二娃說

原本想着今天偷懶一下，不更新了，結果又被狂的熱粉絲拉起來繼續寫稿了，哎，作為一個房地産自媒體博主，我實在是太難了......

前段時間，有位粉絲來問了二娃一個問題：首付100萬，想在東部片區買套房投資，主要考慮教育問題，因為孩子快2歲了，然後她看了實地常春藤、碧桂園雲頂、品秀星圖這三個樓盤，問我買哪一個好一點？

嘿，你還真别說，這三個看似不搭邊兒的樓盤，如果從東部片區來看，還真算是教育資源很好的樓盤了，也确實具有可比性。

下面，我們先來看一下粉絲提問的截圖。

從提問可以知道，該粉絲，目前已經在天河盈彩美居有一套房子，考慮到寶寶未來上學的問題，所以，想要再買一套帶好學位的房子進行投資，而最後，糾結于碧桂園雲城、實地常春藤、品秀星圖三個樓盤中，不知道該怎麼選。

下面，二娃就針對她的問題，來進行逐一分析：

首先，她名下已有房産，在貸款沒有還清時再買，即按二套房計算，首付需要7成，但因為她也說了，可以借親戚名義購買，另外，其他兩個樓盤也說可以幫她做低首付操作，所以，這個問題我們就暫且不管。

那麼，碧桂園雲頂、品秀星圖、實地常春藤這三個項目，究竟買哪個會更好呢？

01

從價格上來比

根據二娃最新了解，目前，這三個樓盤價格均有下調。其中，碧桂園雲頂，96㎡、124㎡、140㎡樓層沒那麼好的，2.8萬/㎡即可入手，3萬/㎡基本可以随便選。

© 碧桂園雲頂園林實景圖

而品秀星圖，目前在售的複式，南向3萬/㎡左右，平層118㎡戶型，2.3萬/㎡起（但實用率僅有70%左右，收樓要3.5年），其他中央位置，2梯3戶/2梯4戶的，均價則要2.7-3萬/㎡。

© 品秀星圖現場實景

實地常春藤呢，均價也差不多，目前在賣的6期，基本在2.8-3萬/㎡，樓層差點的，朝向沒那麼好的，最低也要賣到2.7萬/㎡左右。

© 實地常春藤營銷中心

所以，想要選個朝向好點的，樓層好點的，戶型面積适中的，單從價格來看，這三個樓盤不分伯仲，基本都差不多。如果非要給它們打分的話，那就各得一分吧！

碧桂園雲頂：❤

品秀星圖：❤

實地常春藤：❤

02

從地段、交通上來比

既然價格比不出高下來，我們就再來比下地段和交通！

© 二娃三腳貓功夫做的圖

從上圖可以看到，碧桂園雲頂和品秀星圖，都位于增城新塘闆塊，唯獨實地常春藤位于黃埔長嶺居闆塊中。

那麼，要比出這三個樓盤，誰的位置最好，那我們勢必要先判斷出長嶺居闆塊和新塘闆塊誰更強。

在二娃看來，論闆塊發展潛力，其實，新塘闆塊＞長嶺居闆塊。

我相信，看到這裡，一定很多人不服，會說：“再怎麼長嶺居也在黃埔啊，屬于不限購區域，而新塘屬于增城，屬于非限購區域，而限購區域之所以限購，當然價值大于非限購區咯！”

此話不假，但二娃的理解是“好的學校也有差學生，差學校也一定會有好學生”而長嶺居就屬于黃埔區這個好學校裡面的差學生，新塘卻屬于增城這個差學校的好學生。

雖然，目前新塘城市面貌還不行，但也好過長嶺居的一片荒涼，不信大家可以自己花一天時間去親自走走，感受一下！

© 長嶺居好像除了房子就沒别的了，圖片來源：房天下

另外，從定位上來說，新塘也是東部交通樞紐中心，未來，這裡将直通深圳、東莞等多個城市，而長嶺居闆塊的定位則為“東部山水新城”意思就是“純居住區”，所以，未來發展潛力，無需多言。

此外，實地常春藤，交通配套一樣缺乏，既不靠近地鐵，距離有軌電車也很遠，出行隻能依靠公交和自駕，所以，在區位和交通上，直接被KO掉了！

© 雲頂和品秀星圖位置對比

而碧桂園雲頂和品秀星圖相比，地段既沒有那麼好，又不靠近地鐵，所以，在地段和交通上，也輸給了品秀星圖。

碧桂園雲頂：不得分

品秀星圖：❤❤

實地常春藤：不得分

03

從教育資源上來比

從教育資源來比的話，那就更有意思了，雲頂是增城應元學校（市二中），實地常春藤是廣州開元學校（市二中），而品秀星圖則是華師附屬學校。

©雲頂旁的增城應元學校（市二中）

由于這三個學校，有的剛開學，有的還沒有建成，所以無法從考試成績來評比，但單從學校背後的教育集團辦學質量而言，廣州市二中要比華師系更勝一籌。（雲頂、實地各 1分）

另外，我們還可以通過每個項目總規劃戶數和學校班數來判斷，究竟哪個項目學位更為充分！

品秀星圖：規劃7432戶

華師附屬學校：規劃63個班，包括42班小學 21班初中。

碧桂園雲頂：規劃2276戶。

增城應元學校：48班中學（50人/班），小學是鳳凰實驗小學，54班（45人/班）、

實地常春藤：規劃15000戶

廣州開元學校：辦學規模72個班，其中小學36個班、初中12個班，高中12個班（要考）。

© 實地旁的廣州開元學校（市二中）

可以發現，相比之下，雲頂學位更為充分，實地常春藤和品秀星圖，因為體量太大，人口太多，後期可能會出現學位緊張的現象。

碧桂園雲頂：❤❤

品秀星圖：❤

實地常春藤：❤

04

從配套情況上來比

至于配套方面，好像真沒啥可比的！說實話，其實這三個項目商業配套都不咋好，周邊也沒啥大型高端的商業綜合體，總體來說，隻能依靠項目自身的一些底商以及商業街，沒有什麼驚喜可言。

所以，在這一塊，三個項目我都不給分。

碧桂園雲頂：不得分

品秀星圖：不得分

實地常春藤：不得分

05

從環境上來比

碧桂園雲頂，處于鳳凰城五環島上，陳家林風景區内，且四面環山，整個地勢都有做擡高處理，周邊多是鳳凰城别墅區以及風晴苑等居住區，沒有其他什麼工廠或者城中村，整個視野更為開闊，風景也比較漂亮。

© 碧桂園雲頂園林實景

實地常春藤，所在的位置則不同，周邊有較多的村子和工廠，視覺景觀沒那麼好，但是呢，它們的法式園林做得還真不錯，風景也是美美的。

© 實地常春藤園林實景

而品秀星圖的話，周邊則全是城中村或者新塘服裝廠，視覺景觀不太美觀，至于小區内的園林會怎麼樣，目前還看不到，畢竟還沒有交樓。

不過，品秀星圖是車輛段上蓋項目，整個住宅都是在10幾米以上開建，所以，園林也更具特色，可以期待一下。

© 品秀星圖營銷中心

從目前的居住環境來看，從好到次的順序應該是：碧桂園雲頂＞實地常春藤＞品秀星圖。

碧桂園雲頂：❤

品秀星圖：不得分

實地常春藤：不得分

06

從産品和交标來比

說實話，這三個項目，二娃都看過闆房，摸着良心話，我個人覺得戶型和交标綜合指數最高的還是雲頂，畢竟是地王項目，想要賣高價，所以當時在定位上，就是往豪宅方向去拔高的，交标上用了很多智能化，廚房三件套以及一些家居也都是知名品牌，戶型也做的算是做得中規中矩，沒有什麼大的問題。

© 碧桂園雲頂樣闆房

而實地常春藤的戶型也還可以，交标中也有蠻多的智能化系統，讓我印象最深刻的是，進門配備的鞋櫃都有紫外線殺菌消毒的功能。

© 實地常春藤樣闆房

而品秀星圖的話，目前在售的戶型，尤其是118㎡的，真的不太好，得房率尤其低，交标呢，也比較常規，不說很差，但也說不上很好，就是一般咯。

© 品秀星圖樣闆房

所以，在産品和交标上，碧桂園和實地可能略勝一籌。

碧桂園雲頂：❤

品秀星圖：不得分

實地常春藤：❤

總計得分

碧桂園雲頂：❤❤❤❤❤

品秀星圖：❤❤❤❤

實地常春藤：❤❤❤❤

當然，以上得分是二娃站在旁觀者角度給出的，具體該買哪個樓盤，主要還是看你自己的需求，比如提問的這位粉絲，她要是最看重教育資源，以及居住環境的話，那麼買雲頂準沒錯。

但如果，你是買來自住，且在珠江新城上班，對交通和地段要求最高，那你肯定要首選品秀星圖啦！

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