前幾天，我們推送了一篇關于廣州新房缺貨的文章，有粉絲留言問：新房缺貨會不會利好二手房？

答案是肯定的，其中的邏輯不難理解：在一手供應減少以及價格高企的市場環境下，廣州置業需求逐步流向二手。

更何況，廣州二手市場占有率近年不斷攀升，基本宣告了廣州樓市邁入存量房時代。在這樣的環境下，廣州的二手房需求隻會越來越高。

廣州市房地産市場發展至今已有30餘年，購房的理念也從最初的必須買一手房，逐漸過渡到不介意看二手房，及到最近十年的以二手房消費為主導。

現在廣州的一手住宅供應超過七成在郊區，在市區的供應則寥寥可數，認可市區的配套及居住氛圍的潛在購房者，基本上是在二手市場物色合适的房源。

據曆史數據顯示，從2007年開始，廣州市9區二手住宅登記宗數便超過了一手住宅登記宗數；

在2010年一度達到高峰，成交占比達62%，當中隻有2014年短暫回落到48%的比例。

2016年，廣州二手住宅登記宗數占比為64.5%，遠大于一手住宅登記宗數。

到2020年，廣州二手房成交達121366套，占有率維持在54.5%。

由此可見，廣州樓市二手房交投暢旺并非一朝一夕，需求的利好早已有所體現，并一直在釋放。

二手市場需求旺盛，部分片區樓價出現上調迹象，再加上市場放盤積極性較低，供不應求情況加劇，促使不少消費者加快入市步伐。

克而瑞數據顯示，2020年二手市場房源成交量較2019年增長5成以上。

由此可見，二手房市場從來不缺購房力，而且近年來不斷攀升，有需求就有成交，不必擔心二手房市場的基本面。

再來看各區的成交情況，廣州二手房成交出現明顯的分化。

番禺區以網簽20702套奪得“第一寶座”，亦是廣州唯一一個破兩萬套成交的片區。排名第二是天河區17303套二手房網簽，第三名則是增城區14604套。

海珠、天河、白雲、荔灣、越秀五個中心區，加上番禺、花都兩個外圍區，二手房占有率都在50%以上，其中海珠、越秀更達到90.3%。

圖片來源：克而瑞廣佛區域

這意味着這幾個區域二手房交易活躍，是二手房交易的高發區域，有意向置業這些區域的購房者，對二手房的接受程度較高，轉手也相對容易。

其餘外圍區最多隻有36.2%二手房占有率，可以推斷30-36%左右的占有率，是大多數外圍區二手房成交的平均水平。

但讓人意外的是，南沙隻有11.5%的二手占有率。不難看出，南沙仍是以一手新房為主導的市場。

在這種情況下，南沙二手房往往不是購房者的關注點，甚至有可能被忽略，導緻二手房交易活躍度不高，轉手難度加大。

從這一系列數據，可以看出哪些地方可以買，哪些地方需要謹慎購買，哪些地方買了容易轉手，哪些地方買了需要持有一段時間。

那麼，哪些二手房在市場上會比較活躍呢？

其一，二手學位房。學位房一直是廣州樓市最受歡迎的房源，而且其具有周期性，一般上半年成交較為活躍。

因為，廣州各區對學位房、入學戶口年限等條件各不相同，但大多要求人戶一緻。

一般而言，5月份是分水嶺，大多數區域要求5月前需要準備好相關手續。所以，大多數購房者會在上半年完成交易，以準備新學年的入讀報名。

其二，70-90㎡面積段住宅更“搶手”。

克而瑞數據，在廣州二手市場成交結構中，最受客戶青睐的是70-90㎡面積段戶型，2020年累計網簽3.5萬套二手房單位，同比2019年成交量增長64.5%；

圖片來源：克而瑞廣佛區域

其次為90-110㎡面積段，累計約2.7萬套房源網簽，同比增長44.6%。

因此，這兩個面積段市場需求量較高，意味着更容易轉手。

其三，大社區更受歡迎。如今，購房者越來越注重居住體驗，擁有高綠化率園林，足不出戶就能解決生活需求的大社區，尤其受到青睐，這是居住升級的一種趨勢。

從二手市場上也可以發現，雖然大社區放盤量比較多，但價格往往高于周邊的單體樓或小社區，購房者關注度也會較高。

顯然，大社區所享受的居住環境和增值服務，是單體樓或小社區無法比拟的。

不少人會鼓吹購房者買新房，二手房盡量不要碰，但其實隻要選房思路對了，二手房也不是洪水猛獸。

首先，一手房稀缺的區域，可以放心買。像天河、越秀、海珠這些區域，新房向來稀缺，即便有新貨也是10萬 的水平，不是一般人所能承受的。

在大衆市場上，這些區域的成交量基本主要由二手市場貢獻，個别綜合素質較好的小區基本要搶，基本上屬于不愁賣的狀态。

其次，外圍區域的二手房，要挑着買。相比新房稀缺的中心區，外圍區一手市場較為活躍，二手房的容錯率較低，一旦買錯不知道要守多少年。

優先考慮地段、學位、交通較好的房源，這些因素是房子的價值支撐點，讓房子有更大的升值潛力以及更受青睐。

最後，說一下二手房價格，二手房價格與需求量相關，需求量越大，市場自然會把價格推高，反之價格會低。

與一手房開發商擁有定價權不同，二手房價格大多時候由市場來決定，即便出現抱團漲價的情況，也隻是賣家自嗨，實際上不會有人接盤。

正因如此，二手房周邊成交均價可以作為參考，一般情況不會買到價格虛高的房子。

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