《财經》新媒體 宋金煜/文 高素英/編輯

7月7日消息，恒大拟出售全國111個城市共223個寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等商業資産，其中不乏一二線城市項目。對此，恒大内部人士向《财經》新媒體記者确認了這一出售計劃，主要原因是通過盤活存量資産進一步降低負債，聚焦房地産、汽車等核心業務。目前，出售形式以區域散售為主，而非整體打包出售，目前正在和一些意向企業接觸。

事實上，在房地産行業下行壓力加大疊加今年的疫情影響下，房企銷售回款困難，且普遍面臨着高負債率的壓力。由于商業地産項目存在回報周期長、回報率低的特點，房企可通過抛售這些資産快速回籠資金，并降低負債水平。不過，目前商業地産銷售和租賃行情均較為慘淡，而接盤者更希望借此抄底，因此賣方可能需要調整價格才能加速出售進程。

降負債“砍掉”商業重資産

此前，不少房企布局多元化的第一步都是商業地産，然而時隔數年，商業地産卻成為房企的“棄子”。

《财經》新媒體記者注意到，本次出售的223處商業物業，被恒大稱之為“非核心業務資産“。根據出售清單粗略統計，恒大待售的購物中心、寫字樓、酒店分别為29個、30個、37個，大部分位于北京、上海、武漢等一線城市和省會城市，另有分布全國的約100個住宅及公寓的配套商鋪，以及數個會議中心、醫院業态。

值得關注的是，海花島、啟東海上威尼斯是恒大投資千億、百億級别的文旅項目，而其配套酒店和會議中心均出現在了此次待售清單上。同時，恒大進軍大健康領域重點培育的醫療項目，三亞國際醫院和博鳌國際醫院也被列為了出售項目。

不僅如此，早年恒大斥巨資從中渝置地、新世界集團、華人置業等企業手中收購而來資産中，包括重慶恒大中渝廣場寫字樓、成都西錦城商鋪和華置廣場寫字樓、酒店，以及海口恒大美麗沙、成都恒大天府半島的購物中心都在此次出售名單中。

據恒大内部人士向記者介紹，此次公司出售商業資産主要目的是為降負債。除了清新房庫存可降負債外，盤活購物中心等存量資産也可進一步降負債，補充現金流。目前，出售的商業物業屬于各區域公司旗下資産，由于項目狀态不一、産權繁簡成不同，所以主要以散售為主，而非打包出售。

事實上，恒大董事會主席許家印在今年業績說明會上曾提及，恒大從2020年開始全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略，每年有息負債下降1500億元左右，到2022年下降至4000億元以下。财報顯示，截至2019年末，公司資産負債率為77.9%，若降負債目标達成，2020年恒大有望将資産負債率降至40%的行業中低水平。

在諸葛找房數據研究中心分析師陳霄看來，恒大的投資物業項目規模較大，且投資物業項目占據較高的資産價值，而創造的收入卻僅占總收入的較低比例。同時，這些非核心業務資産涉及的領域較廣，而恒大缺乏專業的商管團隊來打造，運營壓力較大。因此，通過抛售商業地産，可以緩解企業現金流壓力，達到降負債的目的。

除降負債外，從公司年報來看，恒大旗下投資物業總價值1626億元，占總資産的7.4%，不過其租金收入占總收入比例極低，且租金增長速度較為緩慢。2019年，公司物業投資營收為13.6億元，僅占總營收的0.28%。同時，2019年投資物業營收同比增長15.4%，均低于近三年45%%、25%、168%的增速水平。

一家商業地産運營公司中層管理者表示，房企在多元化試水階段願意投入資金進入商業地産，配合住宅項目建商業配套或拿購物中心的土地，目的在于尋求除住宅外的新增長點。但僅靠賺取商業租金，一般企業需要10年以上才能回本。現如今，恒大更聚焦于房地産、新能源汽車以及旅遊和健康等回報周期短或回報率高的業務。

接盤者抄底存變數​

在市場中抛售商業資産的不隻恒大一家。融創中國控股公司董事會主席孫宏斌在今年3月業績說明會上提及，鑒于目前市場上流動性充裕，公司今年将賣掉部分酒店、商業、樂園等持有型物業。另外，今年萬科已将深圳2個黃金地段商業物業及2個辦公物業擺上“貨架”，在深圳聯合産權交易所進行出售。

不可忽視的是，去年SOHO中國拟以80億美元總價，打包出售旗下商業地産項目，網傳黑石大概率接盤，但至今沒有下文。

全聯房地産商會商業地産工作委員會會長王永平向《财經》新媒體記者介紹稱，現在很多企業計劃出售旗下商業地産物業，未來可能還會有一些企業加入。一方面，由于商業地産投資回報周期長，疫情影響下相關企業資金鍊緊張。另一方面，從投資角度來看，現在一二線城市的住宅項目被看作可保值的資産，房企正在調撥資金加大房地産的投入。

對比全國住宅市場逐漸回暖，一組數據可更直觀感受到商業地産行情的慘淡。中指研究院報告顯示，2020年前5月，商業地産新房銷售面積、新開工面積同比下降了兩位數。同時，租賃市場中的租金水平也有所下滑，2020年上半年，百MALL商鋪租金環比下跌1.09%，寫字樓租金累計下跌2.38%，短期市場供求承壓。

與此同時，房企商業運營收入排名門檻在降低。克而瑞數據顯示，2019年上半年，國内房企商業運營收入TOP10入榜門檻為20.3億元，2020年上半年降為19.4億元。同時，2019年上半年，國内房企TOP20入榜門檻為12.3億元，2020年上半年降至10.7億元。

如此的市場環境，無疑增加了商業地産物業的出售難度。“目前，市場中抛售商業項目的企業比較多，買家也有，但都抱着抄底的心态。買家開出的條件多是區位要好，不要新寫字樓，而要找城市更新項目，尤其是經過改造能夠立刻提高租金收益的項目。”王永平說道。

根據恒大内部人士介紹，目前公司并未向市場公開資産出售的價格，待交易的項目主要由公司内部員工推廣，來物色合适買家，若成交，會給予員工一定比例的傭金。這兩天，公司已經接洽了一些買家，基于集團層面未下達資産出售的時間節點，因此銷售進場還是要看市場行情和買家情況來決定。

在王永平看來，目前很多商業地産項目在尋找買家，但存在一些賣方企業的報價按投資總額來估值情況，因此出售很有難度。如果賣方根據市場走勢重新定價，或許可以在較短時間内尋找到合适買家，不過這也取決于房企對于資金的需求程度。未來，如果由于一些房企無法償債，進入不良資産拍賣環節，或将扭轉此前房地産商定價的格局，進入到資本市場定價的新階段。

“在房地産行業下行壓力加大疊加今年的疫情影響下，房企銷售回款困難，且普遍面臨着高負債率的壓力。”陳霄認為，在這樣的背景下，重資産的商業地産項目存在着回報周期長、回報率低的特點，對于房企當下的處境而言不利于長期持有。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!