海珠 | 琶洲西區

琶洲最近太熱了。

随着“金珠琶”的鐵三角在核心區站穩C位，相比已經進化成完全體的珠江新城、産業人員還未進駐卻炒上相對高位的金融城，悶聲營業的琶洲吸引了當前市場上很大一部分熱錢。

琶洲分為5個區，這裡淺析一下；

西區随着産業進駐，靓麗的天際線已經初步成型，但住宅供應極少；

南區還荒涼得很，越秀在那邊開荒造城，而且唯一的新項目赤沙還不是一般人能搶到的；

中一區以會展為主，住宅品質實在相對拉胯，new money表示接受不能；

中二區挺牛，産業、商業、高端宜居的住宅區都有了，是海珠目前最能打的闆塊。而且帶有數字經濟 總部經濟創新合作區的定位，未來的天花闆必然不低；

東區雖然現在要啥沒啥，但人們對它的信心可不小，看看保利招商天珺的清盤速度就知道了。它的爆發期至少要等到2025年後，随着琶洲東隧道和魚珠隧道的開通而到來；

今天我們來到中二區萬勝圍附近，來看看如果夠不上TOP 1的保利天悅，這邊還有什麼好的選擇。

老鐵一出地鐵站就看到馬路對面碩大的“南馳”字樣，探訪嘉仕花園的記憶馬上湧上心頭。多說無益，就跟我一起去雅郡花園看看吧。

一、樓盤印象

雅郡花園的開發商是南洲地産，南馳集團的一員，他家故事可多了，互聯網是有記憶的。

小區的物業是金銘物業，也是南馳旗下的一員。對于他們對這個小區的保養和管理，我們一行人從進小區大門開始就一路面面相觑，震驚得不行，難以置信怎麼10w的樓盤會是這個樣子。

聽說隔壁水藍郡還發生過物業打業主事件，業委會好不容易把物業公司換掉4年後，又給換回來了。具體原因沒查到，反正老鐵是大寫的服。

感覺他們的樓盤很多都是賣完就不管了，跟人家新世界每年大筆投入小區的修繕和維護天壤之别。難怪坊間都說新世界開新盤，很多都是老業主去買，而南馳的老業主則痛罵其割韭菜。

小區分3期開發，于03年左右陸續建成。當年一手才2000不到的單價，還有開荒獎勵的大贈送。如今單價已經站上10w，早期業主賺得盆滿缽滿，說不羨慕是假的。

小區早期的住戶群體也很牛，牛到不便公開讨論，2011年有人在天涯上投訴扒皮，感興趣自行檢索吧。而且據說很多業主都是早年買入多套的，這就很難不讓人産生聯想。

當然新業主們也不差，随便去地庫看看，已經有相當比例的新貴豪車了，不愧是被招商私行看好的高淨值人群。

小區的産品跨度很大，從40方左右的1房到367方的别墅都有，這種總價差異使得小區的圈層不是特别的純粹。

好在小區5成以上的戶型都是90~150這個區間的，90方以下的隻占14%左右，整體的定位還是偏改善的。

說到改善，不得不說雅郡花園的密度真的可以，容積率僅有1左右，别說寸土寸金的琶洲了，就算到近郊，這種低密度小區都很難找。老鐵可以斷言，這種容積率的小區以後基本不會再有增量了。

小區容積率雖低，但車的密度還真不小，很多車在地面停泊，而且将近一半是人車不分流的，這就更顯雜亂。連别墅的院子外面都靠邊停滿了私家車，讓老鐵有種來到村鎮的錯覺。這實在有損10w單價的豪宅體面。

有别于同集團同時期在濱江東嘉仕花園的作品，雅郡花園的戶型設計真的有驚豔到老鐵，在售基本都是方方正正的，室内空間非常實用，這點絕對完爆嘉仕。

最近部分樓棟在更換電梯，老鐵認為刨除保養和管理問題，住在雅郡應該挺爽的。

對于小區的好與不好，有業主表示：“你沒住過，體會不到好處。其實忠實粉絲是以前周邊沒發展起來的時候來住的業主。好多業主會買幾套，或家族幾個小家庭同一小區住。反而周邊配套對老業主來說是減分。安靜舒适低密度電梯小高層地下車庫綠化多，萬畝果林濕地小鳥，近乎私家的黃埔湧，和提岸綠道。以前老闆自由職業公務員多。”

有業主跟老鐵爆料說，2013年雅芝街B4棟的頂樓在裝修時打通了01~03戶，并且打掉了樓闆建樓梯直達天台，圍蔽了私家陽光房，甚至在頂樓建噴泉和泳池。無視整棟樓居民的生命财産安全，可真刑啊。。。

還有老業主跟老鐵說雅郡原址是處刑打靶場，這一點我在網上沒能得到查證，歡迎讀者勘誤。

二、小區缺點

1、保養維護較差：如果你也去過，從進小區的瞬間應該就會有和老鐵同樣的感受，樓體外立面發黴長斑，公共區域地面坑坑窪窪，二期甚至看起來比樓齡更老的一期還要老舊。

即使是總價高如别墅區，也難逃破敗的命運，甚至有幾棟給人的感覺像是村鎮自建房一樣，多少有失體面。

你說這樣的觀感會不會讓自住客望而卻步呢？

2、人車不分流：相比三期的花園前設置了地樁，阻止了車輛的駛入，居民在樓下花園活動還是比較讓人放心的，其他樓棟可就沒那麼好運了，一期的樓下就是車道，自己家小孩在小區裡玩耍時，家長可務必得上點兒心才行。

3、部分樓棟噪音較大：東邊一排緊鄰環城高速的樓棟，高層的房間難免會吵；小區西側的樓棟也即将享受同款待遇——未來車陂路-新滘東路二期隧道工程離小區非常近，縱使業主反對，也難逆廣州意志。近期要買入的盡量避開這些利空的樓棟吧。

三、小區優點

1、難以複制的稀缺性：在海珠，滿足封閉花園 地鐵上蓋 省一級學位的小區，用兩隻手都數得過來。雅郡花園不僅滿足以上條件，同時還占有一項難以複制的優勢，那就是它超低的密度。

别說是在琶洲，哪怕放眼廣州近郊，未來應該都不會再出現這種容積率的大型小區了。其實憑良心說，雅郡這種保養跟不上的小區，如果放在珠城，大概率就是麗晶華庭那種跑輸闆塊的程度。

但它勝就勝在你在萬勝圍沒得選，就這麼幾個小區，就是這麼稀缺，雖然保養得有失妥當，卻不妨礙它從開盤2000不到的單價，有恃無恐地在20年間翻了40多倍。

2、戶型很不錯：還記得老鐵在開頭說嘉仕花園的記憶湧上心頭嗎？怕的就是同一開發商同一年代的統一設計風格。

雅郡的戶型設計非常好，原始的格局已經很有前瞻性，你可以直接拿來就用；如果想做一些适配自家生活習慣的改造，它也有很大供你發揮的改造空間。

毫無疑問，在戶型這一塊，雅郡完爆嘉仕花園、甚至是廣州同時期的大部分樓盤。

據說原設計師以前也住雅郡花園，在2021年左右賣房置換到星河灣半島去了，果然是位懂得享受生活的人呐。

3、區位好：小區本身就是萬勝圍L4/L8雙地鐵上蓋，又處于琶洲中二區最好的地段，保利廣場等商業配套對雅郡花園來說妥妥夠用了。等未來車陂隧道開通，自駕3分鐘到金融城，20分鐘到珠城，交通相當方便。

四、小區配套

教育：雅郡花園對口小學是海珠區第三實驗小學，就在家門口，接送特别方便。該小學屬于海珠第一實驗小學教育集團，于2013年開辦，最初的校長是從海珠第一實驗調任的一名資深業務校長。

小學還可以直升六中珠江中學的萬勝圍校區，可以說是省心省力了。

醫療：和保利天悅類似，三甲醫院不在步行範圍内，開車5km内有3家三甲醫院 和睦家，夠用了。

商業：梅沙幼兒園附近有基本的底商配套，可以滿足生活基本需求。如果想逛商場就去萬勝圍上蓋的保利廣場等商業體吧。這些商業配套對于頂級豪宅的保利天悅可能不夠看，但對改善買家來說足夠啦，日子還是要務實嘛。

交通：小區是妥妥的雙地鐵上蓋盤，距離L4/L8的萬勝圍站大概600m的距離，這點距離恰到好處，正好處于步行可達的範圍，又不至于因離地鐵口太近而感受喧嚣。

五、闆塊利好

1、交通的突破：闆塊在交通上不僅有L8東延段、L23、L28的預期，還有過江隧道群的開通。

當橫斷兩岸的珠江，因為多條跨江隧道而天鑒變通途時，琶洲即将迎來終極蛻變。

2、琶洲電商總部全面建成營業：在金融城慢慢悠悠地解決限高問題時，琶洲西區已經悶聲蓋大樓，目前已有阿裡巴巴、唯品會等總部大樓正式啟用，大批互聯網大廠的新廣員工的住房需求會沿着L8向東溢出，如果預算上不起天悅，又看不上中一區的小區環境，你說他們會不會盯上密度超低的雅郡花園呢？

六、産品推薦

小區約1577戶，目前挂盤洋房住宅67套，挂盤比約4.2%。以下是老鐵嚴選。

2房：1期南向雙陽台85㎡，室内布局方正合理，沒什麼空間浪費。買入後記得加裝隔音玻璃，以對應樓下就是車道的痛點。适合剛需上車琶洲的二口之家，目前挂牌828w，建議成交價810w左右。

3房：2期南向雙陽台帶主套114㎡，雖然主卧有尖角，不過可以改成大小合适的衣帽間，甚至主人房内的書房也不是不行。房間面積分布合理，每個房間都可以住得很舒适。适合改善的三代同堂家庭，目前挂牌970~988w，建議成交價920w左右。

4房：3期南向136㎡不超豪宅，主陽台有14㎡之大，你可以選擇封掉一半的陽台，獲得一個采光加強的大卧室，也可以保留原樣，享有露天的奢适空間。每個房間都不小，甚至可以做到南北對流，不愧是小區的搶手貨。适合預算充沛的多口之家，目前挂牌價1500w，建議成交價1400w左右。

總結

雅郡花園也是同時滿足封閉花園 地鐵上蓋 省一級學位的稀缺樓盤之一，所處位置在琶洲住宅最能打的中二區。琶洲全面開業後，這裡相對成熟的配套和更靠近CBD的地段會讓琶洲的購買力無法忽視。雖然小區保養很差，但勝在不可複制的低密度 沒有競品 戶型設計超前。目前已有不少炒家進場，如果你打算自住，現階段要謹慎選籌再入手。

老鐵對雅郡花園的打分是7.5分。屏幕前的你又怎麼看呢？歡迎留言打分，倘若你感興趣，咱倆可以單唠。

海珠買房不迷茫，老鐵幫你買對房。

我是海珠老鐵趙青，熟悉海珠大小樓盤。

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