引言：在美國買房，人們往往對地役權及其相關法律問題缺乏清晰的認知。那究竟什麼是地役權？地役權的作用和注意事項有哪些？本文将會就“地役權”這一權利展開相關讨論，包括地役權的含義和特點，以及地役權的使用和終止過程中涉及的相關法律問題。

什麼是地役權？

地役權是怎樣産生的？

在美國地役權的特點有哪些？

地役權的使用和終止需要注意哪些？

在美國，地役權是一種賦予其所有者對其他人擁有的土地權益的财産權利，也可以理解為一人或數人為一特定目的在不影響土地所有人的一般财産權利的前提下，使用該土地的财産權。

地役權是一種“非占有性”财産權益，允許地役權的持有人使用他沒有擁有或已經擁有的财産。地役權持有人不得占有土地，在他人不幹擾地役權使用的情況下不能将他人排除在土地之外。相比之下，土地所有人不僅可以使用地役權，并且可以将除地役權持有人以外的所有人排除在土地之外。

▸關于地役權你需要理解的相關概念：

服務性财産：受地役權影響或“負擔”的土地。

支配性财産：受地役權影響的土地或人。

毛利：地役權隻惠及個人，而不惠及某一塊土地的所有者。

注：事實上，大多數地役權都是默認的，這意味着人們可以經過地役權持有人的授權使用土地。而不太常見的是負面地役權，它通常是通過限制鄰居的行為，來保護一個人的光線或視野的權利。

在美國，地役權通常是通過契約或其他書面文件（如遺囑或合同）的轉讓設立的。地役權需要與土地上其他權益的轉讓設定相同的手續，這通常需要書面文件、簽名和文件的适當交付。在有限的情況下，法院将根據情況黙示地役權的存在。

▸兩種常見的地役權（由黙示産生）：

必要地役權：提供進入他人私人财産的通道。

準地役權隐含的地役權：土地所有者為了得到土地另一部分的利益而優先使用部分财産。

➦地役權持有人的權利：

隻要他人不會對服務土地造成不合理負擔，地役權持有人就有權“為充分享受授予地役權的目的而采取合理或必要的措施”。相反，該土地的所有人可以使用該土地，但不得過度幹擾地役權持有人對地役權的使用。構成的不合理負擔取決于具體情況。而合理性的概念包括考慮周邊地區的變化以及技術發展。

➦地役權不合理的補救措施：

在美國，如果法院判定地役權因不合理使用而負擔過重，則地役權持有人有幾種可能的法律補救辦法。包括以下幾條：

✔法院限制所有人适當享有地役權；

✔當地役權持有人在超出其權利範圍時有損失則給予金錢賠償；

✔某些情況下将根據情況消滅地役權。

✔此外，在美國，幹擾地役權是一種侵入行為，如果他人對地役權的幹涉導緻其主要财産的價值減少，法院也可以要求判給地役權持有人損失賠償。

➦地役權的可轉移性：

在美國，一般情況下，即使轉讓文件沒有提及，地役權作為優勢财産也可以轉讓。但是，轉讓優勢财産的文件可以明文規定地役權不得随土地流轉。

美國幾個州已經頒布了促進地役權轉讓的法規，用于商業用途的地役權轉讓，如電話、管道、輸電線路和鐵路等，通常是允許的。

➦地役權的使用

在美國，地役權持有人一旦被設定，除地役權持有人與他人另有約定外，地役權持有人有權利也有義務為既定目的而維持地役權。地役權的持有人可以在不幹擾土地所有人權利的情況下對地役權進行改進。

➦地役權的終止

在美國，地役權在某些情況下可以通過放棄而終止。

但是，地役權人僅僅說明放棄地役權的願望是不夠的，從法律層面來說，地役權持有人一定要在表達放棄意圖的同時采取表明該意圖的行為，才可以視為放棄并終止地役權。

☛在美國，法院一般認為地役權是永久存在的，除非在設定地役權的文件中另有說明。盡管如此，法院在授予地役權時應明确規定地役權的永久性，從而避免任何潛在的法律或解釋問題。雖然永久地役權是常态，但它們可以通過多種方式終止。

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