近日，東莞松山湖部分區域的房價有所松動，甚至下降，引發了大家的熱議。

有朋友說松山湖房價虛高，根本不值這個價，房價會大幅下跌，成為下一個燕郊。

松山湖真的會成為下一個燕郊嗎？

松山湖

田哥帶你分析一下。

要弄清楚這個問題，我們首先來認識一下燕郊和松山湖。

燕郊是河北省三河市的一個鎮，也是一個高新技術産業開發區。靠近北京通州區，距離北京市中心50多公裡，是廊坊離北京最近的地區之一。

松山湖是東莞市的一個高新技術開發區，位于東莞市大朗鎮，距離深圳市中心50多公裡，距離東莞市中心20多公裡。

盡管都是開發區，但兩個地方在以下幾個方面存在很大的不同：

由于燕郊的獨特地理位置，此處成為很多北京人置業的地方。很多暫時沒有能力在北京買房的人跑到這裡來買房。

可以說燕郊房産的最大買點是離北京近，它承接了部分因北京房價高或限購無法在北京購房的客戶，屬于北京高房價的溢出承接地。

松山湖雖然離深圳不遠，但并不是臨深片區，實際上離東莞市中心更近。塘廈、鳳崗等鎮才是離深圳最近的臨深區域，從松山湖到深圳市中心會路過塘廈，塘廈跟深圳觀瀾相鄰，到福田中心區也隻有30多公裡。

松山湖并不是因為離深圳近而承接深圳高房價溢出客戶的區域，塘廈、鳳崗等地才是。

目前，松山湖住房的均價在4.7萬/平方米，塘廈和鳳崗的房價都是2.6萬/平方米，松山湖的房價比塘廈、鳳崗等地高很多，甚至有趕上深圳龍華的趨勢。

因此，松山湖的房價高并不是因為離深圳近而帶來的。

松山湖并不臨深，為什麼比臨深片區房價還高呢？

松山湖作為高新技術産業開發區，依山傍水，環境優雅，成功吸引了許多著名企業前來投資，近十年來自身産業得到快速發展。

目前已經有華為、長盈精密、易事特、漫步者、新能源、漢森、生益科技、宇龍酷派、東陽光藥業、享通光電、科旺等衆多大公司入駐。

其中最典型的代表是華為，華為在松山湖建的研發和生産基地，規模已經超過了深圳坂田基地，是華為在全球最大的園區。松山湖華為基地也成為了和深圳坂田并列的華為全球總部基地。

這些大公司的入駐極大地帶動了松山湖的産業發展。松山湖開發區2019年的GDP已經高達867億，而起步比松山湖還早的燕郊開發區GDP隻有370億，不到松山湖開發區的一半。

燕郊最大的優勢就是離北京近，可以給一部分北京人提供價格更低的住房和更便宜的生活成本。燕郊自身在産業發展方面并未形成很大的氣候。

因此，在燕郊購房者中有相當大一部分人是在北京上班的人，他們白天從燕郊到北京上班，晚上從北京回到燕郊睡覺，這也是燕郊有睡城之說的由來。

這部分人在北京人中屬于暫時購買力相對不強的人群，當他們有能力在北京購房時可能會選擇離開燕郊回到北京居住，燕郊的房子隻是臨時的過渡性住房。這也是燕郊房價很難趕上北京近郊的原因。從第三方房産交易平台上看，燕郊的二手房均價不到2萬元/平方米，不到松山湖房價的一半。

松山湖則不同，由于并不是臨深片區，很少有在深圳工作的人來松山湖居住。

松山湖坐擁8平方公裡的淡水湖和14平方公裡的生态綠地，自然環境優美，規劃超前，配套設施齊全，住宅小區建設得并不比深圳的小區差，甚至很多小區的居住舒适程度遠超深圳市區的小區。

這就吸引了很多在松山湖上班的大企業員工就近在松山湖買房，長期居住在此。諸如光大錦繡山河等樓盤就住了大量華為的員工。

這些人放在深圳都屬于高收入階層，購買力很強，正是這些人的超強購買力支撐起了松山湖高企的房價。

隻要這些大企業還在松山湖，生活在松山湖的人群購買力就不會下降，松山湖的房價就很難大幅下跌。松山湖也絕不會成為下一個燕郊。

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