最近長三角圈，大家議論最多的就是上海第三機場到底落位在哪裡，我和小夥伴們開玩笑說，現在大家對地鐵、高速之類的都習慣了，感覺隻有來一個機場才能再次興奮

其實大家談論的這個本質上不是談論單一的機場，更多的是期待看到長三角城市群，下一個發力的重點在哪裡，從而可以窺視出一條價值傳導的動向

南通最近是這個話題裡被談論最多的城市了，不論一開始讨論為什麼是這個城市，到後面的明确城市尚未确定以及最後大家探讨到底會是哪個城市，南通這幾天一直占據我們的視線

當然，作為一個有血有肉的地産自媒體，我們除了真實客觀的表達，我們選擇了用肉身親自替大家去了一趟南通海門，讓大家感受下如今的現狀，以及理論上有沒有可能，以及有沒有資格承載這樣一個機場

下面的，由真叫盧俊的小夥伴，也是三魚投資說的主理人三魚帶來前方報導

這兩天的朋友圈，都被粵港澳大灣區正式規劃刷屏。

同時，連綿春雨，模糊的燈光中，一輛灰色的轎車，正沿着G15W沈海高速，堅定的向北出發。

“不都已經辟謠了嗎，第三機場的選址還在比較，幹嘛跑去做無用功。”出發前，三魚的朋友，這樣勸到。

誠然，作為一個劇情已反轉，熱點又被粵港澳大灣區完全蓋過的事件，這時，還去實地調研，顯得完全不合時宜。

可三魚發現，有兩點微妙的地方。一者，反轉的公告，并沒有否認海門的可能性；二來作為這次事件的起因源，上證報原報道，依然在留存傳播。

在大灣區轟轟烈烈，吸睛全國人民之際，某種程度，有着别樣的意義。

而縱觀所有主流媒體的報道，要麼轉載來源企業家座談會的上證報，要麼就是長篇累牍的分析。如此喧嚣，可真相依舊稀少。

“沒有調查，便沒有發言權。”最笨的工作方法，往往是最實用的工作哲學；最接近真相，不是聽說，往往是肉身感知。

出發！

奔波一個半小時，下高速後，正式踏入海門四甲鎮的地界。

不得不說，這很難稱之為一個很順暢的路途。雖然平坦，但本着實用主義至上的鄉鎮道路，一點動靜，就近乎讓整個出入交通水洩不通。

荒涼，是四甲鎮西邊，流傳中機場規劃地的第一印象。

也能理解，要是人口聚集地，規劃成機場，那拆遷費用就夠各方喝一壺的。

進入四甲鎮，我必須得承認，這裡幾乎符合你對鄉鎮所有認知，你從鎮東買杯豆漿，走到鎮西，還是熱乎乎的，是個一條街就能囊括的鄉鎮。

有關四甲的兩大傳言，其一，炒房客蜂擁而入。這裡三魚可以負責的告訴各位，沒可能！

首先四甲鎮，是個幾乎沒有現代商品房的地方，目前鎮上有的，都是最早一批鄉鎮自建房和筒子樓，而鎮上的拆遷概率又是極小的。

下圖是整個四甲，唯一能符合現代商品房認知的住宅。

然而，等你看完這個項目周邊環境。

也就不會驚訝，四甲鎮上唯一的“售樓處”了。

而但你也不能驚歎，四甲人民購買力，項目7000每平米售價，是能夠上車海門市區，卻也早早售罄。

實際上，就物價論，這個相對偏遠的小鎮，成本也不算低。

同樣，鎮上老房子，都是私下交易，價格據說也不便宜，至少中介之類，在鎮上的街道，是找不到的。

既然是老房子，那麼流傳最廣，就是即将會被大禮包砸中的，拆遷戶們。據說目前已經将戶口遷入封死，那真假到底如何。

三魚走訪了不少當地人，按當地人說法，确實屬實，不過是部分地區，沒網上傳的那麼誇張。

關于是否屬實，倒也不那麼重要。有，那也屬于人家父輩賞了飯吃，沒有，那你更沒必要參和進來。

隻是這樣，還是能讓我們嗅到一點不尋常的味道。

三魚扒了過往有關三甲大量資料，2018年5月19号，官方的海門日報，曾報道這麼一則消息，上海航天精密機械研究所，将在四甲鎮投資10億元，建設新材料部件制造項目，主要生産新型高性能鋁、钛、鎂合金精密鑄件，用于航天用輕化合金裝備及醫療、能源、交通等行業高端産品。

無論機場的真假，這可能才是對當地經濟最有力的助推。同樣四甲還有一點，必須要讓你另眼相待。

整個四甲鎮包括鎮政府在内，唯一能稱得上現代化公共建築，大概就是四甲學校。南通對于教育重視，真是滲入南通的每一寸土地。

但是，機場如果落位，對于四甲鎮上的人民，恐怕未必是件好事。還需要考慮片區定位已經噪音管控等影響

在一個鎮上面鋪，我問了這家夫妻的老闆，他們也知道機場的熱鬧，但更具體就不關心了。

我問他們，"萬一機場來了，噪音那麼大，你們不擔心嗎？”

“我們又不離開四甲，日子該怎麼過怎麼過”。老闆說道。

如果說四甲和機場規劃離得過近，最後隻能是少數人拆遷戶的“關愛”，那30分鐘車程外的海門市區，則是第一波沖擊波，而且往往反饋在樓市上。

先簡單認識下海門。

海門市，是南通代管的縣級市，素有"江海門戶"之稱。同時海門也是全國百強縣前20強，2018的GDP更是領跑南通各區縣。

加上海門人長于闖蕩，精于生意，民富夯實，加上不錯的經濟底子和臨近上海的優勢，房價在南通除市區外，僅次于啟東。

以三魚走訪結果，我們來更詳細的認知下海門。

當下的海門，基本劃分為5個闆塊，解放路老城區，南部新城，北部新城，濱江新城，和三廠工業園。

解放路老城區，有着海門最成熟的市區，諸如文峰等老牌配套，宣告這裡是毋庸置疑的市中心。

高度成熟的片區，往往意味着新盤較少，目前老城區也是這樣無房可買的局面。神奇的是，當你咨詢中介時，得到回複往往是，“要電梯還是不帶電梯？”。

事實上，老城區大量老破小存在，均價8k~9k，和年齡較新的電梯房12k~13k，價差還是比較懸殊的。

變數出現在學區。

不知道是不是南通人對教育執念，延展到了學區房。有着最好學區的資源的老城區，能做到新房價格老破小，也是帶着有諸如實小，東洲的學區房。

但是老城區的房價再怎麼樣分化，也不再是海門房價高地了。

三魚曾和朋友們分享過一句話，三四線以及縣城，市政府的搬遷，往往意味着那裡有可能形成一個新的市中心。

往南，南部新城就是這樣的闆塊，市政府的搬遷，給這裡帶來了，新一代商業諸如新文峰，最大的綠肺江海公園，全新的如科技館的等公共設施。

換句話說，這裡有着海門最好的城市界面，再加上市區頂級教育資源分校的到來，出現16k左右的海門最高均價，其實也不難理解。

這次三魚走訪了，南部新城某品牌房企龍頭的高端系列，發現有相當多客戶中意這裡。按案場小哥的說法，機場消息後，已經有上海客戶在他那定了四，五套了。

實際上，市調中發現，截止春節前，海門的二手房，實際上有了5%左右回調，但是總體還是穩定的。新房确實有所回暖。至于是不是外地客戶主導，每次概念炒作中，永遠不缺第一批沖鋒的賭徒。

總體說，南部新城，預期雖有所透支，但成熟度還算尚可，相對外地客戶的喜好，本地人或許更要關注下。

但是海門并沒有止步于此，即便是縣級市，也有他自己的思考。由于海門并沒有一份詳細的規劃出來，但是我們仍然能從海門的城市控規中，窺見海門的想法。

海門，是南通所有區縣中，最堅定向南，向長江發展的。

最南，長江邊，便是海門新發力點的濱江新城，也就是當地俗稱“謇公湖闆塊“，嶄新的城市界面，和科教的定位，加上8k左右新房定價，往往容易被外地投資客接受。

但是距離主城太遠的硬傷，在南部新城還未完全成熟當下，這裡最需要的時間。

最北的北部新城，距離主城一河之隔，又有剛剛通車海門站的加持，均價12k左右，也不算上便宜。

從控規上看，其實未來擴張有限，目前新房較多，可以看作老城區的改善補充。不過未來如果機場落位，距離最近的闆塊，大概是最大想象空間吧。

東方的三廠，作為距離城區最遠，又以工業園區為主的闆塊，産業是一大賣點。反過來說，這是個适合本地人因需制宜的闆塊。

綜合一圈下來，海門的樓市，确實有外地客湧入，反應在成交上，有所回暖，但也沒大家想像中火熱。如果你是抱着投資而來，三魚建議，海門不是一個能引起你投資焦慮的地方。

然而，跳脫樓市之外，這件事件背後，則有着更深遠的意味，假如我們把上海第三機場比作一顆棋，那他的落子意義，不再純粹是個鄉鎮，縣城，甚至全市。

其實我最開始聽到這個聽到第三機場落位海門的時候，其實是持否定态度，更多還是認為蘇州。

因為一個以上海為服務對象的機場，不選南通的理由，斷然不是感情，一定是因為距離。

隻不過現在想想，這未嘗不是一種可能性。回過頭來，我們來看下四甲的位置，其實很微妙。

首先和上海并不近，但也不遠，自己開車一趟，在能接受範圍内。輻射南通大市以及蘇北其他市區不說，蘇南諸如張家港，江陰，常熟等百強縣頭牌，也在輻射區間。

從機場分布看，能夠互補當下長三角，上海浦東，上海虹橋，杭州蕭山，南京祿口四大高等級機場，隻有這個位置盡可能全面覆蓋長三角人口。

這時，我們從上海的視角出發。

粵港澳大灣區規劃正式出台，長三角的唯一對手盤，珠三角城市群正式完成城市群 灣區的升級。就像深圳畫了一個圈的10年後，浦東才開發，身為長三角龍頭上海，必須在一體化上邁的更快。

滬甯線蘇南地區，和上海融合已久老牌發達地區，要做的是鞏固加深。南部浙北，雖然之前塌陷，在三大強市上海，杭州，蘇州賦能下，也在良性中補位。

但南通，一個8500億能級的城市，在一體化浪潮中，卻面臨着邊緣化。

長期以來，南通所有的劣勢都能歸結為兩個字，長江！以及背後帶來的經濟勾連不夠，和上海産業紅利不足。

南通至長三角最核心的部分目前隻有通錫高速，蘇通長江大橋，以及崇啟大橋三條通道，即便滬通鐵路将會在不久之後通車，即便扯皮很久的崇海大橋和北沿江高鐵，終究啟動。

這些所能做的，都是将南通，以及啟東，海門，如臯等地納入長三角的交通網絡。

但是要徹底激活南通，似乎還欠缺些什麼？

一個足夠能級的機場！

本身來說，高等級自生就是一條足夠龐大的産業鍊，按産出比來看，樞紐機場會帶來人流、資金和信息，推動産業升級和經濟發展，一般投入産出比可高達1：8，就業帶動比可達1：12。

而更重要的是，長江是天然存在的。通過這個機場的位置，滬蘇現在也要主動地逼迫自己去和南通進行接軌。也能夠有更多的客流資源截留，在在海門，啟東和南通一帶，在南通形成産業高地，最終完成這個方案的閉環。

所以，這一方案如果成真，那四甲，一個名不經傳的小鎮，将上海與跨城協作中最大膽，也最富想象力的一筆，也是長三角一體化中格局性的變數。

這也是為什麼，當真相撲朔，我們隻能用肉身去親身感知，即便隻是一種可能性。

2月19日，南通市委陸書記，雖未點名上海第三機場，卻表示要加快南通新機場建設。

2月20日，前文中提及的上海航天精密機械研究所，拿下四甲鎮12萬工業用地。

“善弈者,謀局,不善弈者,謀子”，天平某種角度，确實在傾斜，而剩下的，唯有等待。落，則南通将前途無量，不落，南通也就将是未來一個不容忽視的城市。

最後，不知怎麼，還是想到那對四甲面館的夫妻倆忙碌的身影，大潮之下，每個人要麼順應，要麼接受。

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