最近，據相關媒體報道，番禺已成為絕大部分在市中心工作的白領首選居住地，也是很多剛需客的第一個家。

而自2018年以來，廣州發布《廣州市城市總體規劃(2017—2035)》，将番禺廣明高速以北地區(大學城、大石、洛溪、南村鎮等區域)納入主城區，番禺的地位一躍而起。

為什麼會是番禺？不是位于東進戰略地段上的黃埔也不是人口最多的白雲？

恰好前陣子越秀·星寰TOD開盤，又将廣州南站闆塊概念炒熱了一番，很多想在番禺買房的人又被宣傳文案吸引，盯上了廣州南站闆塊，琢磨着要不要上車？

那麼這次小編就從番禺講起，一文告訴你廣州南站到底值不值得買？

1、

為什麼白領首選番禺？

選擇一個區域，和預算、通勤及居住條件有關。

首先，讓我們來粗略計算一下白領的預算。

根據今年7月舉行的廣州經濟運行情況發布會數據，廣州人均可支配收入為39610元，即每個月的可支配收入為6601元。

而廣州白領的年齡階段大概為25-35歲，如果工齡為10年，那麼存款大概為6601x12x10=79.2萬。

再加上父母或者是對象的錢包，首付範圍為90-150萬，取個平均數120萬進行計算。

當你拿着120萬的首付去買房子，中心四區就比較困難。畢竟中心四區11月二手房的均價達到5萬，一套90平的房子三成首付就需要135萬，已經超過許多人的預算了。有新房追求的人群目光隻能轉向白雲、番禺和黃埔等外圍區域。

在外圍區域裡，11月白雲的新房均價最高為4.16萬，番禺、黃埔則分别為3.9萬和3.6萬位居第二和第三，從化最低，均價為1.6萬。

（點擊查看大圖）

白雲、番禺和黃埔三個區域價格相差不大，但這還不是決定因素，最重要的還要看通勤。

《2020年度全國主要城市通勤監測報告》數據顯示，在四個超一線城市當中，廣州的通勤半徑為31公裡。同時，報告指出45分鐘時耗是合理通勤的基本保障，也是影響居民生活品質的重要因素。

而對于工薪階層，地鐵是通勤的主要交通工具，那麼按照以上報告合适的通勤距離，選擇住宅的範圍就隻能縮小到番禺、黃埔、白雲。

黃埔和白雲都挨着天河，但地鐵并沒有番禺便利。黃埔人群最密集的四個闆塊分别是老黃埔、科學城、長嶺居、知識城。其中離天河最近的是老黃埔，需要從5号線文沖站出發，到達珠江新城耗時為27分鐘。白雲就更遠了，離天河最近的白雲新城需要換乘地鐵8、1和2号線，耗時32分鐘。（以上數據來源于百度地圖）

番禺人群最密集的地區位于萬博闆塊，靠近3号線的漢溪長隆站 或者是南村萬博站，可搭乘3号線和18線，到達珠江新城最快隻需要16分鐘。（以上數據來源于百度地圖）

更不用提番禺本身就主打交通發展，2号線和3号線都是貫穿廣州主要城區的交通，如今還開通了18号線暢通南沙，實現城區的南北貫通，坊間流傳“條條地鐵通番禺”。

番禺交通線路圖

最後，再看番禺和黃埔的城市界面。在一定程度上，番禺的城市界面要比黃埔好一點，這是因為番禺的原先基礎就比黃埔要強。

以前的黃埔定位為廣州重工業區，這樣的背景下居民是比較少的，人少、路不通，商業就更難發展，主要以鄉鎮商業為主。

而以前的番禺作為“南番順”一族，其富裕程度是和順德、南海齊名的，對廣州的依賴程度不高，有比較強大的本土經濟。因此對于許多廣州人來說，番禺也算是“老城區”，番禺居住氛圍濃厚，配套比較完善，樓市發展相對成熟。

事實上，早在十幾年前就曾掀起過一股去番禺買房的熱潮，像麗江花園、廣州雅居樂、祈福新邨等也曾是炙手可熱的産品。

對于市中心工作的白領，他們資金有限，非常依賴地鐵交通出行，因此他們往往最看重通勤時長，再是價格和居住條件。那麼去往城區非常便利、價格合适、居住氛圍濃厚的番禺自然就獲得了他們的偏愛。

2、

番禺選哪個闆塊？

不過番禺之大，選哪裡比較合适呢？

番禺大緻可以分為7大闆塊包括華南闆塊（大石、萬博漢溪長隆）、洛浦闆塊、市橋闆塊、亞運城闆塊、大學城闆塊、蓮花山闆塊、廣州南站闆塊。

番禺闆塊分布圖

華南闆塊

番禺發展最快的闆塊

華南闆塊效果圖

華南闆塊包含萬博、漢溪和長隆區域。其中萬博闆塊是目前番禺發展最快和最繁華的區域。

處于廣州CBD中軸和番禺經濟發展軸的交彙處，得益于番禺城市規劃政策、廣州南拓戰略、大灣區開發建設戰略，區域内三條地鐵貫穿廣州重點發展區域，萬博闆塊能在短時間就實現了從村到CBD的華麗變身，可謂是天時地利人和。

目前該闆塊的新房樓盤有越秀·和樾府、珠江鉑世灣、香江拾光盛境、保利悅公館等等，房價也是水漲船高。其中明星樓盤越秀·和樾府單價為5.6-6.2萬精裝，主要戶型為建面約98-180平的三至四房。

而二手房有雅居樂花園、祈福新村、星河灣、華南碧桂園等等，均價為4萬元左右。

洛浦闆塊

樓盤兩極分化嚴重

洛浦闆塊實景圖

洛浦闆塊由洛溪島、南浦島組成，位于番禺區北部，緊鄰海珠區南洲闆塊，是番禺最貼近廣州市區的闆塊，通過洛溪大橋，距離廣州核心居住區不到20分鐘的車程。

同時，洛浦也是番禺樓市起步最早的區域，配套集中但比較陳舊。值得一提的是，區域内樓盤兩級分化，要麼是樓齡較大的二手房，比如廣州碧桂園樾時光、麗江花園、奧林匹克花園等，參考均價約3萬。

要麼是豪宅項目，比如位于洛溪島的南天名苑，現主推建面140-270平的四房戶型，均價為8萬。

南天名苑項目實景圖

市橋闆塊

商圈密集，最具有煙火氣息

廣州龍湖天街效果圖

市橋闆塊的大型商圈較多，包括易發商業街、永旺夢樂城 、百越廣場等，人氣十足。不僅如此，龍湖集團旗下商業品牌——龍湖天街也将落戶于此，該項目占地8萬平，是廣州第一座天街，将打造成為TOD商業綜合體。

另外，番禺最好的公辦教育資源也集中在市橋，包括番禺最著名的兩間學校，仲元中學和番禺中學。

市橋目前新盤較少，在售的有龍湖·金地天峯和璞悅台。龍湖·金地天峯項目首推1、2号樓，均價約4.4萬，産品涵蓋建面約90-129平的三至四房；而璞悅台的産品為建面約102-128平的三至四房，均價3萬帶精裝。

亞運城闆塊

剛需首選，居住舒适度高

亞運城項目效果圖

一說到亞運城闆塊，很多了解番禺樓市的肯定會想到亞運城這個一家獨大的樓盤。

價格實惠、配套優質且完善、廣告鮮有、純靠産品吸引消費者的亞運城可以說是低調做房，高調做事，常年位居廣州樓市銷售量TOP1。

另外，小區内教育資源也是相當不錯，項目社區規劃有18所學校，8所幼兒園，5所小學，3所初中，2所高中，其中還包括省級名校廣鐵一中，讓小孩能夠從小到大都在家門口讀書。

目前在售的亞運城天珑均價為2.8萬，有一線望江的房源。其中T2戶型面積涵蓋198-250平的四至五房，均為兩梯兩戶設計；而天珑T4戶型涵蓋115-167平的三至四房，為三梯四戶設計。

蓮花山闆塊

番禺房價窪地

凱德山海連城項目效果圖

蓮花山闆塊鄰近蓮花山旅遊景區，主打文旅産業。受限于地理狀況，目前還沒有地鐵。而沒有好的交通，就聚集不了人，商業教育也發展不起來，城市面貌以村莊為主。

在這樣的條件下，該闆塊是番禺房價的窪地，區域樓盤均價不到3萬。闆塊内有凱德山海連城、倚蓮半島花園、蓮豐大廈等樓盤。賣得比較好的是凱德山海連城，小區面積大，綠化好，目前均價近2.9萬，二手房均價為2.4萬。

大學城闆塊

番禺二手房價天花闆

廣州大學城俯瞰

今年7月，番禺十四五規劃出爐，全文提及大學城56次，南站46次，萬博35次，提出要全力打造廣州大學城“華南智核”。明确将大學城闆塊打造成“産學研商居”發展中心。

另外闆塊内的廣州大學城智慧谷，40餘家企業也搶先入駐，包括了中建、LG、華潤等世界500強和北京數通、艾媒等數字前端企業，半年創約5億稅收。

在這樣強勢的背景下，大學城闆塊成為番禺樓盤二手房價天花闆，11月二手房均價為7-8萬。目前片區在售項目有奧園恒基學苑壹号、思科智慧城和大學小築。

點擊鍊接，了解樓盤詳情：

三個樓盤一台戲，一場圍繞着大學城的明争暗鬥……

廣州南站闆塊

規劃亮眼，未來可期

圖源攝圖網 廣州南站俯瞰

廣州南站闆塊的定位，從華南交通樞紐、華南商貿中心、泛珠CBD，到現在的粵港澳門戶樞紐，一直在不斷升級。

廣州南站目前的短闆在于商業配套較為匮乏。

好在随着國際足球場改由廣州城投建設，新鴻基70多億拿下南站旁邊商業綜合體項目，廣州南站闆塊又有了新的盼頭。另外，片區内越秀·星寰TOD、越秀·星瀚TOD等優質樓盤的到來，也為廣州南站增添了一抹亮色。

就現階段而言，小編認為對比同番禺區内的其它闆塊，萬博闆塊更繁榮，市橋闆塊更宜居，亞運城性價比更高，廣州南站的後勁更足。在未來規劃上，廣州南站或許能夠乘着政策、交通的順風車，嘗試與萬博CBD并肩。

3、

廣州南站闆塊值不值得買？

回到正題，那麼廣州南站值不值得買呢？還是要去現場看看才能清楚。

就在上周，小編就去了廣州南站闆塊的四個樓盤：越秀·星寰TOD、越秀·星瀚TOD、臻尚苑、廣州城投建設地塊。一言蔽之，越秀果然還是靠譜！

越秀·星寰TOD

戶型實用亮眼

越秀·星寰TOD營銷中心

謝村地鐵站A口出來直行600米便能到越秀·星寰TOD營銷中心。

據案場銷售介紹此次開盤主推北區的3棟和4棟，分别是30層和29層，都是兩梯五戶，兩棟加起來總戶數為1300多戶。

小區規劃為13棟住宅，容積率為3.0，目前推出的3棟和4棟隻完成了10%-30%的建設進度，在2024年才能交樓。

星寰項目主推樓棟3#

星寰上周開盤總共有285套房源，産品為建面約95-133平的三至四房，都是兩廳兩衛的設置，且采用了許多飄窗設計，實用又美觀，講究南北對流，居住舒适度較高。

項目距離最近的商業綜合體雄峰城驅車隻需10分鐘左右，裡面建有迪卡侬和一些餐廳等，解決日常所需。另外，你也可以搭乘地鐵到萬博商圈，隻需要3個站，就能享受繁華，玩累了回家又能重歸安甯。

除此以外，項目還接壤城投的國際足球經濟商業體。據案場銷售說辭，城投将會把該區域打造成廣州地标型場所，屆時會引來許多球迷、遊客等人群提高該區域的消費力，刺激商業配套的完善。

項目最近的醫療資源是在建的私立醫院——富力UCLA醫院，最好的學校是由新世界和英國頂尖私立學校合辦的“英國博耐頓學校”，各個都是頂級配套，可想而知該區域未來定位将往高端靠攏。

越秀·星寰TOD沙盤

星寰的開盤價為3.7-3.9萬，而全新盤開盤價通常是該樓盤的最低價，依托廣州南站的規劃發展，現在購買星寰，大概率是不會虧的。

越秀·星瀚TOD

配套最好

越秀·星瀚TOD

星瀚占地約24萬平，容積率為2.41，比星寰要更開闊。

同樣都是TOD項目，但是星瀚要比星寰TOD，因為在建的22号地鐵陳頭崗站就在星瀚的小區門口，預計今年年底開通，1站便達廣州南站。

最重要的是星瀚本身帶有優秀的商業和教育資源，小區内部規劃有1.7萬平的商業配套，設有兩所商場，一所在小區門口，另一所在小區中間。

而學校是早在2020年9月份就确定入駐的廣外番禺星瀚學校，共45班，可以提供2000個學位，也是位于小區中間。

目前還有房源的是8棟和19棟，涵蓋建面約84-115平的三至四房，三梯六戶。8棟因為是在小區門口，生活便利點，單價為3.8-3.9萬，而19棟據銷售所說距離小區門口要遠個200-300米，單價要便宜點為3.5-3.7萬，剩餘房源不多。

臻尚苑

性價比不高

臻尚苑

同樣位于廣州南闆塊的還有已經建好的臻尚苑。

項目位于2号線和7号線換乘站石壁附近，步行600米左右的距離。初次看到臻尚苑，小編腦海就冒出了一個詞——“荒村公寓”。

因為周圍建設比較鄉鎮化，還看不到什麼建築，也沒有什麼人來往，附近隻有幾家便利店孤零零的守着，臻尚苑51層的單體高樓在這裡略顯矚目。

臻尚苑規劃為商住一體，10-51層為住宅，剩下的是公寓和辦公樓，都是4梯8戶，涵蓋建面約96-118平的平層二至三房戶型，住宅單價為4-4.7萬精裝，相比于其他項目，價格未免有點太高了。

記得臻尚苑剛開售時對外宣傳為廣州南站唯一住宅項目，定位為粵港澳大灣區核心樞紐、南站中軸。早在2015年就以2萬多的單價賣毛胚房，而當時番禺的新房均價還在1萬7左右，純粹是借着廣州南站闆塊炒概念了。

随後，案場銷售也是直言臻尚苑賣的不好，開盤許久還剩下100多套的住宅房源。案場銷售說：“單價4萬-4.7萬的住宅，在這裡（廣州南站闆塊）性價比不高，不過我們老闆也不着急，慢慢賣……”

至于項目本身，總建築（含商業與公建）面積約4萬㎡，容積率7.38。周邊配套有在公寓對面的廣州南站小學， 然後是幾公裡開外的醫院，以及廣州南站闆塊所有住宅項目必提的足球場……

看着對面已經熱火朝天開建的城投項目，臻尚苑的壓力隻會越來越大。

城投項目

沒有配套規劃

城投項目正在建設中

2020年9月25日，經過27輪激烈競拍，南站BA0501004地塊最終被廣州城投以25.69億元拿下，樓面價17634元/平。

該地塊位于南站石洲中路，屬于南站核心商務區稀缺住宅地塊，與臻尚苑面對面。

而在今年年初該地塊已舉行土石方工程動工儀式，目前正在打地基中。

據廣州城投集團消息，項目總用地面積為4.8萬平，總計容面積為14.5萬平，總投資額将超過60億元，規劃建設高層住宅與配套商業，定位為南站闆塊輕奢社區。

項目規劃建設了12棟住宅和商住一體樓，高度為84-100米，25-30層。

根據此前公布的招标文件，項目将分為兩期建設，一期為1#-4#，共計4棟，位于地塊東南角，總建築面積約6.4萬平；而二期包括5#-12#，共計8棟，位于地塊西側，總建築面積約15萬平。

遺憾的是，項目本身并不帶有教育、商業等配套建設，和周邊村鎮居民共享廣州南站小學。同樣依賴于廣州南站商圈、足球場等的建設。

總結

總體而言，廣州南站闆塊的住宅項目裡規劃較好的也就越秀的星寰和星瀚，兩個盤相對規模較大，自帶或吸引優質教育和商業資源，可以彌補廣州南站的不足，同時越秀項目還可以幫助廣州南站吸引人氣，優化配套，二者相互作用，相互成長。

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