂合同的時候，都是取得了《商品房預售許可證》，但大家也需要仔細留意。

3、注意土地使用年限

一般來說，住宅的土地使用年限是70年，商業用地是40年，但由于有些開發商取得土地使用權的時間較早（土地使用時間為50年），或者是土地性質為綜合用地或者商住兩用地，土地使用時間隻有40年。

此外，還需要注意的是，土地使用年限，是從開發商取得土地證的時間算起，而不是從你買房或者簽合同的時間算起的。這一點，在簽訂合同時，一定要注意。目前，法律隻是規定住宅到期可自動續期，其他非住宅性質土地一般需繳費續期。

不管是哪種情況，一定要“擦亮眼睛”，看是否與宣傳時所說一緻，做到最起碼的“知情權”。

4、看清房屋用途

現在來說，雖然有些對外銷售的房屋和住宅一緻，但實際用途為公寓。而法律上，關于公寓的界定，不是很明确，包括是否為民水民電，有效光照時長，落戶及孩子入學等問題。因而，簽訂合同時，一定要看清楚。

5、明确商品房基本情況

簽訂合同時，一定要看清楚合同上約定的房屋的具體樓棟、房号、主體結構及面積等基礎信息，包括建築面積和套内面積等。除了避免開發商一房多賣的現象外，還可避免後期交房時出現實際交房面積3%的問題。

關于3%的問題：

根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十四條 出賣人交付使用的房屋套内建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明确的，按照以下原則處理：1）面積誤差比絕對值在3以内（含3），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；2）面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以内（含3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以内（含3）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

6、明确計價方式及付款方式、年限

合同中，應明确約定好房屋的總價款及計價方式，對房款外的其他費用，不應作約定。同時，合同中，應規定好房屋的付款方式及貸款年限等情況。

此外，還應約定好，如若購房者出現無法貸款的情況該如何處理：是開發商的問題，還是購房者的征信問題等。如若不能繼續履行合同，解除合同又該如何處理。

7、明确交房時間等問題

關于交房的時間和交房條件，也一定要在合同中明确規定。什麼時間交房，一定要具體寫明，在如今這種情況下，如若開發商不能如期交房，違約金是多少，該如何履行等問題。

而如果開發商可以如期交房，在哪個環節驗收完畢後，才可以認定交房，具體什麼條件，算是具備交房條件。這些都應該在合同中明确約定。一旦後期出了問題，起碼有合同約定在手。

8、規劃設計變更的問題

由于現在購房者購買的大部分都是期房，因而存在後期交房與購房時宣傳的設計圖有出入的問題，這點，在簽訂合同時一定要重點留意。

包括但不限于小區環境中的人工湖、綠化面積、變電站等位置，小區會所等産權問題。這些平時業主不留意的地方，後期很大程度上會發生開發商會為了解決成本而更改或者賣掉的情況。

如果合同中明确約定了這些，則開發商不能私自處理這些。

9、物業服務方面的規定

一般來說，房屋在交房後，開發商就會把相關權益全部移交到物業部門處理，而現實中關于業主與物業發生糾紛的事件也不在少數。

為了最大限度地保障自己入住後的權益，合同中，應該在附件中明确約定物業的有關情況，包括物業費、環境衛生、保安情況、綠化情況，以及電梯間内廣告收益等情況。

總之，購房者在簽訂合同時，一定要仔細閱讀條款，畢竟，有時候，“一字之差，謬以千裡”，關于種種後期可能存在的問題，一定要以書面形式約定好。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!