北京樓市為何下跌?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，現在小編就來說說關于北京樓市為何下跌?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

北京樓市為何下跌

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:非京籍，老大西城區2025年小升初;老二2023年幼升小2029年小升初;持有西城德勝教場口9号院塔樓，2梯12戶回遷房85平米，東南（客廳朝南有遮擋）高樓層，參考成交價1150-1200。結合：非京二寶上學及非京小升初審核，從資産保值增值和貶值風險角度，看未來德勝學區房價趨勢，問：1，是否有必要賣大換小？明确詳細理由？2，換的話年底前還是等二寶明年幼升小後？3，2026有可能積分落戶京籍，是否有必要等2026年落戶後再說？

A:回答:您好,感謝信任!1、關于學區房未來的趨勢以及我的建議,我把學區房列為高危投資品,是因為學區和政策挂鈎,學區房就是綁架勒索型的附加價值,其實我們都明白學區房的價值是政策賦予的

因此我們可以得到一個結論就是:學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失;從穩健的角度上購買或置換小戶型的學區房風險系數相對較低,即便是發生政策變化,損失也是最小的;2、隻要不影響孩子升學的情況下,早置換早規避政策;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

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Q:提問:京總您好，最近一孩家庭準備置換房産，目标有兩個：1、改善居住條件，兩居換三居，便于父母帶娃，也是為了後期孩子有一個獨立的空間學習；

2、為了孩子上學，目前身處朝陽區，也不準備換區，綜合考慮升學率，希望在朝陽區内找一個相對省心的學校。目前家庭房産情況如下：1、華紡易城兩居（目前娃戶口所在地，平房學區，為了上勁松幼兒園，女婚前92平）；2、珠江羅馬嘉園（現實際居住地，先生父母名下）；

3、三豐裡（先生父母名下，目前租給自如，63平）；4、南太平莊兩套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爺爺奶奶名下自住，目前這兩套夫家表示無法置換，因為要照顧老人）。

經過前期考察，目前經過了四輪方案：第一輪方案——搬回三豐裡，居住條件和小學都無法滿足，小學是民族小學，日壇中學相對符合，我沒同意；第二輪——賣掉三豐裡，換能上芳草地國際小學或白小的，未來有機會上陳經綸或八十最好，也可能去成别的，且老破小換老破小，四老名下，附近沒有更合适的小區替換，換大的也換不動，換了也未必能上理想的學校

第三輪——陷入死局後，我提出華紡換天鵝灣，星河實驗小學還是不錯的，三豐裡不賣，未來中學回去日壇。房子都選好了，但後來聽說這種算轉學，加上四老，中學也未必如願，但平房和八裡莊片區的中學都不好。目前，如果想改善居住，隻能賣華紡，添錢夠，所以房子先挂着了。第四輪——珠江帝景，換個小三居或小四居，陳經綸帝景九年一貫制，但居住條件肯定比天鵝灣原定的170-180平還帶花園的房子差很多，目前還沒去看房。

想請問京總，1、按目前的情況，是不是隻有我賣婚前才能解，三豐裡的房子是否有繼續留着的必要（目前老人收租金，也有點不願意放），如果兩套都賣，帝景應該能換一個更大，不賣的話，買帝景确實也有點吃力。2、帝景和天鵝灣兩套方案哪套長期看更合适，孩子目前還在上小班。3、是否還有更好的配置方案。

A:回答:您好,感謝信任!1、抛去孩子上學因素,從資産配置的角度應該把三豐裡出掉,老舊小區主要是靠吃租金,但租金本就不是房産收益的主體,現在的房價體現是未來的購買力,房價高增值期間,投資者對未來的預期值更高,單獨考慮房産升值一個指标即可,租售比是在那種房價不漲的前提下,作為一種理财對比的計算方式,房價一旦上漲,租金沒有什麼實際意義;如果按照通盤邏輯您們這三套老舊小區都應該倒騰出來;可以到不錯的區域選一套漲幅不錯的次新盤,既能滿足孩子上學,也能吃到闆塊行情;

2、如果家人意見一緻,賣掉老舊小區,想換的大一些改善居住環境,建議把珠江羅馬出掉,保留華紡;華紡價格在朝青還有可增長的空間,現在出掉不合适,或者賣掉三豐裡買個帝景小點的即可,但這個盤屬于您婚前财産,需要和家人統一意見,如果家人不同意,單賣華紡換帝景和天鵝灣都不劃算,等于犧牲了原有漲幅不錯的盤;這種犧牲弊大于利,如果操作上加上一套老舊小區,等同于盤活了原有的固化資産,這個是機會成本,3、帝景和天鵝灣從長期看天鵝灣的天花闆更高,帝景主要還是學區價值;建議認真閱讀星球精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總好，很有幸能加入知識星球，幫助我從底層邏輯更好的理解如何買房！我和老婆在11年購買了通州富力金禧的86平兩居，目前名下就這一套房沒有貸款。現在孩子5歲了，明年上小學，和老婆商量準備在西城買套老破小學區，首付預算500 （不考慮置換）

1、展覽路街道、陶白老破小750左右，學區中等，居住體驗很一般，最擔心的是學區溢價部分的風險。2、廣外片的房子普遍較老西城新，戶型體驗也更好，同等價位可以有更好選擇，學區溢價沒有那麼高。3、想給孩子一個好的學區，又擔心老破小的未來貶值風險和流通性，很糾結。希望京總1、能多多從西城學區購房的角度給予指點；2、如果單純考慮投資的話改如何選擇；

A:回答:您好,感謝信任!1、關于學區房未來的趨勢以及我的建議,我把學區房列為高危投資品,是因為學區和政策挂鈎,學區房其實就是綁架勒索型的附加價值,我們都明白學區房的價值是政策賦予的;因此我們可以得到一個結論就是;學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,

從當下以及未來高層的方向看,學區這個概念會被持續弱化,各項政策的組合拳大家也都看在眼裡,現在在去搏學區房風險其實很大,整個東西海我看好的學區房不多,一些優質區域的品質盤還可,抛去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;比如金融街的中海凱旋,萬柳的萬城華府、萬柳書院、碧水雲天等這些“大家認為學區溢價很高的房産”其實背後的邏輯并不是大家所想,

中海凱旋一直處于熱盤的原因是因為金融街商圈的品質樓盤太拉垮,近20年的建成年代,戶型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的價格。一個區域内有充足的購買力，但地段内的住宅産品大多質量比較差居住體驗一般的情況下，隻有少量的次新或者品質改善産品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;所以成就了中海凱旋的高價格,其他盤一樣,

2、關于選籌上,西城海澱東城這三個區域,我是不建議買溢價過高的學區房,尤其是老舊小區,如果被政策針對,下跌現象很嚴重,容易買在頂部,如果要買建議買個小的,風險相對較小,從這幾個闆塊看,廣外更穩健,雖然學區屬于西城中等,但區域價值相對牢靠,有麗澤的輻射,整體房價的保值增值性更有保障,這個闆塊無論是投資還是兼顧上學都是西城比較值得關注的一個區域,你們通州富力金禧選籌的很好,繼續持有的同時不要踩坑即可,祝一切順利!

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Q:提問:京總您好，本人首套首貸，目前投資不考慮學區，明年結婚，僅考慮保值增值，現住今日家園，但是有2套商住兩用在馬連道二區，一套80平一套60，預算500多，也可以看您意見調整追加，目前對奧森附近的樓盤比較感興趣，您看怎麼調整購房策略，以及什麼時機上車，現在出手商住的話估計不會很快提現，可以以租養貸。

A:回答:您好,感謝信任!1、商住和ZC挂鈎,目前被ZC徹底打蒙，現在賣的話應該不會有好的價格。該等還是該賣取決于你的下步計劃，如果有看好的投資品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的這部分找回來，如果沒有看好的投資品，建議先留着慢慢等機會;我指的看好的投資品不是普通的選籌,而是通過自己的能力能拿到低于市場價的筍盤,這樣的盤買過來既賺,如果運氣好趕上一個大行情賺的會更多。

2、奧森的生态環境比較稀缺,結合自己的預算找品質相對好一點的盤買即可,萬科星園、融域嘉園、世貿奧臨花園、京師園都可,3、什麼時間上車比較合适,如果各個條件都具備,建議盡早上車,星球内會員如果不是職業買家,就是職業炒房的,很難把握市場周期,北京的市場說熱可能是一周的時間就會發生變化

如果量大到把小區的筍盤全部清空,自然會推動價格,如果沒有準備上不了車,隻能等下一輪,如果是改善自住,這些闆塊本身沒什麼問題,比較穩健,過早買入,即使短期内不漲,行情來了一樣會往上漲,這時就不用去感受緊張的搶房氛圍了;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:您好！目前自有北京宣武牛街似海怡家1套80平小兩居（估計能賣800個），馬上要去孩子小學附近租房，想請教是否有必要置換一套更有升值空間？如果有的話哪裡比較合适？青龍湖如何？目前不考慮通勤僅考慮投資

A:回答:您好,感謝信任!似海怡家在牛街還具備一定的成長性,在闆塊排中上等;可繼續持有,青龍湖一帶一直處于下跌趨勢,去年4月有回升的迹象,持續了小半年,上漲趨勢不明顯,确實太遠了,優勢是樓盤的品質高,但少了通勤優勢,即便是開車到市區也需要很長時間;如果是為了改善居住環境,這個地方很漂亮,但大概率會低于大盤漲幅并不适合投資,應該說差距很大,市中漲20個點,這個地方可能不會高于5,随之還會有回落的可能性,建議認真閱讀精華欄的文章北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

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Q:提問:京總您好！本人前天剛剛加入星球，這兩天拜讀了精華帖和有關問答，深受啟發。本人情況如下：已出售2007年橡樹灣小戶型房産，加自有資金和貸款，買房預算控制在1800-1900w左右；目前與愛人在海澱永豐和馬連窪附近上班，住附近公房；孩子已上大學暫無學區需求。

買房訴求：以增值保值為主，四居或三居（可自住），近5年不會自住用于出租，最好在海澱北部、西部四環五環附近。

主要問題：1.在新房（中建壹品學府、海澱幸福裡、幸福裡潤園、福熙大道、山嶼西山著等）與附近優質二手房中如何選？上地清河片區的橡樹灣、世華龍樾、萊圳家園等二手怎麼選？2.在北部、西部四環五環附近還有什麼推薦？能否統籌給出一個優先排序？盼指導。

A:回答:您好,感謝信任!1、内城賣出買外城是現階段置換的大忌;接近2000W的預算如果位置過于太偏,未來的流通性會打折,海澱幸福裡、山嶼西山著、中建壹品學府的都不屬于龍頭闆塊;福熙大道的溢價比較高,北苑這個闆塊近幾年炒的很厲害,二手市場的行情存在提前透支;這個預算穩健的打法是在熱點區域選即可;每一輪行情熱點區域都會往上走,市場涼下來會稍有回落,下波行情會繼續往上爬,價值比較穩固;呈現的結果就是房價比較牢靠;

2、橡樹灣、世華龍樾、萊圳家園這三個盤相比,如果1000-1500之間萊圳優勢更明顯,萊圳主要承接的還是以剛需為主,2000橡樹灣和世華龍樾更有優勢;可以看看橡樹灣最後面的幾期,品質較高;永豐馬連窪上班比較合适的區域也就是上地了;學區溢價低,或者可以看看奧森闆塊,生态環境很不錯;澳林春天、京師園、上林世家都可;品質高;居住環境很好;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我咨詢!

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Q:提問:京哥好，本人在京工作無房産，我個人落戶在海澱區單位集體戶口，娃也随我落了海澱集體戶，2025年娃可憑集體戶對口上甘家口某中等偏上小學，愛人也在甘家口區域工作但戶口在外地，本人有SFSD資格，近期考慮生二孩，拟兩年内完成。手裡現有資金150W，家庭年收入約80W，在南方二線城市共有3套房産，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考慮在京購房，有以下幾點疑問請京哥指點迷津，

一是是否應等二孩落集體戶對口上學後再買房，還是近期直接買東西海學區房解決問題；二是北京房價未來漲幅如何，等二孩後再上車是否又迎來一波漲幅；三是南方二線城市房産是否應全部售出置換北京房産，以及如何布局房産兼顧學區、自住和投資效率等方面的平衡。鑒于以上實際情況，有以下幾個方案可供京哥了解近期購房心路：

方案一：等二孩出生落到集體戶口後（落戶後即可對應入學）再買房，時間預計在2024年，屆時考慮買甘家口附近不帶學區屬性的房子（兼顧娃上學和自住，又不多付學區溢價），考慮購入總價800至900，貸款300左右，拟處理二線城市一到兩套房産加手裡資金作為首付，不知京哥對于甘家口附近此類樓盤有何推薦？

方案二：等二孩出生落集體戶後，預計在2024年買，從純投資的角度買朝青、奧森或望京等增值快的闆塊，二線城市處理2套房産加手上資金購買總價800至900的房子，或所有房産都出售加手上資金，考慮總價1200以内的房産，貸款300左右；買入後換租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接購買東西海的學區房，二孩出生後戶口直接落房子上，總價800至900的二居室（換租或自住）或總價1200以内的三居室（自住），略傾向于買海澱甘家口區域的學區房，愛人上班近，兩個娃讀書也近。其他更好的方案也均可考慮，不知京總有何推薦？

方案四：現看中且能買到石景山中海寰宇天下天賦一層104平三居（帶40平下躍），總價約800W，24年8月交房。但娃在海澱上學無法自住，且二孩出生後戶口無法落海澱集體戶。可在甘家口附近再買入一套40平左右的學區房，總價在400左右（全款付），作為二個孩子上學用。兩套房産購入後，拟全部換租，在甘家口附近租套大一點兒的房子供一家人自住。以上幾種方案，或者還有更好的方案，還請京總指點迷津。

A:回答:您好;感謝信任!1、既然你們2025年可憑集體戶口上甘家口小學;完全沒必要再投資學區房了;學區房就是綁架勒索型的附加價值;關于學區房投資,一些優質區域的品質盤還可,抛去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,

這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;學區房的漲勢很可觀,但下跌也比較嚴重,目前存在嚴重的溢價,投資最穩健的方式是回避學區;學區房屬于高危投資品,随着政策不斷變化,學區的概念可能會随時取消,風險比較大,

星球内會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博一把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會并存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟着區域的價值穩健向上爬

2、建議你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的盡量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。從長期看二線城市的流通性和金融屬性以及保值增值性不如北京，我在精華欄文章《08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策》已經表明,樓市漲跌隻關注是否印鈔,通貨膨脹不會同時并均勻增加所有商品的價格，隻會永遠一波一波地改變商品物價,房地産最先上漲。

我們改變不了現有的貨币制度，利用一切渠道和資源貸款去購買優質房産，買那些能跑赢通脹的房産，就是最有效的“搶錢”方式，否則我們隻能一次次被搶;長遠看核心地段的優質盤會一直漲,隻要貨币供應量繼續增加，房價上漲沒有盡頭;

對于你的情況，應該集中資源布局本地優質房産,什麼情況下适合外地投資,第一:本地剛需自住已經全部解決,自己的家庭,父母,嶽父母都有所居,能夠基本滿足醫療、上學、交通等,第二:本地已經完成布局,持有3套或更多,可以去同級别城市分散風險,第三:本地房票、貸票已經用盡.第四:有閑置資金,為了下一代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;

3、純投資朝青、望京、奧森都可,主要看資金量,中海天賦的優勢是在整個石景山算是品質的優質盤了,戶型做的也很好,基本沒有任何瑕疵,未來這個盤在整個區域有一定的稀缺性,自住的話很不錯,從投資的角度上講,石景山自從唯一的首鋼搬遷後整個區域就缺乏産業支撐了,顯得十分冷清，表現出來的結果就是産業匮乏,導緻整個區購買力相對較弱,

房價之所以有支撐是處于海澱和西城的主要溢出區域;石景山雖然是向高端産業轉型,但由于豐台加了一個麗澤,所以高科技産業會被麗澤吸收;如果未來産業轉型失敗的話，最終的定位可能會向門頭溝看齊.中海這個盤的價格不算便宜了,短期存在一定的溢價,石景山成交量最多的一個商圈是魯谷,魯谷成交量大的原因是處于石景山的東大門,緊靠海澱,可以優先承接西城和海澱的剛需購買群體,整個商圈配套比較成熟,

魯谷一直在截留整個石景山西部的客群;這個商圈成交量最大的2個樓盤,遠洋山水、京漢旭城;遠洋山水目前的在售均價是68000一平米,京漢旭城在售的均價是64000一平米,魯谷商圈的品質樓盤遠洋沁山水在售均價是91000一平米,未來中海寰宇天下的行情主要還是來自海澱和西城,有一份客群如果接受不了遠洋沁山水的價格和遠洋山水的品質,可能會犧牲距離選擇次級的品質盤.因此天賦這個盤有一定的市場競争優勢,但短期存在溢價,行情可能不會太好,

行情指的是買進價和賣出價，買進的價格是開發商賣給我們的價格，真正意義上的決戰是二手房市場，就是說我們如果真的把這套房子在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，适合做長線投資長持,畢竟樓盤的品質還不錯,短期的話站崗的可能性比較大,建議認真閱讀精華欄的文章;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總好，由于最近感到房價上漲，但我自住的房子價格上漲明顯低于其他地區，有換房打算。在頭條讀到您的文章，對于産業和住宅的關系分析很是認同，趕緊加入了京房會。我們在2016年首套首貸，最高貸款額買了豐台南宮（與房山長陽一路之隔）156平米的新房，目前能夠售出的價格大概在500左右。與我同年，同事在清河290萬購二手房，目前價格比我的房子價格還要高。深刻感受到房價分化，所以計劃換房，目前南宮房子已經挂牌，并不好賣，但我下決心，即使降價也要盡快出手。

去年繼承了一套西城的老舊央産房，目前也在挂牌出售。現在我們的想法是手裡房子全部清倉後，現金大概500萬左右。之前有商貸記錄，再次購買均算二套，隻能貸款140萬左右。計劃購買一套兩居 一套一居，這樣相對靈活一些。因為家裡有3條狗，所以我們計劃買一套一層帶院子的房子，之前去回龍觀看了一天的房，發現500多萬兩居帶院子的房子品質不好，小區比較混亂。針對這個情況我們調整了計劃，想請您指點一下，是否合适。

首先決定投住分離，我們可以在房山長陽租萬科帶院子的房子，繼續享受遠大新。問題一、我們想購買一套500萬左右（350 150），二套250萬左右（150 100），您看這樣分割資金購買是否合理？還是應該集中資金購買？問題二、看了回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店幾個地區，目前比較傾向回龍觀、朝青、常營、亦莊。但有點擔心回龍觀已經漲2年了，是否比不上其他地區有潛力？

問題三、一套的選擇有：回龍觀兩居（新龍城、領秀慧谷AB、萬潤家園、龍博苑），清河一居（清緣東裡、強佑清河新城），朝青一居（天鵝灣LOFT、華紡易城、青年彙佳園），朝青兩居（國美第一城），常營兩居（柏林愛樂、富力陽光），請問哪個版塊潛力更大些？版塊内的小區選擇是否合适？問題四、二套想購買亦莊的中信悅海苑的一居室，看起來價格還比較低，是否合适？以上是我們自己琢磨的計劃，想請您評判一下，提出合理的建議。因為換房的問題思考有一段時間了，所有問題比較多，請京總海涵，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、投住分離正确;豐台南部房山沒有投資屬性,或者說投資屬性很弱;犯錯概率大大增加,避免錯誤的最好方法就是遠離這種區域;到确定性更高的區域;隻要選籌不太爛,總能吃到紅利;犯錯概率大的區域即便是我們精心選籌;做了很多功課,但結果還是輸的,這就是戰略上的選擇錯誤,用戰術去彌補并不能解決實際問題;

2、建議集中資源選一套優質盤,保留一張房票,房子上漲後可繼續建倉;如果把2張房票全部用完,未來再想買會很麻煩,其次資金有限,無論是在哪個商圈大概率隻能選到尾部的盤,别人吃肉我們吃能喝湯,集中資源選一套頭部的盤,把區域行情全部吃掉才是王道;而不是追求數量;

3、回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店這幾個區域還是有不同的,回龍觀、朝青、亦莊、屬于區域内的龍頭商圈,常營、高米店屬于次級溢出闆塊,西紅門屬于大興西線的領漲闆塊;從房産選籌的維度和當下的市場變化;您是投住分離應該優先選回龍觀、朝青、亦莊;資金夠面積夠用毫不猶豫選這種區域;選次級闆塊的前置條件是家庭剛需,有孩子或三代同堂,自住為首要條件,不得犧牲距離換取面積;

4;亦莊、回龍觀、朝青這三個闆塊都可,漲幅都比較穩健;從資産配置的角度,市中應該有一套住宅;其次才考慮遠郊;華紡、青年彙佳園很好,國美屬于朝青的上車盤,流通性比較大,但品質不如華紡、青年,從長持的角度這兩個盤自身的成長性更有優勢;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區在昌平區老舊小區改造的名單裡面。現在家有倆娃，老大2025年上小學，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續持有等改造結束？

加固改造的消息對房價影響大麼？如果等待改造結束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區加固改造之後價格上會有比較大的漲幅麼？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區改造重點在于小區業主意見是否統一,全部統一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區域想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，老舊小區就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區又破又貴,品質夠不到,所以犧牲距離換取品質;遠郊的一些剛需品質次新還有些價值,但如果不發生普漲的情況下很難帶動,建議您等等看,市場熱時賣總比現在賣劃算一些,不至于虧那麼多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區域看看品質次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;

市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房緻富的路一直在,隻要貨币一直超發,房價上漲沒有盡頭,放平心态就當交學費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

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Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現象：像通州，門頭溝這些地區，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手後過個兩三年後就會比周邊高好多，還有的說期房變現房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發商的日子越來越不好過,利潤這麼低,能多賣為何不多賣,好的盤應該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指标就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發商某個樓盤又調價了，但這統統都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,隻有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策幹預,賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指标。在一些比較差的闆塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山禦園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀态;跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中···

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