本周【新盤行情】以東市區為焦點，重點關注中海彙德裡、保利明玥半山、保利城、大華公園天下和大華錦繡麓城。

在昆明的地圖上，東市區占據的地盤不小，但長期以來，其存在感似乎都不太明顯。

出了東二環之後，可以明顯的感受屬于城市的煙火氣快速的減弱，取而代之的是類似郊區的靜谧。

相比成熟度較高的北市區、突飛猛進的南市區以及日臻完善的西市區，東市區更像一個發育緩慢的小孩，無論是道路、交通還是配套都還有待改善。

但不可忽視的是，這一區域即使是在三環附近的樓盤，距市中心也不過20分鐘的車程。

或許出于對片區未來發展的自信，以及對市場環境的預估，保利城等多個樓盤宣稱即将漲價。

下面就一起來看看東市區的中海彙德裡、保利明玥半山、保利城、大華公園天下和大華錦繡麓城這幾個樓盤究竟如何。

中海彙德裡

“我們隻賣優質的地段和成熟的配套，不會給購房者造夢。”

說這句話時，彙德裡的置業顧問臉上帶着自信的微笑。

将它歸入東市區的樓盤，對中海彙德裡來說其實是有點冤的，畢竟其位于龍華路和昙華路的交彙處，就在二環邊上，說是市中心也不為過。

地理位置上的優勢讓彙德裡享受了不少便利。

首先在交通上，開車兩三分鐘即可上二環，5号線白龍寺站距項目約660米，出行比較方便。

其次商業配套也還不錯，項目周邊的社區底商已經趨于成熟，900米左右還有瑞鼎城愛琴海購物公園等大型商業，未來其還會自建3500㎡的商業。

中海彙德裡區域圖及周邊配套

不過項目也并非十全十美。

一方面，沒有明确的學校配套，未來主要依靠劃片就學。

另一方面，項目背後的道路不夠開闊，紅磚房随處可見，環境比較雜亂，和門口的繁華都市形成了鮮明的對比。

項目背後路況

回歸項目本身，售樓部設計得極具溫暖感，未來将作為小區的人行入戶大堂；負一樓則是業主專用健身房，目前已經對業主開放。

彙德裡售樓部

一共12棟高層住宅，樓間距有30-100米，小區内部設計了“三環兩中庭”，“三環”指可供老、中、小三個年齡段分别使用的跑道，兩個中庭共占地約17畝（合計約11333㎡）。

從産品來看，中海彙德裡目前主推1#和12#，建面約89-138㎡，帶裝修交付（現代化風格）。

樣闆間客廳

樣闆間廚房

戶型格局還算不錯，除了99㎡戶型為豎廳，其餘都做到了大橫廳，尤其89㎡戶型的橫廳開間達5.4米（小戶型很少有做橫廳，但畢竟面積有限，實際看下來還是有點緊湊）。

另外，138㎡戶型還做到了南北通透，四開間朝南。

99㎡戶型圖及裝标

最大的亮點在于得房率較高，購房者花同樣的錢可以買到更大的使用面積。

但實際看下來，多出來的面積其實來源于将客廳和陽台打通，以及飄窗外推，這也就意味着中海彙德裡是沒有陽台和飄窗的，對于部分購房者來說可能并不太适應。

小區的每棟樓都做了雙入戶大堂設計，大堂的風格還比較大氣美觀，未來業主的歸家體驗或許會提升不少。

負一層入戶大堂

負一層停車場

從去年9月開盤至今，彙德裡的銷售時間還不滿一年，其自身定位對标華潤中心等，開盤價達2w /㎡。

不過近來低迷的市場估計還是對其有一定沖擊，加之房源自身的差别，目前均價在1.6-2.2w/㎡之間，不過138㎡的端頭房仍要賣到2.4-2.6w/㎡。

如果能夠以1.6w/㎡的單價入手該樓盤，還是非常實惠的，不過估計隻能買到特定的樓層和戶型（比如底樓）。

但是以2.4-2.6w/㎡的單價來說，中海彙德裡的競争優勢就不明顯了。

踩盤當天，項目因為加推1#108㎡和118㎡戶型，還做了VIP内購額外優惠2%的活動。

保利明玥半山

“等市場情況好些了，我們再接着賣。”置業顧問指着尚未開盤的兩棟樓說。

同樣緊鄰東二環，保利明玥半山距離3号線金馬寺站僅200米。

門口的太平路，往南可通往東風東路，往東可到虹橋路，因此，項目的交通出行比較便利。

保利明玥半山區位圖

2.6公裡的直線範圍内，有瑞鼎城愛琴海購物公園、福缇鄰裡中心和左鄰右裡等商業，未來項目的3号地塊還将建設9萬方的商業，基本能夠滿足日常購物所需。

項目有學校配套的規劃，但具體待定。

項目共有8棟住宅，呈圍合式分布，中庭達6000㎡，樓間距在27-66米之間。

小區前方尚有部分老舊低矮房屋暫未完全拆除，不确定後期的具體拆除時間。

保利明玥半山工地，現場施工聲音非常熱鬧

目前主推5#和8#，建面約92-142㎡，帶裝修交付。

樣闆間的玄關櫃（交付标準）

樣闆間廚房

92㎡的小戶型均為正南朝向，這在昆明現有的樓盤中比較少見，部分戶型設計了雙陽台。

據置業顧問介紹，128㎡戶型是明玥半山的明星戶型，從實體樣闆間來看，整體還算不錯。

目前所有樓棟都已經封頂，踩盤當天還能聽到明顯的施工聲音。

1-4#作為首推樓棟，于去年6月開盤，當時的價格約1.65w/㎡，目前所剩房源已經不多，且為頂樓和底樓房源，均價約1.7w/㎡。

近期主推樓棟為5#和8#，5#還有40餘套，均價約1.6w/㎡，8#為6月最新推出，主要為小戶型，均價1.5w/㎡起，128㎡戶型部分低樓層房源1.4w/㎡左右也可以買到。

雖然當前的價格略低于開盤價，但正如開頭置業顧問提到的那樣，如果市場開始回暖，那麼明玥半山的價格或許就會明顯上漲。

保利城

在問題樓盤頻出的當下，交房似乎成為了開發商實力的證明。

而保利城，不僅交房了，還提前了半年，并且交房即交證。

售樓部宣傳海報

與明玥半山一樣，保利城由央企出資打造，但不同的是其位于人民東路虹橋立交東南側，已在三環外。

前文提到，東市區越往東，就越顯冷清，但得益于方旺片區地形平坦，這一區域的路網還不錯。

周邊有兩個虹橋和東部客運站兩個地鐵站，雖然直線距離都在900米範圍内，但實際路程卻遠不止于此（到東部客運站步行距離約1.4公裡，到虹橋站步行距離約3.3公裡）。

不過置業顧問稱，未來會修一條直通東部客運站的道路，屆時會方便許多（具體待定）。

開發商宣稱項目自帶有較大的商業體量，但是具體投入運營時間尚且待定。

保利城區位圖

連公寓都帶有學位！

相對于其他配套，保利城最大的亮點應該是學校，其已簽約雲大附中星耀喻昭學校（公立公辦，6年一學位，也因學校配套，其比周邊的樓盤都要貴出不少）。

另外，項目附近的昆華醫院東院也已經在動工了。

保利城相關配套

保利城共分為三期，一期和二期已基本售罄，目前主推三期産品，建面約93-142㎡，帶裝修交付。

踩盤當天正好碰到項目交房。

從交付情況來看，小區内部環境還可以。

小區大門

小區内部實景

小區内部實景

裝修方面比較中規中矩，但是玄關櫃和櫥櫃等做的還是比較大氣的，另外像顔色搭配等細節做的也還可以。

樣闆間玄關

樣闆間廚房

2020年4月開盤，至今已有近兩年的銷售時間。第一年項目單價在一萬三四之間波動，起伏不算太大，從去年6月開始，價格開始明顯上漲（主要是簽了學校的原因），截止目前，均價約1.65w/㎡。

目前在售二期和三期，二期僅剩2套128㎡戶型，均價約1.6-1.7w/㎡，三期房源還比較充足，價格也更加實惠，1.4w/㎡即可上車。

不過踩盤當天，保利城也号稱即将漲價，低價購房的機會也許不多了。

開發商宣傳圖

大華公園天下

什麼叫“這麼近，那麼遠”，大華公園天下和保利城身體力行的诠釋了這句話。

二者之間僅隔了一條機場高速，但是真要走到對方的地盤，卻遠不是過條馬路那麼簡單。

大華公園天下位于東白沙湖旁邊，頭排房源可以近距離觀賞湖景風光，生态環境具有得天獨厚的優勢。

但也因為如此，其周邊的道路建設有所限制，尤其是通往售樓部和二期的道路蜿蜒狹窄，如果行駛車輛較多，擁堵的可能性較大。

但一期時光園靠近機場高速，距地鐵東部汽車站步行路程約650米，道路和交通會更加便利。

據置業顧問稱，一期和二期之間的地塊會繼續連片開發，将來業主的生活會便利不少。

商業和城市界面目前是項目的短闆，因白沙湖水庫南岸與北岸暫時沒有連片開發，導緻項目稍顯孤立。

好在學校配套上公園天下比較有優勢，已簽約明通小學，今年9月将正式開學。

售樓部宣傳資料

項目在售戶型建面約89-145㎡，帶裝修交付。

從戶型來看，有些戶型采用了四葉草格局，雖然滿足了觀湖景的需求（如下圖的戶型進深就太長），但卻犧牲了房間的戶型格局。

145㎡戶型圖

在裝修上，二期比一期的裝标相比略有差異，整體比較中規中矩，但風格可能稍顯老氣。

樣闆間客廳

不過從外立面來看窗牆比較大，較為美觀，另外從已經交付的時光園的情況來看，小區大門和内部環境也做的還可以。

售樓部背後樓棟外立面

一線觀湖景的房子究竟價格如何呢？

從開盤至今，大華公園天下的房子均價一直在1.3-1.5w/㎡左右，但2期1#房源因為觀湖視野更佳，單價也更高，約1.68w/㎡。

當然，部分特價時期，1.2w/㎡的單價也能買到大華公園天下的房子。

2021年雙十一特價

總的來說，公園天下的價格比較适中，同時配套學校，對剛需家庭來說是一個不錯的選擇。

大華錦繡麓城

“這兩棟房子現在不賣，等到交房以後再溢價出售。”

按置業顧問的說法，麓城就要漲價了？（我們當天踩盤時，項目還未簽約學校，可能是想等到簽約後再賣）

大華錦繡麓城位于東三環與景泰街的交彙處，位置雖然不遠，但周邊沒有地鐵，顯得不靠主幹道。

好在靠近東三環，并且500米範圍内有多個公交站，出行還算方便。

商業配套上，1公裡以内有福缇鄰裡中心，并且有自身的商業地塊和社區底商，但是具體落成時間待定。

要說麓城最明顯的優勢應該是學校配套，踩盤當天，我們了解到項目正準備簽約盤龍小學，目前已經正式官宣，預計明年9月開學。

開發商宣傳海報

一共有8個地塊，其中5個地塊為純住宅，麓城稱得上是一個大樓盤，目前在售的主要是1号地塊。

其中主要在售1#和4#，但即将售罄，本月将加推2#。在售戶型建面約95-125㎡，帶裝修交付。

麓城樣闆間衛生間

樣闆間廚房

入戶玄關櫃

麓城裝修标準（參考）

從戶型上看，大部分都做到了雙陽台、南北通透，但其95㎡的小戶型就僅有一個陽台，并且面積較小，僅3.5米長。

麓城已經在售1年，這1年期間，單價最高時約1.5w/㎡，部分特價期間，1.2w/㎡左右的單價也可以買到，近期均價約1.25-1.45w/㎡。

據置業顧問介紹，目前1号地塊除8#、9#以外，已經全部封頂，屆時整個地塊會統一交付。

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從相同的環線位置上來看，其實東市區的房價遠低于南北市區，而此前我們寫的西北片區被譽為剛需好朋友，那麼東市區呢，家長的好朋友嗎？

從此次探盤的情況來看，其實大部分的項目都保持着曆史較低水平。

而包括麓城、保利城和明玥半山等多個樓盤都提出可能會漲價，與其說開發商對自家産品的銷售信心十足，不如說是在等待整個市場回暖。

隻是根據目前的配套情況，價格上漲後的東市區，不知道購房者們是否還願意為其買單。

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