最近，一位朋友帶着一個困擾已久的問題來咨詢筆者，由于隔三差五的會接到公寓投資的房地産銷售電話，而且正好手裡也有些閑錢，所以不免心動，開始糾結起來。那麼，現階段，公寓到底還能不能買呢？長期以來，投資房産是很多人的選擇，有的人投資住宅，有的人投資公寓，也有的人投資商鋪，由于後兩者一般不限購，所以是很多投資客的選擇。

針對公寓，從投資角度而言，我們經常看到一些公寓項目賣得十分紅火，而且公寓房價也确實比周邊住宅便宜得多，所以公寓投資留給大家的表面印象幾乎可以用良好一詞來形容。從自住角度來看，由于戶型小，總價低，而且“五髒俱全”，公寓也一直深受年輕人喜愛，不過，應該明确的是，公寓公攤并不小，而且商用水電支出也是一個大頭，所以用來過渡居住的比較多。今天我們主要聽一聽業内人士給大家算一筆賬，說道說道公寓投資那些事兒。

案例：在某二線城市，假設投資購買一套60平方米的公寓，單價為18000元/平方米，那麼總價就是108萬。采取常見的酒店托管方式，共托管20間公寓，每平米租金2.5元。

從業主角度來分析：

優點：投資公寓是很多人的選擇，而且不少人都是采取酒店托管的方式，這種方式的好處就是收益比較穩定，而且對業主來說比較方便，基本不需要操心，隻需要等着“收租”就可以了。此外，投資公寓也要看城市和地段，對于一些旅遊城市或者客流量較大的地段而言，投資公寓還是一種不錯的選擇。

但是，現階段，房地産市場整體告别了過去高歌猛進的階段，而且公寓投資的前景開始普遍不被看好。

缺點：經計算，不難發現，業主每月可獲得投資回報4500元，一年可獲得投資回報54000元，看似不錯的一份收益，但是按照這個趨勢，總共需要20年才能回本，這是一個漫長等待的過程。而且，在産權40年的情況下，從開發商拿地再到交房，很可能最後到業主手裡隻剩35年的産權了。

此外，酒店托管還存在兩個問題：一方面，前期會有1-3個月的房子免租期，或者叫做裝修期，在這期間往往是沒有任何租金的；另一方面，一旦投資了公寓，業主很可能會為見不到明顯的效益而着急，這是正常現象，但是如果考慮把房子賣出去，這個時候，你突然就會發現，公寓出售不僅稅率要比住宅高，而且真的是有價無市的商品。筆者遇到過不少折騰了三五年，最後又按照原價賣出去的例子。

從托管方角度分析：

公寓托管方一天一間房所需要支出的成本：一間房成本=租金 物業費 水電費 房間相關設備費 人員成本。通過計算可知，一間房的租金成本為150元，除此之外，假設需要兩個人力，一人月工資3500元，那麼一間公寓的人力成本大約12元，假設物業費和水電費是30元/天，房間各種物件更新20元/天。顯而易見，一間公寓的成本就是212元。

顯而易見，如果想要不賠本賺吆喝，那每日房間定價必須大于等于212元的成本才可以，但現實情況是，受地段、客流量、淡旺季等因素影響，很難保證每日入住率達到100%的水平。退一步來說，假設入住率80%，那麼，每間房的成本就已經達到了265元，如果每日房價定價過高，很多人可能就會退而求其次，選擇其他住房方式。總而言之，原因很簡單，托管方效益不好，業主自然也不會獲得好的回報。

看到這裡，可能有人會問了，既然如此，為什麼公寓銷售看上去這麼火呢？筆者認為，主要有兩個原因：一方面，開發商營銷做得好，有直銷，也有分銷，而且有些項目還會通過所謂的買一層送一層之類的活動吸引購房者；另一方面，任何事物都有兩面性，對投資公寓也不能全盤否定，一些地段優和人氣旺的項目也确實深受投資客追捧。

總而言之，對待買公寓這件事兒，除非你資金特别充足，否則筆者不建議選擇公寓，而且購房者也應該理性看待公寓産品，更不能迷信銷售人員的說辭。此前，有網友在城市次中心買了套公寓，當初的想法很簡單，先上車坐等升值，然後賣了買住宅，結果周邊房子升值了，但自己的公寓升值空間卻十分有限，而且想賣個好價格都有點難，減去各種交易的稅費，回報率其實并不客觀，所以經常感慨後悔。那麼，對于買公寓這件事兒，你有哪些經曆呢？又有什麼樣的看法呢？歡迎留言讨論。

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