最近唐鎮比較熱，區域内的待開售項目随之成為不少購房者關注的熱點，已經有多位買房人向筆者咨詢，拿地好幾年的融創唐鎮項目聽說馬上要賣了，這個項目究竟怎麼樣，能不能買？

筆者在此前實地探訪時已發現，該項目的售樓處已經建好，隻是目前不對外接待，預計3月底公開。

整個項目的體量巨大，率先開售的将是位于川沙行政區的地塊。

至于價格，各種消息滿天飛，有說是六萬五的，有說八萬，更有說會賣到十萬的。筆者認為，10萬的價格顯然屬于滿嘴跑火車之流瞎說，8萬更不可能，金橋、森蘭中外環間的項目都沒到8萬，外環外且不屬于唐鎮核心區的唐鎮融創想賣到8萬可能性不太高。

六萬五左右的價格是目前相對靠譜的說法，但需要注意的是，融創這個項目地塊衆多，有屬于唐鎮的，有屬于川沙的，價格體系參照不同，具體要看政府批價。

囤地五年終要開賣，拿地地價約7000元/㎡！

提起融創唐鎮項目，該項目的故事異常精彩。

唐鎮“巨無霸”地塊原持有人是上海華楓——其中上海華夏和上海楓丹各持有50%股權。

2015年7月和9月融創拿下兩塊唐鎮的小地塊，同步盯上了對面的“大蛋糕”——唐鎮超大綜合體地塊。

此後兩年時間，“并購王”著稱的融創共發起五次收購，在2016年1月15日完成此大單，整體花費54億元控股76.69%，拿下現在我們所見的唐鎮巨無霸地塊，剩餘控股屬于浦發集團。

整個地塊為住宅和商業用地性質。據業内人士透露，融創這次騰挪下來，地塊的平均樓面成交地價約7000元/㎡，這個地價在當時也屬于極低的。

此後的2017年6月30日，浦東新區人民政府正式批複了《浦東新區唐鎮鎮南社區（PDP0-0408）單元東區控制性詳細規劃》，該地塊即為融創所收購地塊。

唐鎮融創巨無霸地塊規劃圖

規劃已經批示同意，按照正常節奏應該是進入建設、銷售階段，但該項目除了每年傳出會開售的消息外，一直沒有動靜，被一些買房人戲稱鴿子盤，時不時有風聲，實際又沒動靜。

這一等就是到2021年，而現在，唐鎮的房價和2015年甚至2017年已經不可同日而語。

分屬兩個行政區，周邊二手房單價在4-6萬！

根據之前的規劃顯示，整個項目的總規劃戶數有7004戶，從川楊河到創新中路的這一片均屬于項目所在地。

需要特别注意的是，雖然整體規劃冠着唐鎮新市鎮，但實際地塊涵蓋了兩個行政區，以川沙北界河為界，以北部分行政上屬于唐鎮，以南屬于川沙。這也正是一些購房者疑惑的地方，搞不清融創屬于唐鎮還是川沙。

融創唐鎮地塊所處示意圖，北地塊屬于唐鎮，南地塊屬于川沙

融創、浦發各自開發部分，黃色為浦發，白色為融創

在具體地塊開發上，黃色标準的為浦發開發地塊，白色則是融創開發地塊，可以看出，融創持有的屬于川沙行政區的地塊較多。

融創率先開售的将是處在川沙地界的地塊

從項目周邊二手房價格來看，唐鎮和川沙樓盤二手房價格存在差距，唐鎮的基本都在5萬以上，有些能賣到6萬，川沙的則在5萬以下，如華夏金桂苑才4.6萬元/㎡。

數據來源貝殼找房

因此，融創唐鎮未來的售價，參照并不是目前熱點的大名城、華僑城所在區域，而是其周邊、所屬行政區域及地價綜合而定。

不在唐鎮核心區，或對買房人資金要求高！

從融創唐鎮項目所處的區位來看，該項目已經處在唐鎮的外圍，和華僑城地塊所在的已經發展成熟的唐鎮核心區無法比拟，唐鎮風傳的建平初中利好更不會波及到該項目。

地塊周邊目前也沒有相關生活配套，全是空地，距離唐鎮的陽光天地、恒生萬鵬廣場兩大區域商業體也較遠，基本在5公裡以上。所有配套要依靠整個項目自建，而整個項目因體量巨大，建設周期至少要在5-10年。

不過融創唐鎮項目有個目前區域的最大優勢，就是供應量龐大。

此外，融創一直屬于資金壓力較大的房企，去年下半年發布三條開發紅線時，根據融創去年年中的年報，該公司屬于“三道紅線”均踩實。

因此，去年融創在上海的項目對付款要求極高，如5月份開盤的靜安映要求購房客戶在開盤當天必須全額付清首付款，年底開售的融創徐彙濱江壹号，對回款的要求更可怕，1500萬起售的豪宅隻接受全款買房，且現場曾爆出“賣房号”的醜聞。

激進的回款要求對改善公司的現金流和降低負債有明顯影響，根據去年底的年報顯示，截至2020年12月31日，僅“剔除預收款項後的資産負債率低于80%”這條觸及，已經由紅轉黃。

不過，融創的高周轉、并購王還在繼續，因此對于唐鎮項目的付款要求，大概率是低不下來的。

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