房屋買賣合同糾紛案件，出現多起已可以辦理過戶登記，卻發現賣方将案涉房産抵押給他人的情形。該情況涉及第三人是否能取得抵押權，案涉房産能否順利過戶的問題。

網友詢問：

房子賣出後未過戶，出賣人對房子進行抵押登記，抵押權是否有效？

天津世宏律師事務所齊鴻波律師解答：

房子賣掉盡管沒有過戶，但已經形成事實，如果原房主又将房屋與他人作抵押，屬于違反合同法的行為，應為無效抵押行為。如果以非法占有為目的，用虛構事實或者隐瞞真相的方法，騙取數額較大的财物的涉嫌詐騙罪，要依法追究原房主的刑事責任。

買房之後發現房子已經處于被抵押狀态的，買受人可以和出賣人協商要求返還購房款退房。如果出賣人不願意退還購房款的，買受人可以向法院起訴要求退還購房款及其他損失，同時可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因為我國法律明确的規定了：如果賣房人故意隐瞞所售房屋已經抵押的事實，業主在買房的時候不知道自己購買的房子有抵押的情況，就可以要求退房且索要一定的利息和賠償損失。如果開發商把你的房子抵押給了銀行，未能如期解壓還款的，一旦開發商出現資金問題的時候，你的房子就很有可能被銀行收走。所以，當我們發現購買的房子未過戶就被抵押時，一定要及時主張自己的權利。

天津世宏律師事務所齊鴻波律師解析：

因沒有過戶的房子仍屬于原房主，在不動産統一登記過程中，物權以不動産登記簿為準。隻要房屋産權轉移信息沒有全部載入不動産登記簿，所以導緻現在房子被原房主又抵押，可以選擇解除房屋買賣合同，根據法律規定，同時要求主張返還購房款，并要求賣方承擔違約賠償。如果想繼續擁有房屋，建議起訴，參照最高法院關于确權糾紛的規定，在法院受理案件後，對涉案房産進行權屬現狀查詢。如果房屋已經被查封，根據查封法院的遠近等因素，建議原告先行到查封法院通過提出執行異議或者案外人異議之訴的方式，解除對涉案房屋的查封，再行向法院起訴要求過戶。對未被法院查封的房屋，建議原告對該房屋申請訴訟保全，以保障以後對房屋的過戶。

《刑法》第二百六十六條，詐騙公私财物，數額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數額特别巨大或者有其他特别嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收财産。本法另有規定的，依照規定。

齊鴻波律師簡介

齊鴻波天津世宏律師事務所 專職律師負責民商案件，合同糾紛，婚姻繼承糾紛。刑事案件辯護等個人能力擅長各類型案件，基礎知識紮實、邏輯清晰、思維熟悉訴訟程序

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