四月七号，我講了建築物區分所有權中的共有權，主張小區電梯廣告等共有部分收益，業主有權享有。今天，我們把建築物區分所有權這一部分剩下的講完，說說其中的專有權和管理權。

這東西沒啥深奧，我們直接開門見山，一個一個來解決。

先說專有權。

各位讀者字面上理解的專有權就是它實際上的意思，“專有專有，唯我獨有”，專有權的客體主要集中在業主專有的住宅或經營性用房，當然也包括買賣合同中已經明示由業主單獨所有的車位、綠地、攤位、露台等。

貌似也沒有什麼大不了的，但從法律視角來看，它有些地方還是值得說道說道：

1、業主的專有權某種程度上就是所有權。我業主想轉讓專有部分就轉讓專有部分，我的地盤我做主，不管物業還是其他業主都别想橫插一腳，例如其他業主沒有優先購買權、管理條約不能胡亂規定業主的專有部分不能出售等；

2、專有權在建築物區分所有權中居于主導地位，其他兩個共有權和管理權都是專有權的小弟，專有權有多少就決定共有權有多少、管理權有多少；

3、專有權也受到一定限制，但這種限制又很難說是真正意義上的限制，因為其最終目的在利他（其他業主）的同時也在利己。限制主要集中在《民法典》第二百七十二條、二百七十九條，兩條說的意思其實一樣，一條微觀上講的是業主不能擅自将住宅改為經營性用房，除非經利害關系的業主同意，一條宏觀上講的是業主不能危及建築物的安全、不能損害其他業主的合法權益——一句正确的廢話。

再說管理權。

管理權這個東西主要集中在兩個機構上：業主大會和業主委員會。我想絕大多數讀者是聽過這兩個機構的，但我估計也僅僅是聽過而已，大多說不出個所以然來。他們的定義也很簡單，業主大會即全體業主組成的會議機構，業主委員會即業主大會的執行機構。

說完定義，我們繼續往前走，說說它們的幾個法律知識點：

1、兩個機構沒有民事權利能力，不具有訴訟主體資格，所以不存在什麼原告某某業主委員會、被告某某業主委員會；

2、兩個機構作出的決定對業主具有法律約束力，注意是“法律約束力”，有的讀者看到這裡可能不樂意了，莫名其妙自己被套個緊箍咒，假若後面真的受委屈，那該咋說？無妨，如果兩個機構作出的決定确實損害了你作為業主的合法權益，你可以自知道或應當知道他們作出決定之日起一年内向法院請求撤銷，過時不候；

3、業主大會的表決規則也是要說說的，主要是對三個數字得敏感，一是三分之二，二是一分之二，三是四分之三。這數字擺在這裡有點莫名其妙，但因為内容實在太多，不好摘錄，大家如果想看詳細的表決規則，可以翻閱《民法典》第二百七十八條。建築物區分所有權篇講完了，雖然沒激起啥水花，但也算有始有終。

明日更新預告：證據的證明程序，應該是證據篇的最後一講。

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