撰文：佩奇 美編：田青 校對：紫藤

大家好，我是佩奇。

之前東哥說白沙比較多，今天佩奇班門弄斧也簡單聊一聊我對白沙的理解和房價的認知。

2022年開年，鄭州樓市尚未完全升溫，号稱鄭州“宇宙中心”的白沙卻利好不斷。

首先，位于白沙組團象湖西闆塊的河南豫劇院正式啟用，這不僅僅是一個劇院，更是一個省級單位。

其次是，2月8日，省級單位官宣河南省博物院新院落地象湖東側，這标志着又一家省級單位落地白沙。

此外，位于象湖西側的河南省科技館新館也将于2022年6月1日前後開始試運營。

除了官方層面的幾個場館規劃和投入運營，還有寫字樓集群的規劃和道路建設的規劃。

2022年鄭州土拍1号公告就是位于白沙中山的土拍消息，另外還有白沙中軸線南段的六合CBD，關于地下交通與地鐵工程的施工中标結果也已經公示，預計将進入實質性施工階段。

不得不承認，白沙的站位夠高，規劃定位起點夠高。

2022年，有機會成為白沙爆發的元年。

但是，我們又不得不承認，白沙受制于早期的淩亂規劃、團購房、家屬院等，情況極其複雜，特别是新房市場過去幾年一直集中在白沙組團的最東端，也就是象湖東片區。

但其實，白沙的二手房選擇也不少。

我們姑且将白沙組團分為象湖西、電廠、象湖北、象湖東和白沙鎮等5個小的闆塊。

今天，佩奇呈現一篇白沙新房、二手房的最全指南。

——1——

象湖西

我們暫時可以将象湖以西的範圍統稱為象湖西闆塊，大緻就是金水大道以南、六合CBD以西、綠博大道以北、京港澳高速輔道以東的區域。

這個小闆塊距離成熟的老東區最近，能夠率先受到高鐵東站東廣場成熟的外溢影響；但是就自身而言，這個區域“起點”比較低，生活氛圍算是比較濃厚。

這是白沙組團中被安置房、商品房和單位團購房“三分天下”的一個小版塊，安置房就不說了，一般是無法進入主流市場進行流通，我們重點說一下這個區域的商品房和單位團購房。

1、亞新紫藤公館

目前整個白沙組團象湖西闆塊最“頂”的樓盤之一，精裝大平層社區，已經交房，目前還有部分尾盤在售，售價大緻2.4-2.7萬/㎡左右。

對于看不上高鐵東站西廣場二手房産品，又夠不上北龍湖洋房大平層的客戶而言，紫藤公館或是一個不錯的選擇。

因為是“白沙地王”的身份，所以從拍地開始就備受矚目，佩奇認為戶型略顯保守，但是交付的效果還是可圈可點的。

2、中建翰林苑

中建七局團購房，純高層社區，目前二手房成交價1.6萬/㎡左右。

2016年售價在9500-10500元/㎡左右，部分加的有少量轉讓費，目前也是有差額稅。

地塊素質與亞新紫藤公館基本基本一緻，同為2.5容積率，限高80米的社區，房子的建築質量非常不錯，但是部分戶型設計比較奇葩。

3、上東城

象湖西闆塊的“上車盤”，滿五年，成交均價基本維持在1.2萬/㎡左右。

整體上比較成熟，南門有一排底商，夏天的晚上非常熱鬧。

上東城北門也有商業街區，未來毗鄰K2線進出站口，有機會成為片區的“爆款商業”。

就小區環境而言，整體綠化和品質比較一般，與一路之隔的雅居路花園價差有3000-4000元/㎡。

4、水木年華

被開發商做了工程抵押，沒有辦下來房産證，屬于問題小區，可以略過。

5、漢德如意府

丹尼斯旗下準現房項目，基本上是所見即所得，目前還有部分房源，售價1.35萬/㎡左右。

綠化、公區和開發商都比較一般，和上東城類似，比上東城略微新一些，都屬于片區内的“上車盤”。

6、恒通新城

正常小開發商開發的商品房，目前大量的房源已經滿五，成交價1.2萬/㎡左右，有部分頂層複式産品。

7、天一建苑

省住建廳和交通廳定向開發，目前暫時沒有下房本。

8、偉業象湖灣

偉業開發，中信銀行家屬院，算是區域内品質尚可的樓盤，成交均價1.2-1.4萬/㎡。

9、雅居樂國際花園

雅居樂在鄭州的第一個交付小區，其中西苑是高層 小高層産品，目前有部分滿五的房源，市場成交價1.6萬/㎡左右，是整個象湖西片區除了亞新紫藤公館之外第二貴的小區。

受制于“7.20暴雨”的影響，成交價略有下滑。

雅居樂作為南方房企，整體園林景觀比較在線，外立面也很有辨識度，盡管交房的時候一度維權，但是二手房價格還是很有保障。

10、南熙福邸

部分省審計廳的單位團購房，部分對外銷售的商品房，目前滿二不滿五，目前成交均價1.4萬/㎡左右。

與上東城是一個開發商，但是整體工程質量和檔次要高于上東城很多。

11、和美家園

高層 疊墅的産品設計，部分定向開發的家屬院，少量房源對外銷售。

規劃級别很高的六合CBD腹地為數不多的新房樓盤之一，但是自身品質和周圍成熟度都比較一般。

12、鄭東華府

精裝歐式洋房 小高層社區，部分定位與北龍湖有重疊，目前精裝修洋房售價2.7萬/㎡左右。

開發商是鄭州本土的通利，在黃河路有通利尚城國際、在紫荊山路有通利紫荊尚都，屬于低調的本土老牌房企。

13、山水生态城

很多“白沙黨”的心頭恨，認為這個樓盤影響了整個白沙的風水。

目前山水生态城北區有房本，滿五年，成交均價8000-9000元/㎡左右。

山水生态城是地礦局家屬院，但目前卻是一個孤盤的存在，根據最新規劃，周圍都将是綠化用地或者場館。

目前，整個小區最大的配套是南區南門的張國鎖大鍋菜。

14、鄭住永盛苑

房管局、建委、規劃局等部分機關單位單位定向開發房，整體分為A組團和B組團兩個地塊，其中A組團是洋房 高層産品，B組團全都是高層産品。

地塊整體同樣為限高80米，容積率2.5。

——2——

電廠周邊

圍繞在鄭東熱電廠周邊，所以我們暫且稱這個小片區為“電廠周邊”。具體是綠博大道以南、六合CBD以西、同城大道以北、京港澳高速輔道以東。

其實，電廠早已于2021年停産，但是具體搬遷的時間尚未确定。

如果你開車來這個區域，會發現異常艱難，各種建材市場和未打通的道路，讓網友直呼：這裡也配叫鄭東新區？

就目前而言，居住氛圍是不如象湖西，但是不少地塊都有拆遷的規劃，整體來說未來可期。

1、中央花園

小開發商項目，高贈送，部分房源滿五，成交價在9000-11000元/㎡。

小區中間有個超大的下沉式公園，但是質感很一般，未來8号線地鐵口和距離高鐵東站東廣場比較近是兩大優勢。

2、丹桂苑

稅局家屬院，和中央花園一樣，也是有超大的中央景觀，但是頂着頭頂的巨大煙囪，你有心思欣賞這景觀？

優勢還有一點是贈送高，目前成交價9000-12000元/㎡。

3、禦龍國際

交房的時候因為設計部分變更，鬧過維權事件，目前下房本不久。

整個小區一部分是團購房，一部分是對外銷售的商品房。

——3——

象湖北

因為金水大道以北目前小區比較少，多為高職高專院校和部分機關單位，所以我們本段一并解釋。

大緻就是金水大道以北、京港澳高速輔道以東、萬三公路以西、科學大道以南。

1、瀚海觀象

鄭州版“古北壹号”，标準非常高，目前剩少量大戶型在售，均價2.7萬/㎡左右。

其中，超過8000㎡的會所讓北龍湖看了也會默默走開，外立面全幹挂石材 紫銅，在陽光好的天氣非常有質感。

2、文苑花園

省委黨校家屬院，多為大戶型設計，是真正的出則繁華，入則甯靜。

目前大量房源滿二不滿五，挂牌價在2萬/㎡左右，目前還沒有二手房成交。

此外，還有部分沒有網簽的房源可以對外出售，可以走一手房的手續，但是要價都比較高。

3、雲栖苑

東區管委會定向開發，據說定位比同單位的鳳栖苑标準要高，标準的藍綠城風格單位家屬院，之前有過轉讓房源，轉讓費25萬左右。

4、甯馨苑

監獄家屬院，6-7層的洋房社區，房源多是滿二不滿五，成交價在1萬/㎡左右。

小環境還不錯，但是大環境沒有形成居住氛圍，社區人車不分流，更像是升級版的老式家屬院。

5、翰林雅苑

象湖北高職高專教育系統定向開發小區，品質一般，目前成交價8000元/㎡。

因為之前的購入價比較低，現在交易的差額稅比較高。

6、智慧城雲著

白沙管委會定下開發小區，中間出現停工狀況，位置不錯，但是品質沒有過多期待。

根據部分業主反映，小區手續可能存在問題，後期下房本可能存在問題。

7、建業春天裡

目前春天裡一期滿二不滿五，有房本可以交易，其中高層成交價在1.3萬/㎡左右。

春天裡二期純鋁闆設計，品質比一期更高，精裝交付，目前貝殼上已經有二手房挂牌，部分房源成交價在1.4萬/㎡。

——4——

白沙的未來，不止于此

受制于篇幅，本文隻能呈現一下象湖西、電廠和象湖北三個小片區，剩下的象湖東和白沙鎮将于下篇推出。

我們總結一下象湖西、電廠和象湖北。

先說共性，這三個區域的産品都是參差不齊的，有純改善的新盤，也有單價不過萬的家屬院，對不同的群體而言，都可以有不同的選擇。

再說個性，象湖西更靠近成熟的老東區，距離正在建設中的高鐵東站東廣場寫字樓集群更近，且路網已經基本貫通，而且有地鐵8号線在建中。

象湖西更接地氣，更有“煙火氣”，也更落地。

與象湖西相比，象湖北更高大上，更讓人捉摸不透，象湖背上的可能性是這個區域最大的想象空間。

象湖北更有想象空間，未來更有可能性。

對于普通的購房者來說，注重當下，象湖西是更好的選擇；看重未來，可以重點關注象湖北。

至于電廠周邊，不多說了，反正佩奇是下不去嘴。

本文完。

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