這兩年，要說北京購房最火熱的片區，亦莊肯定能占一席之地。就在去年亦莊學籍獨立的消息一出，就有人推測亦莊或成繼東西海後的第四教育強區。

到了今年一月份，北京公布2021年各區GDP，亦莊在北京16個區中排名第五，增速超過20%，成績亮眼。

所以，産業雲集，經濟高速發展的亦莊，如今又有望補齊學區短闆，房叔也看到了一些有意思的言論。

亦莊要趕超海澱了？亦莊教育脫離大興，接軌海澱？亦莊真鎖區了？以後請叫我小海澱在一衆房産大V推薦買亦莊的時候，今天房叔就跟大家聊一聊亦莊。

亦莊趕超海澱？

首先，看到拿亦莊和海澱對比的時候，房叔不知道為啥會出現這種比較，畢竟什麼時候海澱混得要跟亦莊PK了？

去年北京各區GDP，海澱以9500億元排名全市第一，并且已經和排名第二的朝陽區逐漸拉大差距。

今年海澱區的目标是要GDP破萬億，這也将成為全國繼浦東新區後第二個邁上萬億門檻的市轄區。

除了經濟方面強，海澱在教育方面的優勢，也無需房叔多說。

而亦莊，在老北京人對南城不看好的固有觀念下，可以說是順利完成“逆襲”。

作為國家級經濟技術開發區，從1992年發展至今，是名副其實的南城之光。

也有觀點預測，未來亦莊有望成為北京經濟“第三強區”，預計亦莊的GDP将在三五年内超過東西城。

随着上百家世界500強公司入駐，亦莊人口已經達到20萬，房價也在一路上漲。

就在去年，亦莊某小區更是一年漲幅高達116%。

同一房型從2020年的300萬成交價，飙升到如今的最高挂牌650萬 。

據房叔觀察，此房已經挂牌2個多月依然處于未成交狀态，所以是不是有價無市還需考證。

但縱觀亦莊2021年房價整體走勢，可以說是一路穩步上漲，今年2月份均價同比去年漲幅達到11.95% 。

而北京市整體房價漲幅同比去年僅達到 1.02% ，亦莊妥妥地跑赢大盤。

房價上漲背後

亦莊到底好在哪裡？

那麼亦莊房價上漲背後，房叔也想說說過去一直不起眼的亦莊，為什麼在這兩年突發猛進，到底好在哪裡？

首先在亦莊長期生活或工作的人，對亦莊的直觀感受就是綠化多，道路寬敞整潔，人口密度不高，十分宜居。

因為亦莊是北京唯一一個先規劃後發展的區域，所以基礎建設自然比較好。

較好的居住環境，再加上區域内産業支撐，從互聯網大廠外溢到芯片和高端制造業落戶，亦莊已經吃到了幾波産業轉移的紅利。

雙重利好加持下自然能吸引外部人口過去，而這群人的穩定收入也成了亦莊房價的有力支撐。

就在去年4月，當亦莊确認學籍獨立時，更是引起了一波熱議，某些房産中介尤其沸騰。

但學籍獨立對亦莊的利好究竟又有多少？

我們都知道北京中考基本是鎖區的，跨區錄取名額極少。而學籍獨立，意味着中考亦莊也會鎖區。

亦莊最好的高中亦莊實驗中學，是和海澱區十一學校和大興區zf一起創辦的，有些科目用的也是海澱教材。

所以教育将“接軌海澱，比肩海澱”的種種言論也是這麼出來的。

中介大V節奏也帶的起飛，因為學籍獨立意味着亦莊也能和海澱西城一樣，能被拉入學區房行列。

但事實真的如此嗎？房叔不以為然。

就拿去年高考頭部考生成績來看，亦莊實驗中學僅有1人，海澱區有65人，差距之大不用多說。

教育強，體現在師資、生源各個方面。單靠區域内的一兩所優質學校承載教育重任，就算用着海澱教材又有什麼用？

長期來看，中考鎖區後亦莊将沒法掐尖大興優質生源，雖然現在有幾個名義上的分校在建，但強大的師資仍需花重金建設，就目前來看也隻是空頭支票一張。

畢竟這麼多年，在北京遍地開花的人大附中分校，也隻有朝陽分校算得上辦得成功。

并且亦莊學籍獨立實際上目前隻有7所中小學被劃入了“亦莊學籍區”，都在新城核心單元。

所以短期内學籍獨立拉動二手房房價上漲，到底利好了誰，大家都懂。

亦莊有沒有被高估？

雖然在學區、産業和政策的三重驅動下，亦莊房價上漲很快，但未來亦莊真的還能繼續高歌猛進嗎？

首先，未來房價是否能支撐還是要看區域内的人口流入情況，在北京2035規劃中，亦莊常駐人口将達到89萬。

在人口增量上，房叔覺得問題不大。但就目前亦莊的産業結構來看，還是以制造業為主。

從2022年的建設用地供應計劃來看，亦莊的大部分産業用地還是工業用地。

産業有了，人口增加，自然就有住房需求，但問題就是，從事制造業的人群并非高薪職業。

反觀以海澱北部為例，西北旺從多年前海澱一個偏僻的鎮，到現在二手房均價逼近10萬 ，都少不了這些年高新技術産業的引入。

而支撐房價的背後，就是高薪資的西北旺碼農。

所以從長遠來講，亦莊還要看區域人群的薪資是否可以支撐起房價上漲。以及亦莊的産業結構是否會發生改變。

在房叔看來，未來對亦莊的挑戰，還是如何把高收入群體、教育資源以及生活配套三方面逐漸補齊，實現區域内長久的職住平衡發展。

另外房叔還想說一句，去年被各大中介鼓吹得亦莊河西區，除了在2035年北京地鐵規劃中利空，還有就是旁邊的垃圾焚燒廠一直是個問題。

但河西區二手房目前已經達到7W ，想要入手這裡需要謹慎。

對于南城樓市，房叔倒是覺得瀛海這個闆塊，對于想在南城置業的人群值得考慮。

房叔實話說，如果不考慮學區，瀛海闆塊在軌道交通上有南北貫穿的地鐵8号線，出行要便利太多。

對于暫時沒有學區需求的人群，房叔的個人建議是先剔除學區因素去考慮購房。

因為未來北京的學區房趨勢暫不明朗，就拿近兩年東西城的變動來看，可能随時會有變化。

雖然亦莊河西區在教育上更有優勢，但因為去年亦莊的房價漲幅較大，這裡可能已經提前透支利好。

至于每隔一段時間就出現的“趕超海澱”這些說辭，就甭聽賣房的人帶節奏了。

在北京最成功的産業模式，一個是以海澱中關村為代表的産學研模式，一個是以朝陽為典型的金融産業。

至于其他區還是先成功，再談超越吧。

對于亦莊，您還有哪些看法？歡迎評論區留言。

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