一、房地産基礎專業知識

1、房地産：指房産和地産的總稱（又稱不動産）。

2、房地産的三種存在形态：

單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體

3、房地産的特征：

a、房地産位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）；

b、房地産地域的差别性（每宗房地産的價值都不同）；

c、房地産的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）；

d、房地産的保值、增值性（貨币貶值、房産保值、貨币增值、房産增值）；

4、房産：是房屋及其權利的總稱（占有、使用、收益、處分等權利）。

5、房屋分類：

a、功能用途：居住用房（小區、高品住宅）、工業用房（廠房、倉庫）、商業用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學校等單位用房及城市）；

b、建築結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他；

c、所有權歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地産：是土地及其權利的總稱（使用、收益、轉讓等權利）。

7、土地分類：

a、開發利用：生地和熟地；

b、建築功能：建築用地和非建築用地；

c、用途：居住用地、商業服務用地、工業用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；

8、房地産業：指從事房産開發、經營、管理和服務的行業。包括：

a、土地開發；

b、房屋建設、維修、管理；

c、土地使用權的有償劃拔、轉讓；

d、房屋所有權的買賣、租賃；

e、房地産抵押貸款；

f、房地産市場；

9、土地使用權：就是土地所有者根據土地分類對土地加以利用的權利（指依法對土地經營、利用和收益的權利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農村土地采用了集體所有制，屬于農民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權。

土地使用獲得的方式：

劃拔：無償使用，如學校、醫院、軍事用地、機場等市政建設工程；

出讓：從國家有償取得使用權，方式：協議（如200-250萬/畝）、招标（提出底價，根據使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規渠道取得）；

10、房地産市場：

a、一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

b、二級市場：開發商獲得土地後，投入一定的獎金建設，通過有償或贈與将産權轉買給需求者（新建商品房的買賣市場）；

c、三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租憑（二手房）；

房地産市場結構善一覽表：

11、土地使用權出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，将城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。

12、土地産權：包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。

地上權：指以支付租金為代價在他人土地上建築房屋的權利，它的實質就是土地使用權；

地役權：指利用他人土地供自己使用的權利；

抵押權：指土地使用權獲得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利；

租賃權：指土地使用權獲得者在其有效使用期限内将土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權；

13、土地使用年限：指國家将土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權出讓年限：

a、居住用地70年；

b、工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年；

c、商業、旅遊、娛樂用地40年；

（ps：使用用途需轉換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執行；）

2）土地使用年限到期後如何處理：

a、國家有權無條件的收回該土地；

b、建築主體經質控部門檢驗後不屬危房；

c、項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，隻要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。

（ps：b、c條完全存在的情況下，以當時的地價購買使用年限，年限由政府規定，否則無條件收回；）

14、商品房：開發商以市場地價取得土地使用權後進行開發建設，并經國土局批準在市場上流通的房地産，它是在獲取房産證後，可自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資産。

商品房的物業類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。

15、商品房的預售制度：五證二書

五證：〈國有土地使用證〉、〈建設用地規劃許可證〉、〈建設工程規劃許可證〉、〈建設工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證〉

二書：〈質量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地産開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質量問題，非常建設等。

17、樓花：指已經動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建築施工的最初階段，離交房時間長，價格優惠，買了後又可轉賣，賺差價。

18、炒樓花：買賣尚未建築好的房屋。（現在政府有規定，商品房5年内不許轉讓，交5%的營業稅，為了控制炒房）

19、期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監督建築材料、質量）

20、現房：指已經工程質量監督部門驗收，并取得質量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）

21、經濟适用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質的商品住宅，是有經濟性和适用性）。不是人人可以買到，必須符合當地政府所規定的條件，經過排号購買。長沙房口，25歲以上，65㎡以内以經濟價購買，65㎡以外以商品房價購買，5年後才能轉賣）。

22、二手房：辦好産權證，進行再次轉讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。

23、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得開發商的折扣承諾）。

24、定金：指當事人約定由一方向對方付給的作為債權人擔保的一定數額的貨币（能擔保債權人的作用）不能返還。

25、訂金：不能擔保債權人的作用，能返還。

26、玄關：登堂入室的第一張門進去的地方，開門區域。

27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建築。

28、純辦公樓：專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓。

29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。

30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。

31、别墅：指在郊外或風景區建造的供休養，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯體别墅、單排别墅）

32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這麼一個商業區域，起源于美國（也稱第六商業業态）

33、物業管理：指由專業公司或機構，接受業主（或使用人）的委托，對物業實話專業化管理，并向業主（或使用人）提供高效、周到服務的行為

34、物業管理内容：對房屋及其附屬設備管理、維修；對房屋區域内的清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路等實施管理；向業主提供其他綜合性或特約的服務等。物業管理屬社區管理範疇

35、業主大會：指由物業管理區域内全體業主組成的，對本區域内物業管理具有決定權的組織形式

36、業主代表大會：由物業管理區域内業主代表組成的對本區域内物業管理具有決定權的組織

37、業主委員會：由物業管理區域内業主代表組成，代表全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主代表大會或業主代表選舉産生

38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，将全部買房款一次性付給售房單位的付款方式

39、分期付款：購房者簽約後，将購房款分成若幹比例，按時間段或按施工進度分批交納房款（針對期房），交房時，款項全部付清

40、銀行按揭：指以購房合同或房屋産權作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質押文件，在銀行審核通過後，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地産作為償還貸款的擔保（一般的購房合同和産權證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）

41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮住房制度改革中，國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企事業單位及其在職職工按國家規定繳存的，專項用于住房消費的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以适當提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位繳存；

42、個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建築、翻建和大修自住住房時，因資金不足願以新購或其他住房産權作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款

43、契稅：指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例，向産權承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）

44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養護基金（普通住宅：2%；電梯房、門面：3%）

45、生地：指未經開發，尚未開成建設用地條件的農地或荒地

46、起價：即“起步價”是指物業所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十~幾百元）

47、基價：即“基礎價”指經過核算而确定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地産定價方法而言的，與起步價沒有關系（樓層、朝向不同價格也不同）

48、均價：即物業的平均銷售價格，将本物業各套房子的銷售價格相加之後的和除以各單位建築面積的和數，即可得出每平方米的均價）

49、成本價：指住房制度改革中，出售公有住房時按照建築公有住宅的平均成本測定的價格

包括：A、征地和拆遷補償費；B、勘察設計和前期工程費； C、建安工程費；D、住宅小區基礎設施建設費；E、管理費；F、貸款利息；G、稅金；

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