昔日在鄭州京廣路鞋城商圈首屈一指的京莎廣場，曆經16個月，搖身一變轉型為社區零售商業，備受關注。

當京廣鞋城商圈風光不在，曾經的時代落幕，京莎廣場即便使出渾身解數也未能扭轉頹勢，而後與佳兆業商業集團結為“秦晉之好”轉型購物中心能否轉危為安？

升級改造項目本身就具有很大挑戰，項目的定位、商業現狀與在地優勢、後期運營與前期設計等各環節都十分考驗背後的操盤團隊。

那麼，開局便遇鄭州7.20暴雨的佳兆業佳紛天地，開業5個月後，現在怎麼樣了？

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定位“國潮 直播”

2021年，國潮熱可以說是年度流行詞彙。不管是此前河南衛視出圈，還是直播間裡的鴻星爾克與蜜雪冰城，都诠釋着國潮熱。

作為舊改升級的佳紛天地在項目定位設計及前期營銷中也融入了“國潮”、“直播”，欲打造圍繞年輕人的鄭州首個國潮主題商業綜合體，再結合火熱的直播，建立雙線營銷渠道。

2021 年12月17日，邦君滿懷期待地走訪了佳紛天地，欲将其打造的國潮與直播項目一探究竟。

結果怎樣？早有預知，餐飲類、兒童體驗類占據商場業态的半壁江山。

一層主要有彩妝、運動、潮鞋、設計師首飾、商務咖啡，以星巴克、小米之家、屈臣氏、伶俐、名創優品等體驗店為主；

二層是生活超市與跨界集合店，有世紀華聯、大玩家等（據傳前期欲引入盒馬鮮生或超級物種）；

三層以兒童零售、沉浸學習體驗為主，包括寶貝孩子王、大黃蜂、瑁恩瑁愛、樂高世界、巧手丫、拳擊、輪滑、街舞等店鋪；

四層定位于餐飲、娛樂，代表品牌有奧斯卡、虎牙炒雞、農小鍋、瑞幸咖啡等；

五層還是以海底撈、楊掌櫃辣椒炒肉、 書亦燒仙草等為代表的餐飲業态。

這些品牌店在鄭州其他社區型商場大多可以找到，而此前所說的國潮街區、網紅直播地等特色并不明顯。

除了在二、三、四層的空間動線交彙處、轉角點等位置發現有關于卷軸、豫劇、漢服、少林等陳列的裝飾之外，并未見到與國潮、直播相關的店鋪産品或直播場景的打造布置。

場景化的改造升級隻是表面工程，若沒有國潮的實質性、差異化的品牌或聚集性業态來吸引、深度綁定消費者，很難實現定位對客群的吸納和匹配。

三層兒童遊樂體驗區

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虎口奪食存隐憂

在疫情持續籠罩的背景下，人氣、客流是目前大多數零售商場所焦慮的問題。

作為社區型商業，5萬方體量的佳紛天地雖在業态規劃方面可一定程度滿足周邊2公裡人群消費需求，但輻射力有限。

沿着航海路，在佳紛天地西側1.2公裡處便是二七萬達，作為雄踞鄭州西南近十年之久的“扛把子”，早已成為周邊社區居民“吃喝玩樂購逛”的首選地，形成了商圈影響力及顧客粘性，而佳紛天地想要虎口奪食，難度可想而知！

原本佳紛天地的“國潮 直播”定位是要避開二七萬達商業同質化，形成錯位化發展，共享片區流量，可現在呢？

據佳紛天地内部人員透露，此前佳兆業入駐之前進行過前期市調，在項目2公裡範圍内有新老小區201個，人口43萬人，大中小學校9所，片區存在很大的消費潛力。

而面對17萬方商業體量的“巨無霸”，缺乏特色業态或品牌的佳紛天地也隻能眼睜睜地看着消費者流失萬達，畢竟兩者隻有一站地鐵之隔，交通十分便捷。

反觀同在航海路的福都廣場、盛華裡等社區型商場，單從客流量角度看要強于佳紛天地，其中原因之一即是前兩個項目均處在區域購物商場空白區，市場競争壓力很小。

實地走訪發現，在佳紛天地各樓層還有待租鋪位，尤其在四層餐飲區，根據店鋪狀況，應該是開業之後又撤離。這樣的現象不難理解，門店若長期得不到現有消費者的認可，再加上商場自然客流難以為繼，便也隻能關門大吉。

而如何提升商場客流，保持可觀人氣，又非常考驗背後操盤團隊對商場業态的規劃招商和運營！

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背後推手實力如何？

據了解，佳紛天地是佳兆業在鄭州的首個輕資産項目，目前佳兆業商業集團全國在建商業項目64個，總面積超370萬平方米，有一定的的商業運營經驗。

在2020年3月份，佳兆業商業集團成為京莎鞋廣場的第二股東，占股30%，雙方各派團隊融合運營鄭州佳紛天地。

曆時16個月，耗資1.5億元，佳兆業将原來的京莎廣場改頭換面，升級蛻變為社區商業購物中心。

在佳紛天地開業前期，佳兆業與京莎合唱雙簧，抛售商業（約5萬m²）、停車場（約4萬m²）、寫字樓（約5.2萬m²）、公寓（約1.8萬m²）等物業，以最快方式回籠資金。截至目前，商場内還有些許待售商鋪。

圖片來源鄭州佳紛天地官方微信公衆号

佳兆業在輕資産運營方面輕車熟路，對商鋪實行隻售不租的模式，進行統一代運營。舉個例子，商戶花140萬拿下一間商鋪，需要先與京莎方簽訂房産買賣合同，再與佳兆業簽訂托管運營15年合約，業主需将商鋪交于佳兆業統一招商運管，商戶隻需坐等每年兩次的返祖收益。通過計算，至少也要13年才能回本。

另外，在商場内部空間動線設計改造上，佳兆業運營團隊将傳統百貨的空間狹長的雙動線布局調整為單通道環流式布局，使所有店鋪均處于主動線上，增加商鋪可見性，擴大公區面積，延長消費者停留時間，提高消費者體驗感。

内部的改造固然可圈可點，但如何将外部更多流量引進來是運營團隊迫切關注思考的問題。

在7.20暴雨、疫情的沖擊下，鄭州商業降至冰點，佳紛天地經受住了暫時的考驗，而未來将會如何呢？

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撰文/編輯：木易

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