房屋買賣不同于普通商品買賣，作為不動産的房屋交付必須通過不動産變更登記才能實現，因此在不動産變更登記完成前，賣家反悔，買家應如何維護自身合法權益？實踐中通常有以下幾種情況：

1

第一種情況

買家僅支付了定金，雙方尚未正式簽訂房屋買賣合同。此時，買家可根據《民法典》第587條之規定，要求雙倍返還定金。需要注意的是，根據《民法典》第586條，定金數額可由當事人約定，但是，不得超過主合同标的額的百分之二十，超過部分不産生定金的效力。因此，超過房屋總價款百分之二十部分的定金不能要求雙倍返還。

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第二種情況

雙方已經簽訂房屋買賣合同，賣家反悔，合同内約定了違約金條款，買家可根據合同約定要求賣家承擔違約責任，支付違約金。因此，簽訂房屋買賣合同時，雙方應仔細審查合同條款，對違約責任進行約定，避免因合同約定不明難以維權。在判定違約金數額時，合同約定是人民法院裁判的主要依據，同時結合買家的實際損失、賣方的惡意性程度以及合同履行的程度等因素綜合考慮認定違約金數額。如果買家認為違約金低于實際損失，買家可以要求人民法院予以調整;如果賣家認為違約金過分高于實際損失，也可以請求人民法院予以調整。

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第三種情況

雙方已經簽訂房屋買賣合同，合同内既約定了定金條款又約定了違約金條款時，買家可以根據《民法典》第588條之規定，選擇适用違約金條款或者定金條款，定金不足以彌補賣方違約造成的損失的，買方可以請求賠償超過定金數額的損失。因此違約金與定金條款可以擇一适用，不能同時适用。當然，如果賣家認為雙倍返還定金數額過高，亦可要求法院予以調整，是否過高由人民法院根據損失情況予以判斷。

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第四種情況

雙方已經簽訂房屋買賣合同，賣家反悔，如合同具備履行條件，買家可主張繼續履行合同。

房屋買賣合同不同于普通商品買賣合同，房屋交付必須通過不動産權變更登記才能實現，因此在買家要求繼續履行合同時，人民法院需根據實際情況判斷合同是否具備繼續履行條件。

具體考慮因素有：

01

房屋價款能否交付。因房屋買賣多數約定通過辦理銀行貸款形式交付房款，在賣家不配合辦理貸款手續時，買家無法支付購房款，此時合同不具備繼續履行條件。買家可根據自身情況選擇要求對方賠償損失，或自行籌齊購房款使得合同具備履行條件。

02

房屋是否仍登記在賣家名下，如雙方産生糾紛過程中，房屋已經另售善意第三人并辦理産權變更登記手續，合同不具備繼續履行條件。

03

房屋有無被查封或抵押情況。如房屋已經被人民法院其他案件查封，查封期間無法辦理産權變更登記，合同不具備履行條件。如果房屋存在抵押情況，可以與抵押權人協商，在滌除抵押後方具備繼續履行條件。

因此，房屋買賣合同能否繼續履行所要考量因素較多，買家需結合實際情況綜合判定是請求繼續履行合同，或者請求賣家支付違約金。同時需要注意的是，買家可以請求人民法院判決賣家協助辦理産權變更登記手續，但不能請求判決确認房屋歸其所有，亦不能請求人民法院判決賣家辦理戶口遷出手續，可在取得房屋所有權後自行至公安機關辦理戶口遷入手續。

結語

自房屋買賣合意達成至最終完成房屋交付，通常需要經過多個流程。為避免産生糾紛後無法判斷違約責任，建議雙方在合同履行過程中，對合同變更進行書面約定，對合同履行過程中的協商情況等相關證據予以留存，以便人民法院查清事實，維護自身合法權益。

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