新城·郡上海，别名，新城香悅花園，花橋開發區品質盤(以下簡稱郡上海)。

該小區是2017年5月交付，屬于花橋開發區闆塊稀缺的次新房。

注：開發區以綠地大道為界，綠地大道以南均為房齡較老的小區，綠地大道以北的四個樓盤，均為次新房、新房、品質房。

郡上海小區東門位于光明路，北門位于商貿路，綠化率40%，2035戶，整座小區由12棟洋房和4棟超高層組成，車位配比：1：1.5，物業費2~2.5元/㎡/月，内含生活超市、幼兒園、兒童遊樂園、徐公橋社區警民服務點。

以下是樓盤解析：

優勢盤點：

品質維度之一——房齡：

郡上海所位于的地塊是綠地大道以北，相對望的小區是浦西玫瑰園，地王級别，18年開盤伊始，号稱花橋第一盤，很是風光了兩年。

（敲黑闆，所謂地王就是，是社會輿論對在房地産開發土地招标活動中以刷新紀錄的高價拍得自己屬意地塊的中标單位的諧稱，打個不恰當的比喻：老王老李和老趙三個人拍地，老王老李一步步地謹慎出價，輪到老趙，直接一把梭哈把該地塊收入囊中，事後，老趙在該地塊興建的樓盤，其開盤價自然要比周邊要高出不少，簡單來說，地王和品質小區并不能直接畫等号，地王和該小區高房價是可以畫等号的）

郡上海相鄰的小區星彙蘭亭（下次我會單開一篇介紹）也是次新房，即使排在西邊區位的上海裕花園，雖然房齡較長，但物業品質維護得當（目前已知花橋二手房闆塊内比較稀少的，所有樓棟都要刷卡上樓的小區）

說到這裡，就不得不提到一個人，任澤平，他有個觀點很有意思。

他說城市化初期會出現城市房價的普漲，但是到了60%以後，就會出現分化。我國現在正好是60%。

其實大家應該也有感受了，現在很多城市都出現了一個情況，周圍的房子都在跌，二手房根本賣不上價，但是某一個區域一直在漲。不要懷疑，它今後還要繼續漲。

慢慢地就跟美國似的，每個城市都有那麼幾個區域，大家有錢了就會賣掉自己的房子搬到那個區域去，這個區域價格最終會明顯高其他的一截。也不止美國，全世界成熟國家都有這個特點。

品質維度之二——地段、交通：

1. 出小區門口百米就是矽大南門公交車站（221/227/229）；

2. 距離地鐵站11号線光明路站2.3公裡，電動車騎行約8分鐘（實測）；

3. 出小區向東一公裡直接上高速；

4. 出小區東南向一公裡，直接走國道上青浦；

5. 小區東面的民房區今年3月開始拆遷，接下來要打造綠地大道東延項目、對接兆豐路、外青松公路，遠期對接上海博園路，為花橋—上海，又提供一個自駕出行選擇！

坦白說，郡上海相較于U時代、鑫苑國際這兩個小區而言，其地段并不能算得上優越，畢竟，相距地鐵站而言，前者距離光明路地鐵站和後者距離兆豐路地鐵站的距離一緻.

之所以把它的地段也拿來作為優勢之一，一方面是和上文呈補充關系，另一方面來說，滬漂在花橋置業者，幾乎都人均一輛電動車/汽車起步，最不濟（比如本人在一年前還不會騎電動車）也要有輛自行車。

品質維度之三——配套：

1. 小區門口有生活超市、菜店等，可滿足日常所需，向西一公裡即是易買得商圈；

2.小區内有兒童樂園(兩處)老人休閑場地等設施,不出小區,即可休閑娛樂.

3. 距離小區東2公裡，是安亭嘉亭荟購物廣場，大潤發、品牌購物點雲集于此；

4. 小區門口就是徐公橋幼兒園，馬路對面是鑫苑小學，相距兩公裡是徐公橋小學；

5. 小區西北向一公裡處,即是一塊較大的休閑綠地（上海裕華園後），再一公裡，即,為花橋最大的公園——中央公園，天然氧吧，且沿途的人行道寬且長，綠樹成蔭，很适合夜跑、晨跑。

品質維度之四——戶型：

郡上海最亮眼的戶型為2 1和邊套大三房，前者就不多言（詳情參考《花橋二手房解析文（一）U時代），後者若是中高區位，視野、居住很舒适。

品質維度之五——小區物業

作為花橋開發區鮮有的低密度小區，郡上海的物業一直不錯，小區品質除了以上幾個維度外，還包括樓間距、綠化、外立面維新度、物業等，而物業在其中是重中之重！

小區内的人車分流、路面養護一直做得很不錯，而接下來升級後的門禁系統，會将業主的私密性和安全性繼續拔高一個層次。

劣勢盤點：

1. 戶型

1>郡上海洋房戶型的洗手間和廚房間均為暗室，其朝北次卧采光也算不上好，但一梯兩戶的高得房率多多少少彌補了這一點。

注：洋房區一樓雖然贈送花園，但花園是要按照物業要求不得遮擋起來的，所以喜歡一樓養花的小夥伴們，屆時需要購買一個可伸縮擋雨棚。

2>郡上海高層因為有消防通道的公攤,所以得房率不佳,雖然有開發商贈送面積,但總體來說得房率弱于對面的鑫苑和U時代.

2. 價格

目前郡上海小區的均價已經可以稱雄開發區了（兩年前一直被浦地王霸占價格天花闆，但随着時間推移，浦地王終究沒擋住郡上海的漲幅）。

均價2.68萬勸退很多純剛需置業者。（提醒：這個均價是不科學的，忽略了樓層、裝修、戶型的因素，隻是把所有在售的房源拉了一個平均值，具體看均價，建議還是看同戶型、樓層相近的近期成交價）

3. 三面環路

商貿路、光明路、綠地大道環小區四周，一共就16棟樓的小區，隻有正中間的6棟樓處于中心帶，但好在整個開發區内不允許通行貨車，日常自駕轎車噪音量較低。

售價小結：

1>兩房在售（截止發稿前）的為88.3㎡~88.93㎡，總價從215W~297W.

2>三房（小三房~大三房）在售（截止發稿前）的為88.75㎡~117㎡，總價從197W~350W.

3>四房在售（截止發稿前）的為116㎡~120㎡，總價從280W~400W.

總結：

對需要将單程通勤（花橋到浦西市中心）控制在一小時左右的、需要小三房的滬漂小夥伴們，在對小區品質有要求的前提下，可以考慮來此置業。

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另，需要郡上海樓棟分布重置版，可以私信我。

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