#2022房企财報季##成都頭條#​#成都#​#成都樓市#​#房地産#​在成都買房，成華區龍潭并不是一個受青睐的地方，地處東北三環外，給人的整體印象是貨車多、鐵路多、灰塵仆仆，缺少地鐵商業，與宜居還有一定距離。

随着時間的推移，龍潭正在一點點發生蛻變，尤其是在坐擁北湖生态公園的北湖闆塊，經過樓市君一番實地探訪，發現“女大十八變”，目前區域正朝着打造宜居生活片區與高端住區方向快速向前，有望成為未來主城置業的熱點潛力闆塊。

多重利好加持

助力北湖步入發展快車道

北湖闆塊，主要是指成華區内的北湖生态公園及其周邊區域，大緻為三環路、城北出口高速路、成華大道與鐵路線所合圍區域，由于被主幹道與鐵路線包夾分割，整體可謂自成一體。

| 北湖闆塊區位示意圖 圖源：網絡

過去的北湖闆塊，是一個典型城鄉結合區，有着數百畝的公園綠地，遍地農家樂。而随着北湖生态公園的建成，區域生态價值開始顯現。

2013年—2018年，中國鐵建地産、首鋼地産先後開發了中鐵建北湖國際城、首鋼蓉城裡、中鐵建西派泊玥等樓盤。

| 中鐵建西派泊玥實拍圖

近年來，更多的政策利好砸向北湖，直接推動闆塊升級，步入發展的快車道。

北湖最值得一提的，當然是生态湖居的自然資源。總規劃面積約3700畝的北湖生态公園，作為成都主城區最大的人工湖泊和生态湖區，為闆塊提供了一個可以打造為低密改善居住區的基礎。

| 北湖公園實拍圖

2020年3月，成都市規劃和自然資源局公布《成都市環城生态區總體規劃優化提升（公示版）》，其中北湖闆塊位列七大楔形地塊行列，環城生态帶上這片最大的綠楔，将成為引領“中優”區域品質提升和人口疏解、踐行“公園城市”營城理念的重要支撐與宜居生活片區。

| 環城生态帶與北湖 圖源：網絡

今年以來，北湖闆塊再次被寄予厚望，成為首批啟動建設的25個未來公園社區之一。

根據規劃，北湖未來公園社區規劃總面積5.56平方公裡，其中規劃綠地占總面積的52.8%，按照“一灣一園三港五區”進行設計，是一個伴山伴湖半城林的未來公園社區。

| 北湖未來公園社區規劃圖 圖源：成都發布

作為首批未來公園社區，北湖的建設并不是遙遙無期的，而是有着明确的時間要求。預計将于兩年内完成生态景觀打造、三年内首期全面建成投運。

區域加速蛻變的潛力，從2020年11月成都市規劃和自然資源局官網公布的一則規劃信息，便可一窺端倪。

調規後，環北湖區域商業地塊數量增加，住宅用地也增加了商業兼容比例，對于欠缺商業配套的北湖來說，能夠起到很好的配套補充。

| 圖源：成都市規劃和自然資源局官網

值得一提的是，北湖将與臨近的大熊貓繁育研究基地一同聯動，将圍繞大熊貓獨特的生态文化旅遊價值，打造世界級熊貓國際旅遊度假區。大熊貓 北湖生态資源，是北湖未來公園社區的雙IP。

| 熊貓國際旅遊度假區示意圖 圖源：網絡

而自土地調規後，區域的建設進程進一步加快。自去年9月以來，北湖生态公園周邊四宗地接連出讓，首開、中鐵建、人居等央國企紛紛入駐。

去年9月成交的2宗地成交樓面價為12800元/平。人居在今年成都首批次集中供地拿下的兩宗約60、66畝用地，成交樓面價均為9100元/平，其中兼容了40%-50%的商業比例，商業總體量達6.3萬方。

| 北湖闆塊宗地開發示意圖 圖源：四川知道

這也意味着，區域内的商業将得到進一步擴容與完善。

實探北湖

它未來到底能飛多高？

多重利好襲來，北湖闆塊接下來是不是要起飛了？

通過一番實地探訪，樓市君認為，闆塊當前仍然存在明顯的短闆與痛點。

首當其沖的，便是公共交通的不便。

目前北湖闆塊距離最近的已開通地鐵站點，直線距離都在3公裡以上。樓市君在中鐵建北湖國際城樓下等公交去換乘地鐵，等車花了15分鐘，待到地鐵口，乘車花費了20 分鐘，這個時間成本，确實有點高。

| 北湖住宅集中區與最近地鐵站距離示意圖 圖源百度地圖

令人欣慰的是，距離首鋼蓉城裡直線距離約600米的地鐵8号線二期同樂站正在加緊建設，開通後可一定程度緩解區域公共交通情況。

其次，區域配套呈現還需時間。

樓市君轉溜一圈下來，發現北湖闆塊最具煙火氣，生活相對便利的區域便是中鐵建北湖國際城、首鋼蓉城裡、中鐵建西派泊玥這三個小區所聚集的區域，除配套了餐飲、便利店等底商，還擁有一個名為“6街BOX”的購物中心（裡面有超市），滿足日常生活是完全沒問題。

| 6街BOX實拍圖

但是，若想要要去大點的商場，則要跨越約1.5公裡的距離，到達龍潭星悅廣場。區域當前缺乏大型商業體，來滿足人們更高級的購物需要。

位于北湖公園北側，正在建設的北湖攬樾與首開金地鹭鳴北湖，雖可直面湖區，但目前周邊1公裡範圍内配套相當缺乏，荒地叢生。有人甚至如此評價：除了配套了一個公園，周邊是啥配套都不夠。

| 北湖生态公園實拍圖 遠處為正在建設的北湖攬樾與首開金地鹭鳴北湖

值得一提的是，新建成渝中線高鐵将從北湖片區邊緣經過也給當地居民帶來了一些隐憂。

根據環評報告，高鐵距離中鐵建北湖國際城、首鋼蓉城裡等龍潭居民社區最近距離僅數十米，由此帶來的噪音與電磁輻射影響引發沿線居民熱議。

根據成華區住房建設和交通運輸局的官方回複：“将協調項目建設單位采用先進降噪減振方式，盡最大限度減小對公衆的影響，”具體措施包括安裝聲屏障、隔聲窗等，以确保項目運營鐵路噪聲達到要求。

| 圖源：問政四川

如果說地鐵對周邊社區有明顯的加分作用，那高鐵經過的住宅集中區怎麼看也不會是利大于弊了。

鳳凰網曾經推出的“成都未來湖居生活價值排行”大調查中，北湖排名成都第11位，關鍵詞為“尴尬”。與其它“高富帥”湖居闆塊相比，目前的北湖，整體發展是相對滞後了。

| 圖源：鳳凰網

區域當前的配套與現狀也直觀地反映在了去年9月拿地，這個月正式開售的兩個樓盤上。

5月22日，北湖攬樾首批次房源開盤後完成選房，項目規劃有8層嶼境洋房和3層濱湖疊墅，清水最高限價為21036元/平，洋房帶裝修1999元/平，疊拼為清水交付。因購買人數少于房源數量，北湖攬樾目前正處于順銷中。

根據中原地産統計，項目開盤當天去化為46%。

| 正在建設的北湖攬樾實拍圖

位于北湖攬樾西側的首開金地鹭鳴北湖已于5月13日取得預售，并推出了首批次房源，為3-8層的洋房，價格區間為清水房源單價約為1.6-2.5萬，精裝房源單價約2-2.9萬。

樓市君初步預測，由于兩個項目緊挨着，且幾乎同時開盤，産品也以8層以下洋房為主，因而銷售情況也應該大差不大。

| 正在建設的首開金地鹭鳴北湖實拍圖

二手房方面，目前中鐵建北湖國際城在鍊家上挂牌房源的均價在1.8萬左右。首鋼蓉城裡、中鐵建西派泊玥由于交房時間不長，目前暫無房源出售。

| 圖源：鍊家

總體來說，環城生态區北湖楔＋未來公園社區 大熊貓這三大利好加持，以及衆多央國企開發商紛紛入駐開發，再加上主城三環的區位，這些因素都意味着北湖闆塊的未來發展上限會比較高，大概率會打造成為成都生态環境融合文旅發展的一個公園城市樣本示範區，突出高端宜居屬性。

從目前的區域成熟度來看，雖滿足人們正常生活所需沒問題，但由于此前開發較慢導緻短闆明顯，距離配套完善肯定還需一定時間。而随着規劃與建設的不斷落地，我們可以作出這樣的判斷：良好生态資源加持下，正在發力的北湖闆塊，或許有望成為主城置業又一個熱點潛力闆塊。

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