一

需要物業公司負責的事項

物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域内的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說，物業公司的管理服務體現的是“公共服務”，是為業主提供“公共服務産品”。

物業服務分基本業務和專項業務。其中基本業務包括房屋建築物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

專項業務包括以下五方面：

1、秩序維護。通過值班、看守、巡邏，協助公安機關維護公共區域秩序，包括防火、防盜、防事故，以及突發事件的處理；

2、清掃保潔。對管理區域内的垃圾定時定點收集清運，以及對公共部位的清掃保潔；

3、園林綠化。對管理區域内的公共綠地，宅旁綠地和道路綠地的日常養護；

4、車輛管理。對進入管理區域内的各種機動車輛的限制，除了必要的特許車輛外，其他車輛經過允許方能駛入，并按規定地點停放。

5、共用設施設備、場地維護管理。共用設施設備是指共用設施設備的日常維修養護、運行和管理（由專業服務機構負責的除外；開發單位與市政能源單位對“服務範圍”有協議的，從其約定）。共用設施設備、場地包括：共用的上下水管道、共用照明、監控系統、消防系統、避雷裝置、通風系統、弱電系統、電梯、文化體育娛樂場所（社區居民委員會等社會服務機構的辦公活動場所不在“服務範圍”内）、物業管理區域内的道路、化糞池、自行車棚、地上（下）停車場（位）、水系、護欄、樓道及圍牆等。

通俗地講，物業管理就是對住宅小區的共用部位、共用設施設備以及小區綠化、環境衛生、小區秩序進行維修、養護、管理的活動。物業公司向業主收取的物業服務費用，主要用于這些方面的支出。

二

需要開發商負責的事項

1、保修期内以及保修期内沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、牆面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任。

2、房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。《房屋建築工程質量保修辦法》規定，在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期限為：

(1)地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏為5年；

(3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；

(4)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

3、在建築工程保修期外，居民住宅樓外的供熱設施和樓内的共用供熱設施由供熱單位負責管理與維修。

已經分戶供熱的住宅用熱戶室内供熱設施，由用熱戶管理，更換供熱設施的費用由用熱戶承擔，因供熱事故造成損失的除外。

4、非住宅用熱戶的供熱設施管理責任，由供熱用熱雙方在合同中約定。

5、超過保修期的責任如何劃定？如果是分戶供熱的用戶，室内供熱設施相對獨立，由用戶自己負責維修；公共供熱設施則由供熱單位管理并承擔維護責任。

三

需要業主自己負責的事項

1、家裡的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室内牆皮脫落等，這些分戶以内的業主自用部分，維修也好，更換也好，都要業主自己管。這些事也可以委托物業公司，但不屬于物業公司的管理服務範圍，而屬于有償服務範圍。

2、此外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委托服務合同、制定管理規約等，也都是全體業主的事。

物業服務合同中如果有關于物業服務事項的約定，優先遵從物業服務合同的約定。

來源：物業小兵

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