為了激活當地存量房市場，近月來，一些城市試點推出二手房“帶押過戶”業務。其中，濟南全面推行二手房“帶押過戶”登記新模式。

8月17日上午，在濟南市委、市政府舉辦的新聞發布會上介紹稱，針對二手房交易過程中多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、資金成本高的問題，濟南市自然資源和規劃局協同市住房公積金中心和銀行、公證等機構曆時近半年積極探索，在全國首次創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。

所謂“帶押過戶”，即指對于存在抵押的房産要上市交易的，不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款。

濟南方面介紹，“帶押過戶”實施後，“進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業務”，買賣雙方無需跑腿，轉移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉為本登記，賣方在辦理轉移登記的當天或第二天就可以拿到購房款，結清原銀行貸款。

目前，該二手房交易新政已在當地工行、建行、北京銀行等多家銀行試點，順利辦理了幾十筆業務，其中涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型。接下來，“帶押過戶”還将在全市二手房市場全面推行。

濟南試點二手房“帶押過戶”的背後，是較長時間内，當地二手房市場的交易頹勢。

根據國家統計局發布的70城房價數據，7月份，二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，濟南二手住宅銷售價格環比下降0.2％。自去年9月以來，濟南二手房價格連降11月。

另據東吳證券最新統計，截至15日，濟南今年8月商品住宅房成交同比降幅達到29.3％，今年累計成交同比降幅為31.8％。而在山東另一城青島，今年8月商品住宅房成交同比降幅為9.9％，今年累計成交同比降幅為10.5％。

“近年來，二手房占全部房屋交易比重都是下降的。這背後的主要原因之一，就是二手房交易成本太高，周期太長。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一财經，在城市的熱點區域，隻要挂牌價不低于市場價，二手房交易就要6～12個月的周期，其中贖樓和貸款占據其中的一半時間。這導緻“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，沖擊到房地産良性循環。

根據濟南試點工作情況，“帶押過戶”可将二手房交易辦結時限縮短到3個工作日内。

此前，根據《濟南時報》消息，在當時辦理二手房交易過戶的流程為“賣方借款或買方墊資—還清銀行貸款—解除抵押—辦理交易過戶—買方重新設立抵押”，登記完成後買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩餘的房款。雙方不僅要在不動産登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，少則十天半個月，多則一個月以上。

李宇嘉稱，“帶押過戶”是有規可循的。此前也有城市試點，但由于銀行擔心資金風險，未能有效全面推進。

根據《中華人民共和國民法典》，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押财産。當事人另有約定的，按照其約定。抵押财産轉讓的，抵押權不受影響。也就是說，在《民法典》生效後，在不動産交易時，無需先還貸、解押再進行轉讓，買賣雙方可以直接申請“帶押過戶”。

為确保資金安全，在濟南推出的“帶押過戶”新模式裡，引入了公證處“提存賬戶”，以解決買賣雙方互不信任的問題。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，确保資金安全，一旦交易發生風險，或交易雙方出現意外情況，導緻交易失敗，資金就會原路返還，避免發生糾紛。此外，公證提存組合服務可以實現用買方的購房貸款來償還賣方尚欠銀行的貸款，從而實現“帶押過戶”。

除濟南外，第一财經梳理公開信息發現，近來，昆明、金華、珠海等地也曾辦理二手商品房“帶押過戶”業務，而在廣東省始興縣，7月底還将“帶押過戶”的新不動産登記模式延伸至工業廠房的過戶登記業務中。不過，在這些城市，可辦理該項業務的，僅為由當地監管部門指定的少數商業銀行。

8月2日，昆明市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局與建設銀行省分行也舉行存量房“帶抵押過戶”合并登記工作啟動儀式，并在當日辦理了首筆二手房“帶抵押過戶”業務。

建行雲南省分行相關負責人公開介紹稱，存量房“帶抵押過戶”合并登記啟動後，通過買方、賣方、銀行簽訂多方資金監管協議，約定在買方貸款銀行抵押權首次登記完成後，從資金監管賬戶中直接将房款劃轉至賣方貸款還款賬戶，剩餘款項再劃轉至賣方個人銀行賬戶，以确保交易的安全性。

6月底，金華首筆二手房“帶抵押過戶”按揭貸款業務在金華銀行市府支行落地，實現了二手房買賣轉移登記、抵押注銷登記、抵押再次登記“三合一”辦理。截至6月底，金華銀行是全市唯一合作的金融機構參與系統開發。由金華市住房和城鄉建設局作為交易資金監管的實施機構，遵循安全、便捷、無償的原則，設立資金監管專用賬戶，對買賣雙方在交易過程中的交易資金進行監管，有效保障交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受記者采訪時稱，近期，全國二手房市場有一些回暖迹象，但成交企穩的背後，可能是因為多地松綁二手房限售、限購和限貸政策，短期集中釋放需求所緻，不具有長期性。

他表示，濟南等地的做法具有示範意義，是盤活二手房資源、加快二手房流通、進而以二手房交易活躍帶動一手房市場複蘇的創新政策。

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