恒源祥，羊羊羊。

曾經被這句廣告詞洗腦的人，也許并不知道自己未來有可能除了買毛衣，還會跟這家企業在大件剛需上也有交集。

1994年，世茂股份的前身“上海萬象”，旗下紡織品子品牌恒源祥異軍突起，一句廣告語傳遍大江南北，給還在少年期的80後們增添了一抹奇特的回憶。同年，上海萬象在上交所上市。

也是這一年，許榮茂揮師北上，并在一年後不斷大手筆投資，10萬平方米的亞運花園、20萬平方米的華澳中心、16萬平方米的紫竹花園、20萬平方米的禦景園相繼上馬。

幾年後，這兩家企業有了交集。許榮茂以1.44億元從上海萬象股份第一大股東黃浦區國資局購買了 26. 43%的股權，成為上海萬象的第一大股東。

但他看中的并不是“羊羊羊”這些主業，入主後很快剝離了舊業。

一直到上海世茂國際廣場所在的南京路步行街越來越繁榮以後，很多人恍然大悟，許榮茂看中的，其實是當年進軍房地産卻反而深陷泥潭的14萬平方米寶地。

世茂系另一個融資平台也是同樣的操作，買入、易名，市值半個月大漲3倍。

因此，很多人評價許榮茂為“地産界金融棋手”，看似地産商，實際更是一個金控高手，比起咱們前幾天說過的“地産界韭菜收割機”，可能更有過人之處。他一方面會将集團下優質資産轉讓給上市公司，堆高上市公司。同時，也會将私人控制的公司和上市公司組建合資公司開發項目，項目一落地，便稀釋上市公司股權，從中獲利。

等到2019年許世壇接班後，似乎繼承了這種操盤手段。在其主持下上市的世茂服務，上市前打包了多種故事，基本上都是2018到2020年收購來的，包括擴大規模的物業公司、家裝公司、教育公司、高校物業。

6月22日，世茂服務發布了其經審計的21年年度業績報告。

延發是因為“世茂服務的若幹管理層及員工在最新一波新冠疫情中被安排接受檢疫隔離，以及2021年度全年業績的審計程序尚未完成”（3月21日公告）。

世茂服務的總部在上海，今年3月以後疫情防控不斷升級，造成延遲似乎也是情理當中。比如上汽集團、飛樂音響、中文傳媒等也表示要延發年報。

許榮茂老家在福建，起家在香港，首個房地産開發項目在老家石獅市，崛起在北京，但最終大本營紮寨在了上海。

用他自己的話說是：“上海是外資企業和跨國公司雲集的地方，這裡有我理念根植的土壤。”

許世壇“繼位”以後，繼續發揚骨子裡的“金融”和“另辟蹊徑”基因，在2019年中期業績會上，許世壇首次公布了世茂的“大飛機戰略”，即房地産是核心主體；酒店管理、物業服務、商業辦公、旅遊娛樂為雙翼；高科技、醫療、教育、養老、金融等是尾翼。

對物業服務，他主要做了三件事：

1、推動世茂服務走向資本市場，并且把世茂朋友圈拉攏來站台

2、不斷買，把物業公司最重要的規模和造血能力堆高

3、不斷買，做社區增值服務，把社區裡的故事講好

從2019年8月改名後，世茂服務開始規模性收并購起，增速幾乎不亞于地産母公司。許世壇當時定了個目标：簽約面積在2020年底達到2億平方米，2021年達到3億平方米。超額完成了。

這些面積，很多是通過收并購完成的。而很多收并購，還是得益于母公司的朋友圈。2019~2020年世茂并購了粵泰股份、泰禾集團、明發集團、福晟等多家房企項目，世茂服務則并表了這些房企旗下的物業管理項目。

因此，在2020年，世茂服務的規模增速，猛然拔高了一截。

2021年，其并購步伐也沒停下來。買了9家公司的股權，一共花掉了20.17億元。

經過這樣一系列的動作，世茂服務來自關聯方的規模占比不斷被稀釋。到2021年，在管面積中，來自于關聯方的占比僅剩下35.2%。

世茂服務在管面積分布 數據來自公司财報

但在今年的财報裡，世茂服務特别用比較長的篇幅突出「第三方競标外拓」，通過競标方式獲得的項目，有6160萬平方米，比2020年增加了近3倍，相當于一個中型物業公司了。

如果按照這個數字來算，2021年新增的9440萬平方米在管面積，有六成是來自于外拓。來自關聯公司的和來自收并購的加起來，也僅有3成多。

但去年買買買的故事裡，世茂服務最熱的16億關聯交易問題——購買世茂股份旗下的物業管理服務業務及相關增值服務。

這些業務多涉及世茂旗下的商管業務。

這也是世茂體系内的“曆史遺留問題”，或者可以窺見許世壇對自己首個IPO作品的某些偏向性。

從世茂服務的财報中，我們不怎麼能看到關于商管的内容，在多種業态方面，更多是通過買的動作，進入到高校服務、城市服務。

世茂系内部有個避免同業競争協議。世茂系原本兩大上市公司——世茂集團和世茂股份約定過，商業物業開發、運營和管理等隻能由世茂股份進行。而世茂服務是世茂集團的附屬公司，自然也要遵守這個約定。

即使在推動世茂服務上市時，也沒有打破。打包裝進去了住宅項目的規模、外拓的能力、高校以及城市服務的能力等，卻并沒有商管部分。如果不是世茂國際廣場存在度很高，很容易被忽視掉。

在2021年的财報中，依然沒有重點描繪商管的内容。對于許世壇來說，如果不是因為市場的過激反應而放棄，就隻能是對世茂服務的安排中，沒有規劃商管這一項。

2021年世茂服務收并購的公司，有1家養老公司，2家環衛服務公司以及6家物業公司。這6家物業公司，基本上都在江浙一帶，按照世茂服務的說法，是“深耕細分領域”，“提升區域綜合能力”，以及“提升客戶滿意度和粘性”。

這也就有了許世壇堆高規模後的另一個動作：

物企講故事講到今時今日，這些故事都不算什麼新鮮事兒了。

起碼在世茂服務謀求上市的2020年前後，這個故事還是有人買單的。

比如騰訊與紅杉。當時這兩方給出的投資邏輯，均在于房地産後市場的線下入口場景。也就是社區增值服務的部分。

上市前，世茂服務打包了足夠多的内容進去。成立了多家公司，講的是針對社區不同人群提供服務的故事，在社區場景下，故事面涵蓋了社區商業、教育、養老、文旅等多種業态。

每一種業态，都請了行業内相對比較有經驗的專業人士來操盤。但在上市後不久，這些人相繼離開了。據日新網了解，離開的理由大多脫不開外行領導内行的苦悶。

上市之後，世茂服務發了三次财報，增值服務均為亮點。2020年社區增值服務全年收入為16.01億，占總收入的比重為31.8%。

2021年社區增值服務總收入為24.48億，比去年增長了53%，占總收入的比重稍微有所下降，為29.3%。

世茂服務社區增值服務收入 根據财報整理

這個比重在行業裡算得上是很亮眼了。

但實際上當我們仔細對比這個收入構成時，會發現這個比重有可能也是被“堆”出來的，可能在走一條“更容易”的路徑。

日新網認為，社區增值服務的本質，是物業公司通過對社區内的人、空間等資源進行深度運營之後的變現能力。

兩個要素：社區和社區裡的資源。在日常的經營中，我們可能會将增值服務分為三個階段：

第一階段是準入性相對較低，比如社區零售這個部分。

第二階段則是借助物業自身的服務屬性，向更專業的領域深度挖潛。比如租售、美居類業務。

第三階段則是有更高的專業壁壘的内容，比如教育、養老等業務。

世茂服務占比最大的兩個方面：智慧場景解決方案、車位資産運營。

前者主要面向B端用戶，後者主要收入來自于賣車位。二者都沒有很好地體現出社區運營能力。

物業行業之所以曾被重視，又被迅速降溫，一定程度上在于社區場景下的故事，曾經餅攤得有多大，後面餡兒離題有多遠。

但如果想把故事照進現實，還需要一些金融手段之外的付出。

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