商鋪的價值，在于它的收益率，當然也有金融價值；商鋪的價格就是開發商賣給你的價格，購買價格和價值之間，一定有一個差距，這個差距就是買了以後，到底值不值，值與不值之間的差距，就一個詞，收益率，當然金融價值，一般的投資者涉及不到，就不多說了；

商鋪的價格底層構建，和住宅價格的底層構建是完全不同的兩個概念，商鋪關注的點，隻有商業價值，對于投資者來講隻關注收益率是多少，說白了就是能不能賺錢，租戶做生意能不能賺錢，就這麼簡單，而住宅的底層構建，是居住，居住的同時還有附加值，戶口，學區，身份等等，當然隻要是房子，也具備一定的金融屬性，說到金融屬性，直接就把小産權房抛棄了，因為它不具備，一般的購房者也涉及不到太多的金融價值，這裡就不多講了，隻談收益率；

商鋪的價格和價值之間，本應該是相互統一的，現在看，是相互對立的，理想的收益和現實的收益之間對立，開發商銷售價格和現實商鋪價值之間的對立，都體現在哪些方面呢？

産權商鋪，告訴你收益率是8%以上，周邊商鋪的收益率不足4%的結果，你知道未來是什麼結果嗎，這就是理想的收益率和現實收益之間的不統一，未來就變得很尴尬了，開發商賣給你上鋪的價格，再轉換為收益率，一計算，往往也是很尴尬的，收益率超過4%的商鋪都是鳳毛菱角，于是買商鋪的業主，多數是對賭模式，賭的是未來的收益率，哪些商鋪未來的收益率會更高一些呢？

第一：真實的收益率，才是最重要的，為什麼呢？

有一個朋友買了一套法拍房，以極低的價格拿到的，2年後收益率就可以做到8%以上，他做到如此高的收益率，隻有一個手段，那就是在相同收益的區域或者情況下，如何拿到總價比較低的房子，收益率就變高了，一般購買商鋪，收益率能夠達到5%就是好商鋪，非常值得投資的商鋪，商鋪的真實收益率，特别是新商鋪，一般都在4%以内，因為資金成本，也要計算進去；

之前告訴過很多朋友，普通人不建議碰商鋪，就是因為收益率太低，關鍵二次出手，沒人接盤，要想賣出去，必定割肉；

上面講了，買産權商鋪收益率不靠譜，買社區商鋪收益率比較低，又說了普通人不建議碰商鋪，是不是商鋪就沒有投資價值了，這個不見得，關鍵是現在商鋪供大于求，加上互聯網的到來，把能夠标準化的産品都能在網上進行了，那麼線下商鋪，就變得尴尬了！

就得去經營商業撿漏的行業，體驗類的服務比較強的行業，才能支撐起商鋪的運營，有場景需求，類似于特色飯店，影院，兒童樂園，美容美發，健身，培訓等等這些行業，這些行業貌似在寫字樓，二三四五層的商鋪，社區内的商鋪都能進行，一樓商鋪的就變得尴尬了，而且一樓因為方便，因為有強大的門頭，價格非常貴，不論是銷售價格還是租金，都是如此

買商鋪，一定要計算真實的收益率，收益率越高的商鋪，就是總價越底，租金越高的商鋪，才值得投資；

第二：商鋪價格和價值，要知道用什麼來衡量？

很多業主都知道，看商圈，看周邊業主有多少，甚至更詳細的就是，有錢的業主有多少，消費能力如何，未來城市規劃，都做得很詳細，意思就是支撐自己投資的商鋪，未來收益一定可觀，不論是租金收益，還是增值收益都不錯；

這裡忽略了兩件事，一定要搞清楚才可以；

第一件事就是要計算好，投資商鋪的資金成本，要不要按揭，按揭多少年，利息是多少，也要算進收益率，不要小看利息，可以拉低兩個收益率的百分點是很正常的，這樣回收成本時間，至少多了5年以上，具體的帳自己去算好了；

第二件事就是租給誰，做什麼行業，誰來經營，一把經營的好手，可以把生意帶的風生水起，誠信，資金實力，做事風格，操盤能力，營銷能力等等，都會決定經營者的思路和賺錢能力，租戶能賺錢你才好漲房租，否則怎麼狠心下手漲房租，還有就是經營方向，你租給了賣五金工具的和租給開飯店的，或者租給開超市的，每一個行業，他們的收益情況是不一樣的，選擇行業，設計行業經營，是買商鋪的時候，就要規劃好的，這些工作一般的商鋪投資者，不是沒有思考的；

而以上這兩件事，是決定一個商鋪未來價值的核心，往往被忽略了；

決定一個商鋪價格和價值之間的區别，往往就是不經意的幾個小秘訣，掌握之後才能夠，快樂的坐享收益；

本期關鍵詞「商鋪價格」

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