■本文作者：張凡 北京在明律師事務所

加裝電梯是老舊小區改造中很常見，也容易引起争議的一部分。近年來，北京市住房和城鄉建設委員會陸續出台了不同的文件，從加裝的要求、步驟、調查評估、工程技術、出資比例等方方面面給出的要求和指導意見，一步步規範了讓北京市老舊小區加裝電梯的問題。

首先，一度讨論最熱烈的加裝電梯是否需要單元全體住戶同意的問題，在2020年由北京市住房和城鄉建設委員會發布的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》解決。

根據該手冊，加裝電梯是不需要全體住戶都同意的，隻需要占該單元住宅總建築面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，且其他業主不持反對意見。換句話說，隻要兩個三分之二同意，即使底層住戶沒有明确同意，隻要不持反對意見就可以加裝電梯。

加裝電梯的實施主體可以是業主委托的房改售房單位、物業、電梯生産安裝企業等。業主委員會或者業主大會等自治組織進行委托之後，就由實施主體來負責籌集資金、項目報建、組織施工等具體工作。

對于普通住戶最重要，除了需要兩個三分之二同意之外，就是出資問題了。電梯主要為高層住戶使用，底層住戶用不到電梯，讓所有住戶按照統一的比例集資是明顯不公平的。

對此，北京市住建委于2022年8月26日最新出台了《關于公布既有多層住宅加裝電梯業主出資比例指導标準的通知》，制定了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業主出資比例》指導區間。

按照指導區間，一層住戶完全不需要出資，其他住戶的出資比例又分成了半層入戶、平層入戶、新增連廊每戶分擔等不同情況。總體而言，住戶所在的樓層越高，出資比例越高，住宅總體的層數越多，每戶需要分攤的出資比例就越少。

比如，根據指導區間，在總共6層的住宅單元裡，6層住戶分攤的比例在32%-34%，5層住戶的出資比例在27-29%，以下樓層依次減少。如果在總共5層的住宅單元，因為層數比6層少，5層的出資比例就是40-43%，以下樓層住戶的出資比例也會比總共6層的住宅略高一些。

指導區間不是強制性文件，其主要目的是供業主協商參考，具體的出資比例和數額還是要依據實際情況，由業主們協商協議約定為準。指導區間遵循“誰受益、誰出資，誰使用、誰付費”的原則，在總結了北京市成功加裝電梯案例的基礎上，在盡量公平的前提下，促進推動居民協商一緻。

當然，并不是所有的舊樓都具備加裝電梯的安全條件，所以需要進行前期調查與可行性評估。2021年發布的《北京市既有多層住宅加裝電梯前期調查與可行性評估指引(1.0版)》對此進行了專門的指導和規範。

前期調查包括基礎信息調查和影響加裝信息的客觀條件調查，調查涉及到了相關的産權性質、安全情況、對道路和周邊住宅的影響、對本樓居民的影響各種方面。

可行性評估主要是根據調查到的信息，從住宅的權屬、建築結構、消防要求、住宅間距和道路情況等等出發，對單元進行共分為三級的評級，其中：A級為适宜加裝電梯，B級為較難加裝電梯，C級為不适宜加裝電梯。

在加裝電梯的技術方面，《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》寫明了特種設備監督管理的要求，另一方面2021年出台的《北京市既有多層住宅加裝電梯工程技術導則（試行）》也對加裝電梯工程的設計、施工和驗收進行了指導和規範。

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