由于商品房預售制度的存在，導緻絕大部分新房都是期房，購房者買房2到3年才能夠交房，并且這幾年出現新房出現質量、綠化配套縮水的問題層出不窮，甚至延期交房和爛尾的樓盤數量也越來越多。因此，相對于購買新房，購買二手房可以直接避免這些問題。二手房作為現房，小區環境、配套設施和房子的質量都看得見摸得着，而且買了房子就可以入住，不用像新房那樣等待兩三年。但是購買二手房也存在很多問題，比如筆者一個朋友就給我說，他後悔死購買二手房了。

我這個朋友購買二手房的目的不純，是為了等待拆遷掙錢，所以購買到的是一個房齡高、小區環境差、居住舒适度非常不好的房子。由于當時越是這樣的小區拆遷的概率越高，所以别看房子不行，房價還相比其他房子高一點。但是現在由于老舊小區改造的原因，他們小區已經确定不再拆遷了，房價也下跌了不少，最重要的是他以後隻能居住這套老房子了。他的這個小區基本上算是沒有物業，就是最老的筒子樓，居住舒适度真的特别差，就算是老舊小區改造升級後，可能也不會有多大改變。

其實，我舉朋友這個例子也并不是告訴人們不能購買二手房，相反地，根據目前房企資金鍊緊張的程度，購買新房期房風險确實越來越大，購買二手房風險小。另外，随着國家調控政策不斷打擊炒房的現象，現如今樓市已經不适合炒房客生存，所以現在二手房市場出現了大規模抛售，二手房售價也降低了不少。所以，根據當下樓市的具體情況，現在購買二手房是一個不錯的選擇，不但是現房，而且價格目前也是相對便宜不少。

雖然現在的市場非常适合購買二手房，但是也并不是所有的二手房都适合購買。在購買二手房的時候，房齡就是一個需要注意的問題。對于房齡已經超過20年的房子，筆者不建議選擇，因為房齡超過20年的房子一般都存在很多問題，其中有3大硬傷就算是舊改也難以解決。

第一：停車位數量不足的問題

20年前有多少家庭有汽車呢？所以在這種曆史背景下，當時建設的小區基本上都沒有考慮停車位不夠的情況，一個小區的停車位數量非常之少。但是現如今基本上家家戶戶都有汽車，甚至一些家庭不止一輛汽車，這導緻了這些老小區的停車位就不可能夠用。就算是現在一些老小區将一些綠化區域改造成了停車位，但是停車位的數量還是不夠。

現在汽車是一個家庭很重要的出行工具，如果沒有停車位，特别是針對于這些在市區的老小區，業主們基本上就沒有停車的位置。就比如筆者買老房子的這個朋友，他們小區就沒有停車位，他一般都是停在路邊，但是經常被貼罰單。有時候他搶到一個不貼罰單的停車位，不是急用車他都不用車，因為車一旦開出停車位，回來時停車位肯定已經被占了。因此，如果購買了這些沒有停車位的老小區，汽車不但不能夠給你帶來便利，還可能成為你的負擔，每次用完車就開始了找車位的漫長旅途。

第二：物業服務水平差

對于老小區，大家第一個印象就是門口看門的大爺和小區破舊的環境吧，其實造成這一現象的主要原因還是物業服務水平差的問題。一般老舊小區的物業公司結構很簡單，一個領導，兩個看門的大爺再加一個打掃衛生和一個維修師傅，而且這個維修師傅還可能隻是一個兼職。可以說，老舊小區就沒有什麼物業服務之說。就比如筆者以前居住的老小區，房間裡漏水但是不知道什麼原因，去樓上鄰居那也找不到原因，最後找到物業解決問題，物業的人直接說，這個給我們物業沒關系，是你們兩家自己的事情。當我問你們物業收了物業費是幹嘛用的，物業的過來的人竟然理直氣壯地說，我們就看看門和打掃衛生，其他不負責。

正是由于老舊小區的物業不負責任，才導緻了現如今老舊小區環境差，綠化和基礎配套設施無人管理維護，小區基本上就是無人管理的狀态。有老小區的業主曾說，現在也就房子還在了，其實就算沒有物業公司也沒有多大影響。所以，老舊小區的物業公司連最基本的物業服務都做不到，更不用和小區那樣優質的物業服務水平相對比了。

第三：戶型設計和基礎設施落後，居住舒适度更差

由于曆史原因，過去的房子在設計建造時更多的是空間最大化，從而居住更多的人，這也是為什麼一些老小區的房子會出現實用面積比房本面積大的原因。雖然實用面積比較大是老小區的一個優點，但是由于戶型設計不合理，也會給人們的生活造成一些影響。比如一些老房子戶型非常不合理，三角形衛生間、不規則的客廳、房間布局不合理等等。在過去，人們能夠有房子居住就可以了，也不在乎這些，但是現在随着人們生活水平的提高，對住房的要求也越來越高，所以這些設計落後甚至有問題戶型非常不受人們的歡迎。

除了戶型，老小區房間内的格局線路管道都設計落後。比如樓上的下水道在樓下的房間裡，樓上一用水，樓下水流聲音就非常響；比如線路設計落後，現在大功率電器比較多，很多時候還需要重新鋪設線路；還比如北方一些老小區現在還沒有供暖，居民想供暖需要重新鋪設管道，這是一個非常大的工程。

總結：其實對于這樣房價比較高的二手房，其實存在的問題還非常多，比如質量問題、小區安全問題、隔音隐私問題等等。雖然現在很多老舊小區就已經開始翻新改造升級，但是對于房齡太高的小區，就算是改造升級以後，可能也是治标不治本。當然，有時候也要視具體情況而定，可能有些小區雖然房齡高，但是房子質量好，小區物業負責，這樣的老小區的房子就适合購買。所以，購買二手房時也不能僅僅看房齡，更重要的還是要看小區具體的情況，畢竟房齡高的小區不一定差，房齡低的小區也不一定好。

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