二手房價格通常較低，成為很多人購買、居住的重要選擇。那麼在購買二手房的過程中，需要注意哪些問題，又有哪些風險呢？有關這個問題，幸福錦囊邀請了房産專家來幫你分析分析！

回答：

@小豬房論：

相比新建商品房，購買二手房要複雜一些，不但名堂多，風險也大，稍有不慎，可能就會掉坑，或者給自己帶來意想不到的麻煩。無論是直接交易，還是通過中介，都需要格外謹慎。

二手房交易有哪些風險？

在二手房交易過程中，主要存在以下風險：

1、房屋産權風險

二手房的産權透明度低，遠不如新建商品房清晰，房屋的實際産權人未必隻有産權證上的登記人，可能存在隐形産權人，比如夫妻之間共有的房屋隻登記一人名字，借名購房的産權登記人并非實際産權人等。如果登記的産權人未經其他共有人或實際産權人同意，擅自出售房屋，可能就會出現交易糾紛。

另有一些尚未取得産權證的二手房交易，由于各種原因，可能導緻最後無法辦理産權的情況，也會給購房人帶來财産風險。

2、房産不能交易風險

有些房屋處于被抵押或被查封狀态，但是産權人仍惡意出售房屋，簽訂房屋買賣合同，騙取定金或者房款。

3、賣方不配合過戶或不按時交房風險

在二手房交易中，如果操作不當，往往會出現賣方收到全款後不積極配合辦理房産的過戶手續，或者故意拖延交房的情況。

4、房屋存在長租的風險

有些賣方故意隐瞞房屋存在長租的事實，或者惡意串通他人虛構長租的事實，緻使購房人在支付全款并辦理過戶手續後，無法收房。曾經有個房屋交易後十幾年無法入住的類似案例。

5、無法落戶的風險

有些二手房交易後原房主不及時遷移戶口，可能會給購房人落戶或者子女上學帶來麻煩。

6、曆史欠費風險

有些二手房由于長期無人居住，可能存在長期拖欠供熱費、物業費等情況，如果買方在購房時沒有與賣方做交割清欠，就會造成經濟損失。

7、買到兇宅的風險

有些賣方可能會刻意隐瞞房屋發生過刑事案件的事實，如果買方疏于背景調查，可能使自己陷入進退兩難的尴尬境地。

8、房屋質量風險

二手房由于房齡不同，質量方面可能存在問題，比如漏水、管道管線老化、用電負荷不足等，沒有專業知識，在交房時很難發現，一旦入住，就會麻煩不斷。

如何避免二手房交易風險？

買二手房一定要做足功課，自己不懂，一定要請個有經驗的朋友幫助把關，對中介也要謹慎選擇，不能完全相信他們。畢竟在現實生活中，像《安家》中安家天下那樣真正為客戶着想的中介少之又少，關鍵還是要靠自己把握。

購買二手房應重點做好以下幾點：

1、做好房屋背景調查。主要摸清房屋實際産權歸屬，是否存在隐形共有人？是否存在長租情況？是否發生過刑事案件或其他異常情況？房屋的性質是商品房，還是安置房、房改房、經适房、集資房、共有産權住房？土地使用權性質是國有劃撥還是出讓？房屋是否存在按揭貸款及還款情況？産權證是否“滿二”或者“滿五唯一”？

要認真進行現場看房，了解掌握有關房屋質量的現狀，根據以上信息評估購買和稅費風險。

2、到不動産登記中心查冊。這個必須邀請原房主一同前往，主要是看房屋是否處于可交易狀态？是否存在抵押、查封、凍結或限制交易狀态？有問題的房屋絕對不要買。

3、及時簽訂房屋買賣合同。這個房屋買賣合同不是指網簽合同，但卻是買賣雙方真實意思的約定，是日後出現交易糾紛時維權的重要證據。而網簽合同由于避稅的需要，可能做低交易價格。根據房産交易糾紛案件的有關司法解釋，像這樣出現兩個合同時，法院一般會采信雙方簽訂的房屋買賣合同，而不是網簽交易合同。因此，雙方簽訂的房屋買賣合同必須内容詳盡，對于房屋坐落、産權情況、戶型結構、交易價格、交房時間、交房條件、稅費分擔、費用清欠、付款方式、付款時間、過戶時間、戶口遷移、違約責任等做出具體、明确的約定。

4、控制好付款風險。要盡量避免在辦理過戶交易前支付全額房款，最好是在窗口提交資料經初審合格後，現場轉賬交易。由于二手房交易分為房産交易和過戶辦證兩個環節，需要買賣雙方兩次簽字，一般網簽交易的審核時間為7個工作日以内，然後才能進入過戶辦證環節。可以留少量尾款在過戶辦證時現場支付。

當然，也可以找一家銀行進行資金監管，這樣雙方都比較容易接受，但可能需要支付一定的費用。

要堅決避免由中介監管交易資金的做法，這也是很多地方明令禁止的行為，這種做法不但不靠譜，反而會增加資金風險，因為中介公司極有可能挪用、占用資金或者拖延付款，最後導緻合同無法正常履行或者扯皮。

5、做好物業交割。交易過戶後及時交割物業，清欠費用，查詢戶口遷移情況，并辦理專項物業維修資金的轉移手續。

6、不買有問題的二手房。以下幾種二手房不要買：

（1）産權不清的房屋；

（2）被查封、抵押、凍結的房屋；

（3）限制交易的房屋，比如限售期内的商品房或者安置房；

（4）共有産權住房；

（5）尚未取得産權證的房屋；

（6）小産權房。

（7）房齡在30年以上的非商品住宅；

（8）商住公寓；

（9）産權證不滿兩年的房屋；

（10）轉讓多手沒過戶的房屋。

結束語：買二手房隻要遵循以上原則，就會最大限度地減少風險，保證資金和财産安全。

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