聚道物業大講堂 第126期

聚道智庫講師 紀天利

《物業管理的資産運營》

2019年2月20日20:00-21:00

重慶融彙物業管理有限公司濟南分公司 資産運營部總監

實戰派物業多元化經營講師

擅長社區商業運營和商業物業管理等領域。

物業經理人的定義

提起物業管理，大家對其的概念與内容并不陌生，在此不做講解。今天我們主要來看與物業管理息息相關的資産運營。有很多人認為，這個話題，無非是在講解社區業主資産與場地的租賃，這裡的資産運營被理解為是物業經營管理的其中一部分,沒有什麼特别之處。其實，持有這樣理解的朋友僅說出了一部分，并沒有看到開展資産運營潛在的價值。今天就針對為什麼要開展資産運營？如何開展資産運營，及如何創造價值？

在國外，物業公司主要分為物業經理人公司和物業基礎服務公司，物業經理人由業主聘請，作為物業服務管理的代理。物業基礎服務公司則負責提供具體的物業服務。國外的物業公司高度分工，物業經理人主要負責物業資産的運營，主要起到組織、調度及監理的作用并最終向業主負責。

而根據現今國内物業管理企業的發展來看，我個人認為物業經理人應朝向多元化方向發展，既能夠做好物業的基礎服務，又要能夠有效的開展物業的多種經營，同時也要具備以“聚、融、整、聯”易和方式引導業主或客戶發展社區文化經濟，以及通過各種方式進行社會宣傳，以擴大物業公司市場未來的經營發展”。

在此我把優秀的物業經理人概念了一下，2019優秀物業經理人100分=做好60分基礎服務 發展多種經營30分，創造經營效益 引導業主或客戶創造社區文化經濟的5分 全面啟動社會宣傳，持續提升物業管理全民思想意識的5分。我認為這是一名物業經理人的發展方向，物業管理的多種經營終究要回歸本質。一個物業經理人，一個項目服務團隊，業主與客戶，這是一個開展物業多種經營的基礎。

為什麼要開展資産運營？

諸多物業管理企業都開設了多經創收部門或已經将多經列入日程，為了彌補物業管理主營業務的虧損。但是這幾年走下來，物業公司真正持有利潤的企業不多。大部分物業公司所做的多經内容歸納起來也就是場地租賃、空間租賃、房屋租售、拎包入住、家具家電展銷等，加之摸着石頭過河，沒有規範的流程文件，即使有了規範文件，也是照貓畫虎、閉門造車，有其形、無其實，落地困難。加之最近兩年，物業管理成本升高，經營收入上限的壓力；社區團購、電商、經濟群體對社區這塊蛋糕的蠶食；以及房屋存在問題的持續性壓力等，呈現了物業企業在夾縫中生存，經營十分艱難。在臨諸多不利因素之下，物業服務企業如何做好自身定位的生存和持續發展經營收益是最為重要的課題。

如何開展資産運營？

談起物業管理的多種經營，我是初學者，自2017年開始專職從事物業多種經營工作，也是從開展傳統的多經延伸到開展資産運營業務。通過這兩年的積累，在資産運營的領域中積累了一些經驗，今天與大家分享，希望能對大家起到幫助。

衆所周知，房地産行業已由黃金時代向白銀時代轉移，由于房地産平均利潤率的普遍下降，房地産企業不得不完成轉型與升級的“蝶變”，而“物業服務”也将一改原來的、單一的“售後服務”衍變成他們的新的“利潤增長點”——涉足社區養老、房屋經紀等增值服務領域，以此完成由物業管理專家向“集房屋管家、資産管家和生活管家”于一體的新型現代物業服務商的轉變。

然而，在物業企業“蝶變”的過程中，我們發現：“成本的急劇上漲”“價格調整機制的缺失”“從業人才的匮乏”，以及“行業責任邊界的模糊”和“部分企業生存狀況堪憂”等現實因素正在困擾着一心“求新求變”卻仍“一籌莫展”的物業管理與運營的團隊。

在2018年我經常說的一句話，包袱本身就是資源，包袱越沉重，其資源越大，其帶來的價值就越大，關鍵取決于從業者對問題的認識。傳統意義的資産運營是真正投資商業地産的目的，商業地産的運營核心主要分四大塊，營銷、運營、招商、資産的運營和維護。

今天着重來講如何通過開展資産運營業務帶來經營收入。作為物業服務企業，其資産運營是指通過對資産評估，運營滲透資産使用和價值變動的過程，從而實現資産保值增值，實現資産去化、變現。

物業服務企業根本沒有産權資産，該如何通過進行資産運營來創造經營價值呢？我們該如何持續發展該項業務？通過歸納可以從以下兩個方面進行開展。

資産挖掘與創新

對于物業管理企業而言，其本身承擔着物業管理服務工作，可以持續創造多元化經營，無論是配套資産還是場地等以租金為核心，緻力于“高坪效”來開展資産經營不斷持續創新開發，來挖掘出大量利潤增值空間。

存量資産運營

遵循房地産市場經營政策，在發展中持續進行市場存量資産經營業務，以更進一步增漲經營利潤。

所謂存量資産運營的目标就是通過多元化整合策略實現資産在存續期間的保值和增值，房地産由增量開發到存量資産運營就是由重資産模式轉向輕資産模式。存量資産運營模式包括自主運營和委托運營兩大類，越來越多的增量資産開發商轉型為存量資産運營商，越來越多的立足于存量資産運營管理的獨立的輕資産機構誕生，存量資産存續期間的大量的直接和間接增值空間和渠道被挖掘出來，例如住宅地産的養老主題化、商業地産的生活鄰裡化、商務地産的聯合辦公化等等。

接下來我們由淺入深講一下如何從物業資産經營引伸到房地産市場資産運營發展，且以融合多元化資源持續創造經營利潤。

物業公司在承接物業全委運營訂單時，應本着有利于在主營業務之外能夠循環開展多元化經營業務的角度出發，在訂單中增加衍生服務的條款，便于今後開展各類增值服務。通過對資産範圍的界定和确定收益利潤約定來開展資産運營。

公共配套資産

公共配套資産是指用于滿足業主生活需求的配套資産經營用房、公共場地及平台等，這類資産的權屬歸為全體業主，無論是業主委員會自行開展還是物業服務企業在委托期限内進行資産經營和運營，其産生收益應按照利潤約定進行分配，以達到持續穩定運營。

所謂配套資産用房是公共服務設施配套，配套用房是為業主或更大範圍居民提供服務便利的配套設施而建的。一般包括社區文化活動中心、健康娛樂中心、醫療衛生所、社區服務中心、商業服務網店、郵電所、儲蓄所等配套資産經營用房。這類資産在我們所管理的住宅小區、寫字樓、商業購物中心等形态的物業裡随處可見，而傳統的物業服務企業大多數以用于倉庫、辦公、宿舍等需求進行使用，呈現無利潤而增加運營成本的狀況。對于這類資産，由于資産量受項目整體規劃和主形态的影響，可以結合項目現有形态以匹配租賃經營，從而取得經營收益。

資産業主為什麼會選擇物業管理企業代為租賃運營？

我們之前總結了，之所以業主會選擇物業公司有四個方面：

其一我們為業主提供物業管理服務，具備對客戶和物業基礎條件的全面管控；

其二我們對資産周邊經營業态較為了解，能夠第一時間掌握經營業态的受益客戶數據，能夠為經營業态商家提供産品推售支持；

其三我們持有品牌客戶資源，我們了解資産業主運營資産的痛點，我們能夠降低業主的顧略，能夠為業主資産提供匹配優質持續客戶，為業主資産帶來更大的經營收入。

其四我們擁有一線員工綜合服務及與消費者消費需求統計的條件。

在滿足這四項基礎條件的情況下，增強業主對物業管理企業代租資産運營能力的認可，通過對業主資産的有效運營可以增加物業公司的經營利潤。

除了通過對業主資産的運營而取得經營利潤之外，作為物業公司為什麼要開展該項業務？僅為了赢取傭金利潤嗎？不單純是這樣！我們能夠觀察到，無論商業、街區還是住宅底商，作為以單純的物業公司，僅提供單純的物業管理，無法衡量資産業主或物業使用人的生死，是無法更好的達到多方共赢的目标。那麼商戶之間呢，相互競争、各掃門前雪，不能實現良性運營。對于物業公司而言，無論是運營單項資産還是協助開發商通過資産運營來促進資産銷售，需要物業公司具備商業定位、租金定價、招商運營、資産盤活的能力，以及對資産的整體優化盤活的能力，不能單純僅為賺取傭金才進行該項業務。

社區商業資産盤活案例

我們都知道，一個社區的逐漸成熟是離不開商鋪經濟的帶動，有人居住就會有生活需求，因此在社區内的各種商業業态也應運而生，百花齊放，吸引更多的人定居，形成一個良性循環。

目前市場存在兩種情況，其一是開發商前期将資産銷售給業主，業主如何經營由市場掌控，因此在資産維養階段存在給租金就租，業主大多不會考慮業态類型，也就增加了物業公司後續的管理壓力，或者造成髒亂差一條街的狀況。但凡業主無法将資産租賃，則導緻物業公司很難收取全額的物業管理費，甚至收不上物業費。其二是開發商通過各種潛化的方式為促進商鋪的銷售讓業主看到了購買商鋪的短期希望效應，一旦開發商對商鋪銷售完畢後，已購商鋪業主在後期很難快速進行初标準租賃經營（好的位置相對容易一些，例如在地鐵進出口的位置資産）。

面對這種情況，作為物業公司應在物業管理的基礎上考慮業主需要，通過對資産運營的手段，達到統一定位、統一招商、統一運營、統一物業管理的目标。通過帶領商戶不斷的對住宅底商商業街進行引流活化，且結合消費者（業主需求）為商戶提供數據支持，不斷形成社商有機結合來促進經營效益的目的。

如依照住宅底商商業街的區位布置情況，設立雙面商業，以形成完全步行街，增加業主消費氛圍，實現多點位促進經營。将商業街動線進行規劃，在多點進出口處、人流稀少處定期進行社商活動，通過對商業資源的有效整合，引入外界資源，促進商業街商戶連線持續經營。

總之，物業公司要在物業管理的基礎上不斷從業主需求的角度開展延伸服務，實現真正的多方共赢。

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