三四線城市土地供應?原創 劉曉博 過去4年（2018-2021）裡，哪些城市賣地收入最豐厚，成為中國土地市場的超級收割機？，我來為大家講解一下關于三四線城市土地供應?跟着小編一起來看一看吧!

三四線城市土地供應

原創 劉曉博

過去4年（2018-2021）裡，哪些城市賣地收入最豐厚，成為中國土地市場的超級收割機？

哪些城市，在過去4年通過土拍給市場帶來最大的供應量？

哪些城市土地供應量長期偏小，未來樓市可能供應短缺？

我們根據“中指研究院”公布的，過去4年中國土地供應量金額最大、面積最多的TOP50城數據，進行了統計分析。

1、誰是土地市場的“超級收割機”

從上圖可以看出，過去4年賣地收入超過1萬億的城市隻有兩個——杭州和上海。

杭州曾連續3年位居賣地收入第一，上海在2021年反超杭州拿下“新科狀元”頭銜。

這兩個城市在土地市場不景氣的2021年，都收獲了超過3000億的真金白銀。

如果說杭州、上海位居第一層次，那麼廣州、北京、武漢、南京則處于第二層面，4年總賣地收入基本上在7000億到8000億的量級。

我們可以折算一下，8000億到10000億，可以修建多少公裡的地鐵。幾年前，1公裡地鐵基本上造價在10億元左右。最近幾年成本顯著上漲，按照1公裡15億計算，如果能賣地8000億，則可以修建533公裡的地鐵。

為什麼有些城市一般預算收入不算高（比如武漢、南京等），但地鐵修建突飛猛進，跟賣地收入有密切的關系。

成都、蘇州、天津、重慶處于第三層級，4年累計賣地在4000億以上、5000億以下。

佛山、甯波、鄭州、西安、深圳、濟南、青島，這7個城市處于第四層級，4年累計賣地收入在2900億到3900億之間。

4年裡，全部進入TOP50城市的一共有36個城市。這36個城市的4年累計賣地，最少也有1130億元。

縱觀這份36城4年賣地成績單，我們有兩個發現：

第一，能持續賣出土地的，基本上都是“有顯著人口增量的高級别城市，及其都市圈核心城市”。

比如4大直轄市全部進入前十名，經濟總量和人口比較多的省會城市也都進入了前36名，5個計劃單列市隻有大連沒有在榜單上。

能進入前36名的普通地級市，也基本上都是核心都市圈成員（東莞、佛山、惠州、紹興），省域副中心城市（徐州）、或者省内某個都市圈的牽頭城市（珠海、溫州）。

第二，能持續天量賣地的城市越來越少，即便是36個上榜城市差異也非常大。

中國地級市和以上級别的城市，有300多個。但4年累計賣地收入超千億的，不過40個左右（本榜單有個别遺漏）。真正能通過土地收入“掙大錢”的城市（平均每年1000億），也不過10個左右。

展望未來，随着中國經濟增長方式的轉變，城鎮化率逐步見頂，土地出讓難度将越來越大。那些過去幾年賣地比較多的城市，則需要消化存量，能否持續獲得賣地高收入，将很難說。

2、人均賣地收入排行榜

用過去4年累計賣地收入，除以當地常住人口，可以得到人均賣地收入。

政府從土地上拿的錢，最終要由市民接盤。人均賣地收入越多，未來需要居民接盤的就越多。這将擠壓當地居民的收入，提高居民杠杆率。

杭州過去4年人均賣地收入為9.1萬元，在36個城市裡高居第一，單獨成為一個檔次。

上圖是杭州統計局公布的金融數據。截至2021年11月末，杭州居民住戶貸款總額達到了22577億元，同比大增13.6%；同期杭州住戶存款餘額為15558億元，增長了9.5%。

用住戶貸款餘額除以住戶存款餘額，可以計算出杭州居民的貸存款杠杆率為145%，這是全國最高的。用住戶存款餘額減去住戶貸款餘額，可以算出杭州居民的“淨存款”為-7019億元。

杭州的常住人口為1194萬人，杭州平均每個居民在銀行的淨存款為“-5.88”萬元。這在全國各城市裡，不是第一就是第二。

賣地多、住房供應量大、成交量大、居民杠杆率高，這就是當今杭州樓市的基本面。雖然杭州經濟非常活躍，人口增量也不錯，但賣地這樣多、政府集中從土地上獲取這麼多收入，未來對經濟的影響将如何，有待進一步觀察。

南京的情況跟杭州有點類似，人均賣地收入4年累計7.37萬元，位居全國（内地）第二名。南京的住戶杠杆率也比較高，下面是截至2021年11月末的數據。

我們可以計算出，南京的住戶杠杆率（貸款/存款）143%，跟杭州的145%極為接近。

南京居民的總淨存款為“-4636”億元，人均淨存款為“-4.98”萬元。也是屬于非常敢負債的城市。

武漢和珠海，處于人均賣地收入的第三檔次，都超過了5萬元。

常州、廈門、廣州、佛山、上海、甯波、紹興這7個城市，人均賣地收入超過了4萬元，處于第四檔次。

人均賣地收入比較少的城市，是重慶、濰坊、石家莊、徐州、南甯、惠州、深圳、東莞。

人均賣地比較少的城市分為兩組，一組是經濟相對不太發達的地區，另外一組是深圳東莞惠州（深圳都市圈）。

東莞的情況跟深圳類似，也是土地面積狹小，新增住宅用地比較少，主要是通過城市更新來增加供應量。

重慶曆史上賣地非常多，當前樓市仍然在消化曆史上的天量供應，所以最近4年賣地相對少一些。

3、誰的新增供應量最大

過去4年，哪些城市的土拍給樓市帶來了更多的“新增面積”？

從上面表格可以看出，武漢、天津、青島、西安、上海、重慶等城市名列前茅。

武漢四年總供應量達到了8200多平方米，天津為7887萬平方米，青島為7094萬平方米。

供應量最大的前三個城市裡，目前有兩個——天津和青島，樓市持續低迷。

重慶的供應量雖然有所減少，但由于人口基數大、管轄面積大、人口多，所以仍然名列前十。

過去4年供應量最少的，不出意料仍然是深圳。

深圳倒數第一、廈門倒數第二、福州倒數第三。這三個城市未來樓市面臨的去化壓力比較少。其中深圳由于人口太多，未來上漲壓力不容忽視。

4、誰的人均供應量最大

用4年總供應量除以常住人口，可以更清楚地看出哪些城市供應量是真的小，哪些城市是真的多。

于是有了下面這個表格，人均供應量從小到大排行。這是未來樓市上漲壓力的一個重要指标。

深圳過去4年人均供應量（通過土拍，不含舊城改造）隻有0.66平方米，是全國供應量最少的，而且屬于極度少的級别。

深圳樓市未來會發生什麼，是顯而易見的。為了壓制深圳樓市的上漲動力，隻能不斷加強行政手段的調控，深圳限購、限貸、限價、限售将會長期存在，而且會是全國最嚴的。

房地産稅試點，估計也會優先考慮深圳。但深圳消化房地産稅試點的能力，顯然是最強的，因為供應量少、人口多、居民自有住房率偏低。

展望未來，讓深圳擴容才是解決問題的根本辦法。中國經濟是政府主導型的，擴容遠比都市圈更有效率，可以少走彎路。

北京過去4年人均供應量隻有0.97平方米，未來樓市上漲壓力也會比較大。估計未來4年，北京賣地收入會超過杭州和上海。北京跟深圳不同，不是沒有土地，而是最近幾年沒有怎麼賣而已。

福州、溫州、重慶、東莞、廈門、廣州等城市的人均土地供應量，也比較低。

人均供應量偏高的城市是：珠海、青島、長春、貴陽、常州、武漢、濟南、南京、南通、天津等城市。

珠海相對特殊一點，是養老城市、旅遊城市，人口基數少，這個城市的新房本來一半以上都是外地人來買的。

按照珠海新盤過半賣給外地人來折算，珠海人均供應量應該除以2，大概跟鄭州的水平相當。

有限購措施，外地人本來就買的比較少的城市，如果供應量偏大，将來會比較麻煩，未來需要放松限購才能完成去庫存。

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