騰空交付房屋的界定?原标題：如何認定房屋的交付？——吳某訴湖北某置業有限公司商品房銷售合同糾紛案，現在小編就來說說關于騰空交付房屋的界定?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

騰空交付房屋的界定

原标題：如何認定房屋的交付？——吳某訴湖北某置業有限公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判要點】

對于購房人以開發商違反“商品房未經竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規範主張開發商未履行房屋交付的問題，法學理論界和實務界有不同的觀點，導緻裁判标準和尺度不統一，本則案例通過法學理論和司法實踐層面進行分析後認為，開發商在未取得商品房竣工驗收合格證的情況下，将商品房交付購房人使用後，購房人不得以開發商違反“商品房未經竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規範而認定開發商未履行房屋交付義務。由于該案件系集團訴訟案件的代表，其裁判規則的認定，對于依法保護和促進非公有制的經濟發展具有積極作用，對于規範和處理類似案件，統一裁判尺度具有一定的指導和借鑒意義。

【基本案情】

2014年1月20日，原告吳某與被告湖北某置業有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份，購買被告湖北某置業有限公司開發的楚霖·鼎觀世界12幢511号房屋一套，房屋建築面積為89.69平方米，單價為4520.16元，總金額為405413元。該合同第八條約定，被告湖北某置業有限公司應于2015年6月30日前向原告吳某交房。合同第九條約定，被告湖北某置業有限公司逾期交房不超過30日，自2015年7月1日起至實際交付之日止，被告湖北某置業有限公司按日向原告吳某支付已付房款萬分之一的違約金，合同繼續履行；逾期超過30日後，原告吳某有權解除合同，被告湖北某置業有限公司應當自原告吳某解除合同通知到達之日起30日内退還全部已付款，并按已付款的5%向原告吳某支付違約金。原告吳某要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自2015年7月1日起至實際交付之日止，被告湖北某置業有限公司按日向原告吳某支付已付房價款萬分之二支付違約金（不作累加）。合同簽訂後，原告吳某依約向被告湖北某置業有限公司支付了房款，2015年6月30日，被告湖北某置業有限公司未能按合同約定的交房日期按時交房，亦未取得《孝感市商品房項目竣工驗收備案證》。之後，經原、被告協商，原告吳某于2015年11月8日到被告湖北某置業有限公司收房，并簽訂了一份《收樓确認書》，載明：“本人已與被告湖北某置業有限公司一起到物業進行了驗收，除列于建議或意見欄内需要改善的項目外，本人對其他設備/設施感到滿意，符合購房合同的條件和需求，現予以确認。同時收到以下各類文表及鑰匙，對其内容表示認可，并願意遵守鼎觀世界物業服務處有關規定，共同營造優美、文明安甯的居住環境”，并附有文本類、鑰匙類、建議或意見以及注意等事項，原告吳某在業主簽名處簽字确認。同時，原告吳某向被告湖北某置業有限公司出具了一份《說明》，載明：“由于湖北某置業有限公司未在合同簽訂交房日期前（2015年6月30日）将房屋交付使用，現根據《房屋買賣合同》中第九條相關規定做出賠償，在收到此筆賠償款後不再對湖北某置業有限公司進行追究，賠償金額為10297.49元”，原告吳某在領款處簽字确認。之後，原告吳某認為被告湖北某置業有限公司逾期交房和辦理房産證等違約情況仍然存在，被告湖北某置業有限公司違反了雙方簽訂的《商品房買賣合同》，嚴重損害了原告吳某的利益。原告吳某因此訴至法院，請求依法判決被告湖北某置業有限公司向原告吳某支付延期交房違約金16784元，暫計算至2016年5月31日，實際要求計算至交付符合房屋條件之日（或判決書确定的給付之日）止，并承擔本案訴訟費用。

【裁判結果】

湖北省孝感市孝南區人民法院一審判決認定，原告吳某在向被告湖北某置業有限公司出具《收樓确認書》後，被告湖北某置業有限公司已履行了交付房屋的義務；原告吳某向被告湖北某置業有限公司出具《說明》後，被告湖北某置業有限公司已履行逾期交房違約的義務。故原告吳某在收房并領取違約賠償金後，繼續要求被告湖北某置業有限公司承擔逾期交房違約金的訴訟請求無事實和法律依據，依法不予支持。故此判決：駁回原告吳某的訴訟請求。

一審判決生效後，原、被告均表示服從判決，沒有向孝感市中級人民法院提起上訴。

【典型意義】

本案裁判一是文書格式規範，要素齊全、文字精練、印制精良；二是本案認定事實清楚，歸納争議焦點準确，引用法條說明透徹，認證充分，叙述詳略得當，裁判文書具有較強的說服力；三是判決作出後，雙方當事人均表示服從判決，該份判決書的制作對規範和處理類似案件具有一定的典型和指導意義。

本案裁判主要觀點：開發商在未取得商品房竣工驗收合格證的情況下，将商品房交付給購房人使用後，購房人不得以開發商違反“商品房未經竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規範為由主張開發商未履行房屋交付義務。該判決對規範和處理類似案件具有一定的指導意義，其裁判典型意義如下：

1、從法理層面充分論證了法律禁止性規範的适用

禁止性規範可分為管理性禁止規範和效力性禁止規範，違反了效力性禁止規範的法律行為應當為無效，但違反了管理性規範的法律行為并不必然導緻法律行為無效。管理性禁止規範的目的是為了實現管理需要而設立的，是為了限制行為主體資格，并不指向法律行為本身，違反管理性禁止規範，所受到的應當是刑事和行政處罰責任，并不導緻民事法律行為的變更。本案中，被告湖北某置業有限公司違反有關管理性禁止規範的行為，應當受到行政機關的處罰，并不指向民事法律行為本身。因此，被告湖北某置業有限公司未取得商品房竣工驗收合格證的行為，并不必然導緻其與原告吳某簽訂的商品房銷售合同無效。

2、從法律實踐層面論述了禁止性規範規範的适用

該類關于“商品房未經竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規範應為管理性的禁止性規範，不屬于效力性的禁止性規範。因此，原告吳某以被告湖北某置業有限公司未取得商品竣工驗收合格證為由主張其未履行房屋交付的訴訟請求，應當不予以支持。由于原告吳某在《收樓确認書》簽字并接收房屋後，當事人對此無另行約定的情形下，應當視為對該房屋的交付使用。因此，被告湖北某置業有限公司已向原告吳某履行了交付房屋的義務，原告吳某不能以此為由要求被告湖北某置業有限公司承擔違約責任，法院依法駁回原告吳某的訴訟請求符合法律規定。

綜上，本裁判從法理及實踐層面充分論證了禁止性規範，對于明确禁止性規範在裁判過程中的法律适用具有非常重要作用；對于規範和處理類似案件，最終統一裁判尺度具有一定的指導和借鑒意義。

【專家點評】

中南财經政法大學趙家儀教授點評本案認為，本案涉及的是在商品房交付過程中的一種常見情形，即開發商将尚未取得《竣工驗收合格證》的房屋交付給買受人。

民法以意思自治為原則，保護交易安全。開發商與房屋買受者之間的關系，平等主體之間的民事關系。開發商未經驗收即交付的行為，導緻行政而非民事責任。買受方具有完事民事行為能力，其簽訂《收房确認書》的行為基于真實的意思表示，在沒有證據證明其簽訂時存在脅迫、重大誤解等導緻民事行為無效的情形的情況下，應當認為此法律行為有效。

但值得注意的是，如本案中的情形，認定“交付行為有效”，所導緻的，僅僅是确認開發商履行了交付義務，因而不需要繼續支付此日期之後的逾期交付違約金，但合同規定的其它條款仍能起到制約開發商行為的作用，如關于房屋質量的要求等。若在交付後，房屋在之後的竣工驗收中被認定為質量不合格，則買受方仍可根據相關的條款主張（除逾期交付之外的）合同違約訴求，如果房屋質量問題導緻買受方損失，開發商仍應依法依約賠償。

因此，此判決不僅在法理、法律和案件事實方面的分析和推理嚴謹規範，同時也兼顧了開發商和買房者雙方的利益，具有一定的典型性，對類似案件具有指導意義。

作者簡介

劉光輝，湖北省孝感市孝南區人民法院黨組成員、工會主席、審委會委員，武漢大學法律碩士。專業審判，業餘寫作，撰寫的裁判文書獲得全省法院優秀裁判文書三等獎，論文先後獲得全省法院第二十二屆至二十六屆學術讨論會優秀獎、三等獎。

來源：新浪司法

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