建于上世紀60年代的怡樂園二區為原北京探礦廠家屬院，屬于典型的非經老舊小區。三年來，首開集團接管怡樂園二區，對該小區進行改造，使得小區煥發新生機。據了解，怡樂園二區是通州區市屬國企參與老舊小區綜合整治的試點項目。

首開集團方面表示，接管該小區後，首開集團天運公司通過現場調研、居民意見征詢、科學規劃等方式，編制了改造方案，目前為消除安全隐患已将危房部分拆除，還準備将年久失修的非經老舊建築打造成為一處“新模式 煙火味”的社區級家園中心。

如何改造？由居民“做主”

公開資料顯示，怡樂園二區位于北京城市副中心楊莊街道，現有1190多戶居民。據首開天運公司相關負責人介紹，2019年，怡樂園二區作為非經資産由首開集團接收。小區存在原禮堂建築閑置廢棄、綠地年久失養、體育活動設施不足等問題，亟待解決。

改造前的通州怡樂園二區。受訪者供圖

“怡樂園二區的社區中間位置現存4幢磚混建築，為原家屬院禮堂，面積2882.2平方米。因年久失修，部分房屋已滅失，現有建築經過安全性鑒定為危房，存在極大的安全隐患。”首開天運公司怡樂園二區項目負責人表示，為了給社區居民創造一個滿意的社區環境，首開集團通過多種形式和渠道向居民征求改造意見。

對于小區的改造，怡樂園二區居民王林城（化名）說出了自己的想法：“雖然這個禮堂有些老舊，但是其留給我們這代人太多的回憶。直至現在，有些退休的老人還會在禮堂裡唱歌、排練。如果要是拆掉重建禮堂，我們還真舍不得，希望保留禮堂，其他方面我沒意見。”

對此，上述項目負責人告訴新京報記者，公司确實有一個方案是将禮堂拆除重建，但很多居民提出了反對意見。如此來看，隻能試試第二個方案，那就是在原有的基礎上進行改建。在改建過程中，公司會将禮堂屋頂建築的高度适當提高，并将北側建築的坡屋頂改為平屋頂。

不過，一個問題解決後，另一個問題接踵而至。有些居民在開始階段對于将禮堂屋頂建築的高度适當提高表示不認可。“禮堂高度提高了，會不會影響我們家的采光，我不同意。”居住在禮堂附近樓棟的李江川（化名）如是說。

“由于小區老年人占比較大，居民們的需求也各不相同，所以居民的意見出現了分歧。到底改不改、如何改造，成為擺在我們眼前的難題。”上述項目負責人坦言，“為了做通部分居民的工作，我們的工作人員拿着效果圖，通過上門詳細講解，逐步打消了老人的疑慮。經過對全小區居民的入戶調查，閑置禮堂改造基本敲定為第二個方案。”

此外，小區活動空間不足、配套設施缺失等問題成為居民關注的焦點。上述項目負責人表示，小區在提升改造前期工作中，根據居民意願，公司以完善适老化公共服務設施為重點，積極與相關部門商讨禮堂閑置空間改造利用，并申請區政府專題會審議。最終，由首開集團作為實施主體，将原小區内部禮堂改建成為社區級家園中心，根據居民實際需求配置多項便民功能。

設置公共設施，滿足居民多種需求

據了解，首開集團結合家屬院内定禮堂建築進行更新改建，力求打造一處獨具特色的社區級家園中心，并圍繞建築集中設置部分公共設施，就近滿足居民的養老、教育、文化、醫療、休閑等需求，進一步提升居民生活幸福感。

“為了打造原北京探礦廠特有的精神特性，項目規劃保留了場地中既有的紅磚建築肌理，以恢複探礦廠禮堂文化。通過整體生态性設計及木色仿傳統文化屋架，體現運河生态文明及傳統建築文化，紅色磚牆及景觀平台又凸顯了項目的文藝氣質。”上述項目負責人說。

據上述首開天運公司負責人介紹，本着更新項目“寸土不浪費”的原則，項目規劃将地面場地至三層屋面空間充分利用。地面層設計了雨水花園、生态花園、活力廣場、展場等。設計盡可能地保留了場地内的樹木綠化，并增大了花園面積，結合屋頂種植、爬藤等打造一個天然的社區氧吧。同時，采用了外遮陽、被動式節能門窗、雨水收集等綠色節能技術，打造綠色建築示範項目。

怡樂園二區的室外空間。受訪者供圖

此外，為保證居民出行的安全便捷，規劃設計在怡樂園二區項目家園中心的西大門進行部分人車分流，為活力廣場活動提供最大安全保障。同時，室外鋼梯将建築的屋面平台串聯，人流可不經過室内順暢使用所有屋面空間。

部分危房已拆除，打造“新模式 煙火味”家園中心

“目前已經将部分危房建築進行拆除，規劃的怡樂園二區項目家園中心重點打造‘新模式 煙火味’，初定建築業态以公益為主，微利經營為輔，建築将采用模數化設計，室内可分可合，适應不同業态的增減需求，室内外可充分融合共享。”上述項目負責人如是說。

同時，該家園中心涵蓋社區食堂、老年活動站、老年合唱室、社區助殘服務中心、兒童活動中心、公共衛生間等公益性業态項目，并配有超市、社區藥店、文化藝術中心、中醫理療中心、健身休閑中心等配套設施。建成後，小區居民将享有一站式社區生活服務，實現一刻鐘社區服務圈覆蓋。

作為全市3000多萬平方米非經小區的“大管家”，首開集團通過建管并重、精細治理、協同更新的實踐，力求蹚出一條符合首都特點和非經小區管理規律的改造治理新路。怡樂園二區家園中心改造項目，将為豐富完善“首開經驗”，持續推動城市更新行動，大力開展老舊小區綜合整治提供重要的實踐依據。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 趙琳

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