城由市而興起，商業繁華離不開城市興盛。本系列，以城市視角，呈現商業存/增量、商圈更疊、商場調改等多維數據及鮮活案例，挖掘城市商業潛力。

此篇為，2022城市商業力排行榜-蘇州篇。點擊查看往期【總篇】、【成都篇】

撰寫丨米娅 主編丨付慶榮

李磊對本文亦有貢獻

用純粹的“人文視角”看蘇州，它仿如易中天在《讀城記》中所寫，“是一座雅緻、娴靜的江南小城”。

切換到商業視角，它是全球第一大工業城市，實打實的“鋼鐵硬漢”。強硬的經濟實力加深厚的人文底蘊，是嫁接高端商業的溫潤土壤。

可現實，卻充滿疑惑。蘇州中高檔商業格局老化、活力欠缺，且沒有真正的頂奢項目。囿于此，在《城市商業力排行榜》TOP10榜單上，蘇州老是第九名。

蘇州高端商業欲破局，城市底色相近的深圳，是個重要參考樣本。

一、全球第一大工業城市，商業檔次墊底TOP10

從2021年到2022年，城市商業力排行榜上，城市名次有進有退。進擊者有武漢、長沙、甯波、合肥、天津，暫時退居者有南京、鄭州、沈陽、佛山。

無論進退，都表明城市商業有騰挪的空間，有求變、重塑的可能性。但蘇州卻是罕見的“靜止型”城市——始終停在老九之位。

靜止的蘇州，多個城市商業力一級指标表現都差強人意。其中，商業活躍度排位甚至不及哈爾濱、濟南，“慘兮兮”地吊在第20。

與商業力以及各項指數排名鮮明反差，蘇州的宏觀經濟實力卻是絕對的王者。

2021年，蘇州GDP為2.27萬億元，連續三年守位全國第六；人均GDP為17.75萬元，全國第四。同年，蘇州工業總産值突破4萬億元大關，同比增長17.2%，正式超越上海、深圳，問鼎全球第一大工業城市。

強勁的GDP打底，這年，蘇州人均可支配收入6.82萬元、人均消費支出4.18萬元、社會零售消費總額9031.3億元。此三項數據，均為江蘇第一，力壓省會南京。

經濟基本盤如此強勁，城市商業力卻見乏力。具有引擎作用的高端商業力量匮乏，是要因之一。

在《2022城市商業力排行榜》上，單看【城市商業檔次】這一指标，TOP10城市中，蘇州得分8.85，再次墊底。城市商業檔次，可拆解為兩個二級指标：城市核心商業檔次和城市核心品牌檔次。

1、城市核心商業檔次：中高檔項目數量不少，但存在感極弱

赢商大數據顯示，截至2022年6月，蘇州存量商業項目202家，存量面積1489.76萬㎡，均為全國第六。高商業存量之下，蘇州人均購物中心面積、人均商業面積都排名第三。

從項目檔次來看，僅有美羅商城、比斯特購物村算是高檔mall，奢侈品牌相對集中。美羅商城是獨立百貨，開業于2009年，奢侈品牌為14個，其中頂奢品牌有LV、PRADA、GUCCI、Cartier、Max Mara；輕奢則有Céline、Tiffany&Co.等；比斯特購物村開業于2016年，奢侈品牌為34個，以輕奢和中奢為主。

另外，蘇州還有8個中高檔項目。總體而言，城市中高檔及以上項目數量不算少，可對外存在感弱，對内引領作用差。原因有二：

• 其一，5個為獨立百貨，且開業于2002~2009年，商業形态/物業條件，都有不同程度的老化。以石路國際商城為例，長期觀察蘇州商業的業内人士表示，“這個百貨過去五六年運營狀況都不好”。

• 其二，落位不集中，零星分散于姑蘇、吳中、常熟、張家港等下轄區/市，難形成南京新街口、上海淮海中路、廣州天河路規模協同、人流聚合之效應。

存量不足，增量亮點少。據赢商網不完全統計，2022下半年蘇州拟開業購物中心有16個，江蘇第一，但卻無一明顯定位“高端”。

更顯尴尬的是，商業地産高端玩家也紛紛“繞開蘇州”。港資派恒隆，除了上海，已先後落子沈陽、無錫、大連、昆明、武漢、杭州（未開業）。内資的華潤置地、北京華聯，快跑的萬象城、SKP已“交戰”杭州、成都，目前未官宣過進蘇州。

2、城市核心品牌檔次：高檔品牌數量僅有785家，不及上海1/3

赢商大數據顯示，蘇州高檔品牌數量僅有785家，與隔壁的上海（2629家）形成強烈反差，也低于杭州（1049家）和南京（888家）。數據顆粒度進一步縮小至奢侈品牌門店，蘇州僅192家，排名第12。

與南京對比之下，蘇州“中高檔mall/品牌占比雙低”，高端商業匮乏的現實，更顯立體。

雖南京城市商業力排位，從去年的第8掉到今年的第10，但中高檔商業現狀卻遠勝過蘇州——中高檔及以上mall體量占比15.5%，三倍于蘇州；中高檔品牌門店占比23.1%，全國排第五，遠高于蘇州的17.3%。

具體來看，南京中高檔及以上商業項目數為13個，8個駐紮在新街口商圈，落位集中，競合生長，為級次豐富的品牌提供多樣化的生存土壤。下半年，南京中高檔商業将再添一員——江蘇首座擁有河谷與綠洲結合的“輕奢”奧萊——砂之船（南京江北新區）超級奧萊。

二、蘇州高端商業破局，向深圳取取經

蘇州，這座全球第一大工業城市，高端商業破局，是必行之路。

最初設想，從中高檔mall比例TOP3城市（北京、深圳、沈陽）、中高檔品牌比例TOP3城市（深圳、北京、上海）中提煉共性，為蘇州尋路。

但細思一層，北京、上海的城市氣質、産城格局與蘇州大有不同，而傳統重工業城市沈陽，商業生長、蝶變又是另一套邏輯。

最後，對标城市，鎖定深圳。雖然深圳和蘇州城市線級不同，但二者的城市底色、商業布局諸多相似之處。

• 城市底色，工業實力強。“一區一産業”，且人口相對分散。下轄各區/市因為工業強大而經濟實力雄厚。不過，兩個城市的發展階段略有不同。
• 深圳從承接香港外溢的工業需求興起，現在本土民企發達，并且已将部分低端産業轉移至東莞、惠州等地。而深圳本市則重點發展高精尖工業，以及第三産業。2021年，深圳第二産業GDP占比為37.00%，第三産業為62.9%。而蘇州第二産業GDP占比仍高達47.9%，第三産業為51.3%。

• 商圈分布，較為分散。因産城格局所緻，兩城均沒有其他“強行政中心型”城市的“宇宙級商圈”，高端商業選址落位受限。

• 高端消費，嚴重外溢。疫情前，深圳和蘇州都有高端消費外溢現象。不同的是，深圳是外溢至香港，蘇州外溢至上海。這在很大程度上影響了兩城高端商業布局。

在《2022城市商業排行榜》上，深圳排名由上年的第四，升至第三。城市商業檔次得分9.43，居全國第三；城市商業活躍度得分9.45，全國第二。這兩個指标，恰是蘇州最“拿不出手”的。

1、商業力量：深圳高奢mall從空白到“壟斷”，中高檔mall趁勢崛起

2021年，深圳人均mall體量中等，僅為0.9㎡，但中高檔mall及以上項目占比為19.0%，位居全國第三，僅次于北京、沈陽。

過去多年，深圳都是内地奔赴香港購物的中轉站；如今，深圳中高檔及以上mall組團耀眼，活力滿滿。反差背後，有符合當地商業特有的發展邏輯。

2000年前後，北上廣先後迎來首個高奢mall，但深圳直到2004年，深圳萬象城開業才補上這一空白。2020年起，奢侈品牌集中入駐深圳灣萬象城。

前後跨越十幾年，華潤置地以兩座萬象城，“壟斷”了深圳高奢mall市場，外來玩家入局，阻力很大。但在介于中檔和高奢之間的“中高檔mall”這一戰場上，良機不少，19個中高檔項目先後躍入。

衆人拾柴火焰高，深圳中高檔及以上商業市場日漸繁盛，且項目形态及落位，緊跟城市發展步調。

• 項目形态、落位：以購物中心為主，依産城格局多點開花

5個中高檔及以上百貨，普遍開業于2000年前後，落位于深圳最初的“宇宙中心”——華強北商圈和東門商圈；而14個中高檔及以上mall，則随着深圳産城格局一路向西，分布于11個商圈；其中蔡屋圍商圈、福田CBD商圈、後海商圈、寶安中心商圈較為集中——最少有2個。

相較之下，蘇州10個中高檔及以上項目中，主要落位于核心老城姑蘇區，且整體老化明顯。

• 開發商陣營：本土玩家強勢，多産品線火力全開

從中高檔及以上項目開發商來看，深圳本土玩家極其強勢，欣欣向榮。相較之下，蘇州過分依賴外來勢力，反成掣肘。

深圳21個中高檔及以上項目，基本由本土開發商自主開發和運營，其中不乏華潤置地、萬科印力這樣有國資背景的頭部企業，也有星盛商業、卓越集團這樣的硬核民營玩家。

充分的市場競争，鍛煉出了多樣的生存能力。上述這些本土玩家在深圳，普遍布局了多條産品線。以通盤之力，穩住根基，為造中高檔mall打下基礎。

典型者華潤置地，深圳7個項目分布于不同的檔次——高奢mall有兩座萬象城，中高檔則有萬象天地和萬象前海，中檔則有1234Space、布吉萬象彙、萬象食家；鴻榮源則有2座中高檔項目，即前海壹方城、龍華壹方城，中檔有深圳壹方天地，大衆檔則是歲寶百貨（龍崗店）。

産品線豐富外，深圳本土開發商傾向于多區域布局，并把中高檔項目落于各自商業勢力相對較強的區域。比如，華潤置地在羅湖區和南山區均有3個項目，其中各有一座萬象城。卓越集團在福田區布局3個項目，定位中高檔的One Avenue卓悅中心也落于此。

對照之下，蘇州比較矚目的商業項目，多由外來力量掌舵，本意是從資本、運營、觀念等層面拔高、優化城市商業格局。

30萬㎡的蘇州中心，是蘇州最大商業綜合體，由蘇州恒泰與凱德合資共建；奢侈品最大集結地——比斯特購物村，所有者是英國維泰集團（Value Retail）；蘇州久光百貨則由利福國際開發和運營，後者擁有及經營香港兩家崇光百貨；曾經具有“網紅”效應的新光天地和誠品書店，均來自中國台灣。

而近期宣布落地的，蘇州真正高奢mall——“中環”系列商業項目，則來自香港置地。

綜上，深圳中高檔商業本土開發商當自強，競争靈巧而充分，活力滿滿。蘇州則在借勢外來力量之路上，探索不止，但未達期待值。

2、品牌力量：深圳首店爆發，奢侈品牌大集結

中高檔商業格局截然不同，品牌入駐意願也差别較大，主要體現在首店、中高檔品牌、奢侈品牌三個維度。

• 首店：規模、商場吸附力，深圳更勝一籌

近兩年，蘇州和深圳都發力建設國際消費中心城市，加碼首店經濟，但二者的“首店走勢”有别。

據赢商網不完全統計，經過2020年低谷後，2021年深圳首店爆發，購物中心場景引入270家各能級首店，比2019年增長超40%。今年上半年，再引入130家首店。而蘇州過去三年，購物中心引入的城市首店和全國首店總數都徘徊在50家左右，今年上半年受疫情影響嚴重，引入25家首店。

以2022年上半年為例，深圳、蘇州的商場首店吸附力，類型、檔次也不相同。

在深圳，“奢侈新星”深圳灣萬象城之外，其它中高檔商場的首店貢獻力也很強。其中，萬象天地、卓悅中心新進首店中，國際品牌占比分别為50%和31%。

在蘇州，25家城市首店和全國首店，7家入駐蘇州中心——唯一有首店貢獻的中高檔商場，其餘分散至中檔及大衆化mall中。

• 中高檔品牌門店：蘇州零售業态占了9成，深圳餐飲、娛樂多元組合

有意思的是，蘇州的中高檔品牌中，零售業态占比高達92.1%，物質化追求明顯。而深圳對應的占比僅為85.8%，其他則分布于餐飲、兒童親子、生活服務、文體娛業态。外界認知中“一心搞錢”的深圳人，其實很講究生活質量。

• 奢侈品牌門店：深圳重奢占比為18.9%，蘇州僅為6.3%

在各種類型的品牌門店中，奢侈品牌門店，最能體現城市商業吸引力和商業能級。這一回合，深圳重奢門店占奢侈品牌門店總量的18.9%，而蘇州僅為6.3%。

深圳萬象城和深圳灣萬象城，是奢侈品入駐深圳的首選之地。深圳萬象城入市18年，奢侈品牌氛圍已然成熟。而深圳灣萬象城自2020年以來，雲集一線重奢品牌，CHANEL、Dior、LV、LOEWE、BVLGARI、Cartier、HERMES等高規格門店相繼亮相，還以稀缺首店和新銳品牌構築“獨家體驗”。

此外，深圳在中奢、輕奢梯隊品牌占比，也表現不俗。在這方面，深圳其他中高檔商場亦功不可沒，紛紛升級品牌矩陣，中奢、輕奢是主要方向。

2021年，深圳前海壹方城重點強化國際腕表珠寶，目前已聚集了Cartier、OMEGA、IWC、PIAGET、GUCCI、QEELIN等頭部品牌，拉動整個項目的實質性提檔。

卓悅中心開業三年，業态和品牌升級呈現“高化美妝 高端腕表”趨勢，并且還有一絲潮奢的氣息。今年上半年，卓悅中心新開了國内獨立設計師買手店hug華南首店、國際華裔設計師“婚紗女王”王薇薇VERA WANG華南旗艦店。

福田星河COCO Park的品牌調整思路是“頂流美妝 潮流地标 網紅餐飲高地”。近年來，福田星河COCO Park不斷對美妝業态進行提檔升級，相繼引入Dior、Lancôme、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等多家國際一線美妝品牌，打造深圳又一“頂流”高化矩陣。

以上種種迹象，不難看出：深圳中高檔商業市場活躍跳脫，張力飽滿，這得益于本土玩家靈巧、機敏的競争策略，以及這座城市發達的民營經濟、創新進取的城市性格。

而蘇州中高檔商業則過分依賴外來力量卻“不得勁兒”，破局之路漫漫，但改變正在發生。

去年12月，蘇州市政府印發《蘇州市商貿業“十四五”發展規劃》提出多個“2025計劃”，排在首位的是“培育創建國際消費中心城市”，并計劃“擁有市級以上首店數量1000家”。

自去年頒布《關于支持發展品牌首店的若幹措施》文件後，今年8月舉行首店經濟發展大會暨進口貿易促進大會，通過政策扶持、資金補貼等方式，鼓勵國際知名品牌企業入駐蘇州、本土品牌開設旗艦店。

政策引導層層加碼，重量級首店次第而來。今年7月，老佛爺百貨入駐蘇州比斯特購物村；9月，“漢堡界的愛馬仕”ShakeShack入駐蘇州中心商場……

每個城市，在不同階段，都有必須要做的事。在工業立市階段，蘇州打了場漂亮仗，構築了強韌的經濟底盤。現在，轉入消費立市階段，它需要換個思路，繼續奔跑。

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