大河報·豫視頻記者 韓懿亭

轉眼間，2022年已過去多半，鄭州樓市也迎來了一年一度的年中大考。

今年以來，鄭州發布多項穩樓市政策，政策力度進一步加大，主要涉及放寬限購政策、降低二套房首付比例、提高公積金提取額度等多内容。

在這樣的大環境下，2022年上半年，鄭州樓市交出了一份怎樣的答卷？下半年又将迎來什麼樣的挑戰？

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新房市場“冷熱不均”，多房企開啟“營銷瘦身”模式

6月的鄭州豔陽高照，王經理的心卻很涼，因為她剛剛又接到集團通知“年中活動要縮減營銷預算，控制成本，納入到項目的考核之中。”

在如今的市場下，大的營銷動作都未必能吸引到訪，更别提還要“縮減成本”，“太難了，不搞活動沒有傳播力，搞了活動又怕花錢，真是兩難啊。”王經理無奈地對記者表示。

王經理供職于鄭州的一家閩系房企，負責銷售的是位于濱河國際新城闆塊的某樓盤，樓盤位置不錯，非常宜居。但自從今年年初以來，項目銷售始終不及預期。迫于市場壓力，周邊部分樓盤開始降價促銷，寄望吸引更多客戶購房。

“人家降價，我們不降價，就好比是‘以卵擊石’，在降價促銷的對比下，營銷活動意義都不大了。”王經理決定，今年年中不再策劃大型的營銷活動，“就保持普通的案場活動”。

“預算不夠、營銷難、賣房難”是橫亘在王經理心中的一塊大石頭，也是目前鄭州房地産市場的一個縮影。

記者在走訪時發現，對比往年，今年的年中“營銷戰”打得有些“悄無聲息”。濱河、管南、金水北的多個熱盤僅保持了常規的案場活動，鮮見聲勢浩大的營銷、推廣活動。業内人士表示：“在前兩年，618就是一個大的宣傳節點，幾乎所有樓盤都在想盡辦法宣傳營銷，但今年僅有幾家穩健房企還在宣推618購房節，且活動力度有所減弱。”

“沒有感受到618的購房氛圍，感覺就是一個稀松平常的周六。”記者的一位計劃買房的朋友表示，原本以為618會有很大的折扣，但事實上“就和平時的優惠力度差不多”。

在不少樓盤艱難地尋找出路的時候，一些樓盤卻走出了獨立行情，創下了首開高去化的好成績。

5月26日到6月26日，華潤幸福裡、保利文化廣場、電建洺悅融園、萬科古翠隐秀、保利大都彙項目皆創下了開盤勁銷數億的好成績，一個月，5個項目，銷售近70個億。

有業内人士表示，“真是許久不見開發商能夠這麼豪爽地一下子拿出幾百套房源開售，許久不見的紅彤彤的喜報再次包攬朋友圈。”

某本土房企的營銷經理陳蓉（化名）對記者坦言，鄭州目前改善市場恢複明顯，購房者需求主要集中在主城區的一些配套較為完善、品質較高的改善項目，近郊和遠郊項目的銷售速度并沒有提升太多。

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二手房市場局部回暖，購房者觀望情緒正在減弱

“自從3月份新政出台以來，這三個月裡，二手房市場回暖挺明顯的。”鄭州金水區一名房産中介人員向記者說道。“如果市民近期有買賣二手房的需求，現在應該會是一個好時機。”該名中介表示，随着政策的調整，3月以來，二手房購買者的數量已出現了較大幅度的增長。

據貝殼研究院數據顯示，新政發布後的一周，鄭州二手房的帶看量達到了近3個月以來的最高峰值，從成交維度上來看，新政後第六天（3月6日），成交量達到近3個月以來的峰值，連續2周增速高達18%，限購政策調整後的首月，鄭州二手房成交量超過2月的2倍，漲勢明顯，政策調整效果顯著。

從成交的區域來看，新政後成交量快速明顯上漲的闆塊為金水區、鄭東新區、經開區、惠濟區，是推動市場熱度快速回升的重要動力。有分析人士認為，這樣的變化來自于政策松綁之後，改善型需求開始釋放，使得城市核心區市場熱度快速回升。

“可能大家都覺得買新房風險更大，樓盤停工、延期交房，還是二手房更穩妥些。我一月、二月份一套房子都沒賣出去，但近三個月累計賣6套了。”隴海西路上的一家中介門店的工作人員告訴記者。

“在貝殼app上，我訂閱的好幾套盧浮公館的房子，之前幾個月都沒賣掉，這兩天居然全部停售下架了。”一位意向購房者告訴記者。

家住經開區的陳芳（化名）表示，她曾關注過遠大理想城的一套95㎡的戶型，從去年挂牌以來，經曆三次降價，從140萬降至130萬。但5月底，業主看市場有所回暖，直接漲價6萬，“其他同戶型的房源也紛紛漲價，有套直接從125萬漲到了130萬。”時隔多天後再次講起這件事，陳芳依舊感到不可思議。

根據貝殼APP顯示，2月底，貝殼APP鄭州二手房挂牌量70000 套，6月底鄭州二手房挂牌量79000 套，短短四個月時間，挂牌量增加了9000餘套，二手房供應量增加明顯，證明賣家挂牌積極性提高，業主信心恢複。

有業内人士表示，預計後期随着市場回暖及利好政策持續發酵，業主對二手房市場的預期将進一步回升。

據鍊家門店的工作人員介紹，近段時間，新增客源量和帶看量均出現明顯回升，說明客戶購房積極性提高，市場供需兩旺，而成交量出現提升，說明客戶觀望情緒減弱。

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鄭州本輪集中土拍表現較佳，房企信心有所回歸

土拍市場作為樓市“晴雨表”，能在一定程度上反映市場走向。

6月22日，鄭州正式拍賣第一批集中供應的15宗地。土拍過程比較順利平緩，僅僅2個半小時，10宗城改地、5宗公開招拍挂土地全部順利出讓，其中13宗地底價成交、2宗溢價成交，收金106.74億元。

此次土拍中，鄭州地産成為拿地主力，以底價分别拿下管城區金岱李城改地塊、管城區大王莊城改用地、中原區須水城改用地、惠濟區古荥鎮城改用地及中原區一宗商品住宅用地，總地價為34.03億元。另外，萬科、碧桂園、保利這樣的龍頭房企也現身鄭州此次土拍大戰中，分别拿下了中原區、高新區及北龍湖三塊優質土地。

中指研究院河南公司總經理梁波濤表示，從拍賣結果看，房企參拍并不激烈。目前鄭州的房地産市場仍處于底部恢複期，銷售依然承壓，房企當下主要發力點仍是促銷售、促回款，拿地普遍極為謹慎。

不過也有業内人士認為，對比鄭州去年集中土拍，本輪溢價、流拍現象均較去年第三輪呈向好态勢，回穩迹象凸顯。整體來看，鄭州本輪集中土拍表現較佳，熱度較以往而言有所上升，或受今年以來政策端頻頻釋放改善信号的積極帶動。

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購房者信心恢複需要時間，下半年的樓市值得期待

河南财經政法大學工程管理與房地産學院教授劉社認為，如今的鄭州樓市正處于調整期，各項利好政策正在持續的發酵中，但購房者的信心還需要一個長期的恢複過程。相比之下，二手房的回暖速度會優先于新房市場，”已經建成的二手房不存在減配及爛尾的可能性，看得見摸得着，更容易打動購房者。在市場稍有起色下，一方面房東置換、另一方面剛需買房、置換換房，市場需求旺盛，促使二手房市場比新房市場先一步回暖。”

至于下半年鄭州樓市的走向，劉社認為，“待民衆信心恢複之後，回暖是一定的”，同時，市場也在倒逼開發商升級産品、提高物業服務質量，所以說，“下半年的鄭州樓市還是值得期待的。”

也有業内人士持同樣觀點，認為從政策發布到市場趨向穩定，需要的是一定的過程，由點到面仍需時間。市場的回暖形勢不可能是一蹴而就的，需要的是多方位思考。現如今，如何解決問題樓盤，提升期房交付率，成了房地産市場回暖的要點。因此在調整政策同時，重塑購房者信心也是一大關鍵。

來源：大河報·豫視頻 編輯：李飛

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