十年之前，沣西新城還是一片郊區，大地曠野無邊；十年之後，沣西新城已經成為大西安科創高地之一，産業逐漸夯實！

為什麼沣西新城能夠在十年之間成為西鹹新區“科創之芯”？自2014年之後，沣西新城跨越式發展，堅持創新驅動，重點關注産業引進，不僅簽約科創強企，還落地了中國西部科技創新港、西北工業大學翺翔小鎮兩大産學研機構。

▲沣西新城—交大創新港實拍圖（圖源政府官微）

▲沣西新城—交大創新港效果圖（圖源政府官微）

沣西新城在一系列科技産業布局之後，依托“科創大走廊”的規劃迅速崛起，如今“陝西秦創原平台”落地，沣西新城作為全省創新驅動發展平台的總窗口，成為全省建設科創高地、帶動創新驅動發展的總源頭，沣西新城的影響力将進一步擴大。

2020年，一條地鐵5号線開通橫穿整個沣西，鍊接沣西兩大熱點置業闆塊：文教園、創新港，擁有大西安中央公園（約5000畝）、西交大新校區（荟聚約3萬人從事學術研究）、吾悅廣場、紫薇萬科大都會等配套資源，這些都是實打實的硬配套。

但是，“科創之芯”的背後，卻是産業價值的突破推動土地溢價倍增，轉化到樓市中，就是倒逼沣西新城在人口引進還不紮實的情況下，快速步入了高端化路線！

2017年之前，沣西新城的外來品牌房企隻有金科，開發項目也并不多。

2017年之後，新城、紫薇、萬科、招商、藍光、中國鐵建、港中旅、華潤等相繼進入，這些品牌房企大多打造高端項目，使得沣西新城快速進入改善時代，與此同時，沣西新城也陷入了四大尴尬境地！

其一，用地尴尬。沣西新城規劃面積143平方公裡，遺址保護區面積不小，僅豐京遺址便有14平方公裡，規劃建設用地為64平方公裡，隻有不到一半的土地會用來建設城鄉住宅和公共設施，此外，建成區、科研用地、工業用、文旅地占了相當比例，僅歡樂世界、創新港、翺翔小鎮就占1.5萬畝足有，用地指标并不多。

其二，地價尴尬。沣西新城地價上漲明顯，2021年誕生了西鹹新區首宗地塊，4月華潤通過“熔斷 搖号”機制摘得一宗115畝住宅用地，樓面地價12615元/㎡，達到沣西新城地價的高點；對比2020年的沣西高價地，8月港中旅摘得一宗約285畝住宅用地，樓面價10127元/㎡，最高樓面價漲幅達25%，地價增速明顯提升。

其三，房價尴尬。沣西新城目前在售住宅項目不到20個，其中中旅名門府（2.3萬/㎡）、龍湖景粼玖序（高層均價1.7萬/㎡，疊拼2.3萬/㎡）、萬科沣華錦鳴（2萬/㎡）、沣水雲嶺（疊拼2.7萬/㎡）、中交長安裡（2.1萬/㎡）、科為城（1.9萬/㎡）、中國鐵建西派宸樾（1.9萬/㎡）等，單價在1.8萬以下的項目屈指可數，已經普遍改善。

其四，去化尴尬。2021年，随着西安樓市限購升級、政策加碼，外圍區域遇冷，高房價的沣西新城首當其沖，整體進入停滞狀态。2021年末，沣西新城商品住宅存量約58.6萬㎡，為西鹹新區住宅存量最大區域；2021年末，沣西新城商品住宅去化周期為19.9個月，也是西鹹新區去化周期最長的區域。

因此，改善項目房價超主城區、西鹹新區庫存量最大的沣西新城樓市，也逐漸被一些網絡專家胡亂捶打。

但是，從規劃和資源配置來看，沣西新城絕對是一塊寶地，未來前景十分廣闊。

其一，從現狀來看：沣西新城屬于西安、西鹹、鹹陽“兩城三地”核心，具有很強的政經文寓意；沣西新城占據了大半沣渭三角洲土地資源，西臨渭河&鹹陽湖，東臨沣河&濕地公園，生态環境極好；沣西與四所高等院校深度合作，還有衆多高等院校，有人文底蘊及素質人才基礎。

其二，從定位來看：西鹹新區五大新城之中，沣西新城屬于一個“特殊存在”，有“公園城”的底子，有“科學城”的勢頭，更有“絲路城”的開放，像是西安高新區與大學城的結合體。2020年之後，沣西新城招商力度也比較搶眼，目前已經有超526家企業入駐，這是西鹹很亮眼的一點。

其三，從預期來看：根據《西鹹新區總體規劃（2010-2020年）》，到2020年，沣西新城規劃區人口約53萬，用地規模為63平方公裡，人均用地指标為115平方米，這就意味着沣西永遠不會走向西安主城區一樣密集居住區的路線，而是一個環境好、整體密度低、居住舒适度非常高的公園新區。

▲沣西新城—城市公園景觀（圖源政府官微）

現在很多購房者一提到沣西新城，會覺得人少空地多，略顯悲涼，不願意去，但這并不是沣西最大的尴尬，它最大的尴尬是，官方規劃之下的沣西新城，樓市全面改善，産品多為純改善大平層、洋房、疊拼等，進入門檻非常高。

因此，我們對于沣西新城的前景十分看好，但目前的尴尬也是真實存在，起步便高端，看起來很美麗，但還是要避免沣西新城過快“士紳化”，并引進更多産業人口，夯實區域發展基礎。什麼是“士紳化”？通俗一點來說，就是過快的中産化，房價沖的太快，讓市場沒有選擇餘地。

面對人口進入難題，沣西新城是否可以考慮一些邊角料地塊打造剛需、剛改産品？吸引一些低收入有志青年？

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