萬科高喊着房地産進入黑鐵時代。

黑鐵不黑鐵不知道，反正閉着眼睛買房的時代早已過去。

即便是在堅挺如斯的上海，樓市的内部分化也會越來越大。

當下買房，隻要不犯錯，你就赢了一半的人。

今天就給大家盤點一些，上海買房盡量不要碰的區域。

1

楊浦中原

楊浦位于上海市區的東北角，而中原位于楊浦的東北角，是楊浦最偏的一個闆塊，被稱為是“楊浦區的西伯利亞”。

區域内僅靠一條能級不高、還很擁擠的8号線出行。

這裡開發較早，原先是一片農田，後來上海建設吳淞路閘橋、楊浦大橋等市政重大工程，一批居民被動遷到了這裡。

這就導緻了中原現在幾乎全是老公房， 有工農、民星、市光、國和、開魯等新村。

最近幾十年，在别的地方都在大幹快上、城市面貌日新月異的時候，時間在中原仿佛是停滞了。

另一個問題是這裡的人口老齡化也比較嚴重，沒有人口增量，區域内的年輕人也在不斷往外走。

商業配套上，就一個小小的中原城市廣場和歐尚超市。

雖然隔壁就是新江灣城，但兩者完全不能比。

總的來說，這裡屬于前期過于成熟，當下沒有空地和新規劃，正在老去的闆塊。

楊浦買房，建議大家看新江灣城和黃興公園就夠了。

2

同樣的，普陀的甘泉宜川，新靜安的彭浦新村，虹口的涼城、江灣鎮，都是類似的地方，非地緣自住客，不建議買。

比如彭浦新村，靠近中環，有1号線地鐵。

但它的問題還是太老了，整個社區居民群體老齡化特别嚴重，也沒什麼空地來做規劃和産業。

整個片區的潛力很一般，區域自住可以，保值升值就不大行了。

除了文物，房子越老越不好賣，這是一個不争的事實，

上海房改到現在，樓市基本上每五年就會出現新一代的産品。新産品，更适應新時代。

這些年比較流行的90平的三房，雖然略有局促，但也是多年來供需雙方多輪博弈的結果。

這裡畢竟是寸土寸金的上海。

四代産品，2000年-2005年的産品會很吃虧：大戶型，高總價，但房間少。

很多甚至是120平、130平的兩房，滿足不了家庭生活的需求。不過新房供應很少的地方會是例外。

而沒有電梯，缺少車位，人車不分流，戶型奇差的老破小，也終将在時代的洪流中，被慢慢抛棄。

尤其是地理位置差，不靠近地鐵的老破小，連經濟特别緊張的鐵剛需都不想要，他們甯願買遠一點。

比老破小更差勁的，是老破大：看得上的人買不起，買得起的看不上。

新房不斷在建，但上海的人口增速在放緩，而且新上海人和本地土著中的年輕人，對于市區是沒有老一輩那種情懷的。

相反，他們對于居住品質要求更高。

所以這些整個片區都是老破小，沒空地沒規劃的地方，未來也會很慘：漲的少，跌的多。

行情好的時候喝點湯，行情不好的時候要割肉。

3

浦東惠南，也是不建議買的。

惠南起點不低，以前畢竟是老南彙的中心。

後來這裡也是有過規劃的，五角世貿商城，大學城，但都開發不利。

後來大學搬走了，商業也是半死不活，不要說高端了，年輕人喜歡的網紅店都沒有。

最重要的是這裡位置太遠，浦東外環内還管不過來呢，惠南現在根本照顧不到。

有人看這裡便宜，想去挖筍，千萬别，萬年不漲的地方。

判斷一個地方有沒有前途，就看這裡的接盤俠都是什麼人。

隻有上海本地人接盤的地方，都是标準的老縣城，不要碰就是了，惠南就是典型。

類似的新場，宣橋，也是同樣的地方，不要買就是了。

4

浦東祝橋

先來說說祝橋的标杆，公元2040。

這個項目本身不便宜，高層賣4.5W，疊加賣5.4W；但是這個盤，賣了2年，一直都沒賣完，是不是應該好好反思一下為什麼？

大家買祝橋不是因為它規劃有多牛，不是因為它發展有多快，很多人都是看中了明珠和進才這兩個新學校罷了。

但是說來可惜，這兩個其實都是還沒有出過什麼成績的僞學區。

還有人覺得：祝橋和大虹橋多像啊，有機場，還有個火車東站，怎麼會差？

大虹橋能起來，不僅僅是因為這兩個原因。

房子是給人住的，大虹橋的産業和人口，不知道要甩開祝橋幾條街。

很明顯，浦東的心思根本不在祝橋，在浦東心裡，祝橋屬于二流規劃；頂級規劃是前灘、金鼎天地、張江這些地方。

老話說得好，想緻富，先修路，但祝橋目前啥也沒有。

東站落地時間也不清楚，可能遙遙無期。

如果手握300到500萬的預算，買祝橋不如買臨港，買臨港不如買周浦、孫橋，三林動遷房；

這幾個地方位置絕佳，去張江去隻要15分鐘，難道不比祝橋香嗎？

除了浦東的遠郊，上海的遠郊：金山、崇明，和奉賢的大部分區域，也是不建議買的。

無他，太遠了，接收不到市區資源的輻射。

這些地方未來會既跑輸通脹，又跑輸大盤，因為這裡基本沒有人口流入，産業也是低附加值的農業和工業，房子要出租都租不掉，新房供應也不少。

最重要的原因是這些地方距離市區太遠，這就導緻沒有接盤俠，一般離市中心25km以内是可以接受的距離。

5

黃浦五裡橋

這個闆塊地處市中心，本身沒什麼問題，不建議買的原因隻是當下估值太高，太貴了。

五裡橋屬于老盧灣，緊鄰新天地，不少五裡橋的房東以及買房人，已經把這兩個地方劃等号。

然而它并沒有什麼特别之處。

除了醫療資源屬于頂尖水準外，五裡橋的交通、商業隻能算内環内普通的水平。教育資源一般。

綜合來講，五裡橋的配套和城市界面與長壽路差不多，地段稍好一些。

然而，五裡橋的房價已經超過了南京西路，标杆樓盤永業公寓的房價高于地段、品質都更好的遠中風華園等，不得不說價格高估。

五裡橋房價的高企，有兩個主要原因。

首先，黃浦區新房層出不窮，使得該區曝光度居高不下。

而且，融創外灘壹号院、翠湖五集等都是頂級豪宅，令買房人形成了黃浦=頂級地段的錯誤認知。

其次，五裡橋的居民多為老黃浦、老盧灣土著，具有較濃的地段情懷，加上較強的财力，變相提高了房價。

筆者有身家A9的朋友住在永業公寓，土生土長的老盧灣，買房隻在盧灣範圍内，外區隻考慮南京西路一個區域。

所以，外區的居民以及新上海人，還是别來五裡橋湊熱鬧了。同樣的價格，其他闆塊的性價比要高很多。

以上，就是當下上海買房，盡量不要碰的地方。

總結來看，有三類區域：

正在老去的闆塊

沒有利好的遠郊闆塊

被顯著高估的闆塊

買房要有接盤俠思維，也要注意價值匹配。

建議大家，選籌跟着新上海人走，跟着中産走，他們是未來上海樓市的最大增量。

這些增量流向哪裡，哪裡就會是價值高地。

大家如果想要在上海買房或是有任何買房方面的疑問，請私信我，回複666，送你價值百萬的《上海買房寶典》。

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