斑馬消費 楊柘

房地産收入逐年下滑，轉型醫美領域還看不到明顯效果，蘇甯環球走到半路，遇到難以逾越的溝坎。

雖然公司早已将房地産業務轉為存量土地開發，全力推進醫美産業發展。就目前來看，醫美業務成為公司第一主業，公司成為董事長張桂平所稱成為亞洲醫美領軍企業還為時太早。

坐吃老本，蘇甯環球何去何從？

房地産主業下滑難止

今年上半年，蘇甯環球（000718.SZ）的業績沒能止住下滑。

日前公司披露的半年報顯示，公司實現收入16.90億元，歸母淨利潤6.23億元，同比分别下降8.17%和4.11%。

公司主營業務是房地産業務，今年上半年，其房地産業務錄得收入15.01億元，同比下降10.82%，占公司收入比重為88.83%。

這幾年，公司主業房地産規模逐漸萎縮，早已遊離主流房企之外。

公司雖冠有“蘇甯”二字，與張近東的蘇甯集團總部同在南京，在股權層面二者沒多大關系。公司實控人張桂平、張康黎分别為張近東大哥和侄子。

南京曆來是公司的重要市場，今年上半年南京市場錄得收入11.44億元，占比公司收入的67.69%。

而且，公司主要土地儲備大部分布局在南京，公司早年就提出深耕南京、立足江蘇，布局全國的戰略，至今未能脫離南京市場的照拂。

截至今年6月，公司剩餘可開發建築面積有177.5萬平方米，其中，南京剩餘可開發建築面積145.87萬平方米，占比82.18%。

2020年，公司實現銷售結算金額37.9億元，南京市場貢獻占比91%，為34.5億元。近5年，南京市場所占公司房地産銷售結算金額比例均在7成以上。

作為公司第一大收入來源，房地産業務不僅未能及時全國化，反而逐年萎縮。

公司房地産收入從2016年的77.91億元降至2020年的40.41億元，降幅超過48%。另一方面，公司土地儲備（規劃建築面積）從2016年279.25萬平方米降至2020年的238.25萬平方米。

近年來，公司鮮有在公開市場拿地，去年通過收購西鹹新區蘇甯置業獲得當地空港新城一宗土地，計容建築面積43.95萬平方米，耗資7.95億元。

張桂平2005年親自操刀借殼吉林紙業上市，自2010年之後，公司在全國未進行大規模擴張，進入存量土地消耗時期。今年2月份，公司還将安徽蕪湖一宗未開發土地退還給當地國土部門，損失約2.68億元。

轉型醫美隐憂

在房住不炒的形勢下，上市房企轉型的方式大同小異，跨界進入新領域，培育新的業績增長點，有的試水農業，有的涉足科技領域，總之為了保命使出各種花樣。

現在看來，張桂平2016年通過設立醫美産業基金涉足醫美領域，動手比一般房企要早得多。不過，張桂平可能真是起了個大早趕了個晚集，醫美業務對公司收入貢獻至今極其有限。

在今年上半年報裡，包括醫美業務的“其他收入”收入規模為6057.91萬元，占比公司收入3.58%。2020年，醫美業務收入4184.45萬元，占比公司收入0.98%。

斑馬消費注意到，公司重點布局的醫美業務中，目前隻有上海天大醫院并表，從2017年斥資6356萬元收購其90%股權以來，其虧損局面未能得到遏制。

今年1月公司披露的一份财務數據顯示，上海天大醫院營業收入從2017年的6014.79萬元降至2019年的1806.64萬元，同期虧損從-494.65萬元擴增至-1631.95萬元。

這未能打消公司進軍醫美産業的雄心。此前，公司董事長張桂平曾對外稱，要在5年内将醫美業務做成公司第一主業，成為亞洲醫美領軍企業。

話音未落，7月22日，公司公告拟以3.37億元現金，收購無錫蘇亞、唐山蘇亞和石家莊蘇亞3家醫美企業100%股權，對價分别為1.3億元、0.94億元和1.13億元。

上述企業規模雖在各地醫美市場中位居前列，但盈利能力有限。2020年，無錫蘇亞、唐山蘇亞及石家莊蘇亞分别實現淨利潤797萬元、695萬元和602萬元。今年上半年，這3家醫美企業的淨利潤合計1230.33萬元。

蘇甯環球對無錫蘇亞、唐山蘇亞及石家莊蘇亞支付的對價，增值率分别高達2021.18%、3841.30%和5097.07%。

要知道，去年這3家企業淨資産均為負值，合計-9739萬元，到今年上半年，上述3家企業淨資産才轉正為1068萬元。

公司高溢價收購标的企業，以及這些企業經營不确定性，進一步加大市場對公司發展醫美業務的擔憂。

為了實現财務指标，公司為上述3家企業業績承諾的實現上了道枷鎖，即這3家企業2021-2023年合計實現淨利潤不低于合計7445.92萬元，不然，賣方須以現金對公司補償。

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